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【粉丝提问】大表哥你好。为什么GPGD在价格三的情况下还能合理存在？GPGD经久不衰的原因是什么？
回答:今天的话题可能有点敏感，但经常让我们兴奋和着迷的，恰恰是对我们敏感区域的不断刺激，不是吗？买房有同样的敏感区，刺激方式也大不相同，但每个人的兴奋程度却大不相同。
经常会有粉丝问，不是三合一吗？怎么还能做D首付？一般这类问题基本都是白来的，因为业内没有哪个投资人是不使用GPGD买房的。用自己的钱买房，从一开始就注定不适合专业的房地产投资。
有些人听说GPGD很久了，充其量只能告诉你，网签价、评估价、国土局的计税价是统一的，GP做不到。有哪些所谓的地产流量博主甚至对此嗤之以鼻？以示所谓君子，把GPGD扔进违法违规的地方，简直是无稽之谈。
如果说违法的话，从1987年中国房地产商业化开始就有了GPGD。每个ZF智库都是傻子，违法的事情会一直放任到今天？任何一种违法行为的定性都要以法律为依据。
GPGD是100%合法的，我上次也说过，没有明确的关于违法的立法规定。如果你还有疑问，那就好好学法律。所有的职业投资者都在“研究孙子兵法”。合法性不需要过多解释。在中国，有很多违法但合法的东西，这就是符合中国国情的社会主义价值观的最大魅力。有时候，我们总喜欢骄傲地把日本的敬业、德国的品质、美国的自由民主相提并论，但这些所谓的优良品质都不值一提，甚至不屑于和中国的屠龙皇权相提并论。
不过话说回来，GPGD合不合规，还是要看规则是谁制定的。宁波银行是否必须遵守工行制定的规则？我必须遵守你们商会、协会和组织制定的规则吗？你想太多了。
目前几乎没有听到“GPGD合理存在”和“GPGD永存”的深刻解释。既然没人愿意解释，那我就扔块砖。
【首先，GP是什么？】
一套房别人的公寓挂300块。本人装修高，采光好，通风好，欠款少，不需要急卖。我卖330元。这合理吗？毫无疑问，当然是合理的。那么在银行看来，这个房子对于同一个小区，同一个户型，甚至同一个楼层，应该评估多少才算合理，银行自己也很难界定。毕竟银行不是专业的评估机构，专业的人做专业的事。所以房产价值的评估就交给第三方评估机构了。银行本身只需要根据专业机构的评估报告和现行的限售限贷政策发放贷款即可。同时，有的银行有专门的合作评估机构，有的银行只是像“抽签”一样参考多家评估机构，选择哪家就是哪家。所以银行毫无感情地成为了GD的“始作俑者”，因为他只是一个交割执行者，没有准确区分评估的能力，只有操纵贷款百分比的能力。
这时候评估公司就有了很大的发言权，就像球员在自由转会市场上的价值一样，只有少数像OPTA这样有规模、有样本、有数据的公司才有评估定价的权利。那么问题来了。去这个房子，不管是300还是330，甚至340，还是合理的。那就是说估价是浮动的，但是如果一下子挂到了400，成交了，那么估价公司就头脑发冷了。没办法，有点离谱，会被打入冷宫。由于评估价格是浮动的，合理幅度在15%以内，贷款金额也相应浮动。
如果加上这套房子，业主以30万的价格给你买，270万卖。理论上评估到340元是合理的。银行会按照340的比例发放贷款，比如首套房贷款，首付30%，340 * 0.7 = 238万，真实首付32万。这个时候就会有人用“三合一”和阴阳合同来为你辩驳。这个时候，这也是为什么我要解释为什么GPGD能长盛不衰。
【为什么GPGD能长盛不衰】
在我们的交易过程中，会有四个价格:成交价、网签价、评估价、国土局计税价。三合一，意味着后三者的价格是统一的，原因很简单，他们的行政职能部门。交易价格是由第三方平台或个人交易产生，而不是行政职能部门。交易价格转网签价格过程中的一致性是行政法规无法干预和监管的。只是大量的第三方平台不可避免的对公众开放，商誉成本太高，无法实现一致性。那么为什么新房不能做GPGD呢？这就是为什么成交价是开发商定的；二手房交易价格由买卖双方协商确定。
只要有人和别人谈判，就有风波。如果买卖双方是“狗男狗女”关系，就像一首歌里说的，我会对你的表现视而不见。300万的房子，30块钱的交易，不违反合同法。但是国土局的这些人辞职了，没钱赚了，就定制了一个出让的最低指导价，但是没有最高指导价，也就是说如果你想多交税，我从来不设门槛。越多越好。
交易价格的产生是行政无法监督的。不然全国统一价码就好了。然后我们还在这里讨论该地区的价格上涨。如果市场没有变化，就意味着没有价格错位或利润创造。所以，不管未来制定什么政策，GPGD能不能长久，只是“光的差距”有多大而已。
【会员提问】我有一套福田鹏盛年华38平小户型，钱也不少。家里过户两年了，不过三年不到，链家有四八到五百万。还有一套布吉雨虹养生花城，89平。1月份刚卖了一套640万的同款公寓，挂网700多。目前欠款180万。收入在一年30到40之间，资金100万。现在想在福田南山换一套质量好一点的三居室，给自己住。请大家给点意见，推荐一下怎么操作，有什么推荐的。如何把7改成3，5改成3这些操作。其实我很想去香山买双品。价格有优势，自住质量还可以。就是因为双品，我一直犹豫不决。而且可能没有足够的资金。希望大家能给我一些好的建议，怎么操作，买什么样的盘，或者两套房子，一套自住，一套投资。
1.单从近期的网挂和成交数据来看，八卦岭的鹏盛年华单价13万，布吉的十八岭单价13万。这两个物业的业绩在过去一年有相当大的增长。彭年华带的沅陵实验小学还不错。小学在福田很有竞争力，华福中学很一般，差强人意。鹏盛年华本身就比较老了。2003年入职时，单学位增量非常有限。如果不是高光时刻，他已经基本弹尽粮绝了。在大学区共享学区房的大背景下，如果学位不是自用，高级学位房的投资要谨慎。由于步雨红养生花城的楼龄比较新，小区内部环境很好，所以已经悄然站上了8万。去年全年涨幅从5万到8万，接近60%。仅从数据来看，它的表现比大多数城市社区都要好。但短期来看，需要一段时间消化。因为至少我们所知道的银行评估价格是远远落后的。
2.双拼可选自住。低买低卖，涨幅是伴随着面积的增加，尤其是关中核心区域。华侨城、深圳湾、蛇口、后海等都没有太大问题。缺点是需要两个地方。如果是关外双杀，不建议，流动性差很多。
3.方案一:去掉福田彭胜年华，保留布吉健康花城。收到的资金金额是600元，外加布吉健康花城一套。估计融资空大概是640 * 0.7-180 = 240。家庭置换两套，总价超过750后，首付80%。这种情况下，目标建议应该控制在800左右。两套总负债420万，30年等额本息月供2.1万左右。一套自住，一套出租，租金6-8K，月供13-15000/月。按照现在的收入，手里留30。800，追求2-3房，建议优先考虑福田。个人认为这个价位最划算的地段是景甜、市政大院、米香新村、空港社区。这些地方买旧不买新，未来更新的位置几乎是福田除米香湖以外的其他区无法比拟的。次佳，如缇茶园。
4.方案二:两套都卖完了。资本在1100万左右，但问题也来了。通常2换1的周期战线会更长，资金会消耗在手上。房价仍处于上升通道，风险并没有通过换房转移。目标的选择还是不能太重，1500以内。如果是双户型，只能去象山10月门槛最低的或者半岛城邦二期2+1室。如果是追求第二新奇和楼龄品质的文件，2019年入住的东角头万科蛇口公馆也能拿到。
5.我们常说的7比3和5比3，主要是指全款购房，然后七成按揭。利率和房贷差不多，年化4-5%左右，还款压力相对小一些。这部分需要注意的细节，建议线下咨询。
【会员咨询】你好，我想在福田买一套三居室。目前手里有300万资金，准备买一套总价800万的房子。目前，正在考虑的物业有皇御苑、运东家园、汇港名苑和金港豪庭。这四种属性分别是什么情况？
回复:您好，皇御园、云东家园、汇港名苑、金港豪庭的情况如下:
1.福田的商品房小区皇御园，产品品质高，成交量大，租售比优越，性价比高，刚需户型多。未来规划有商业综合体和河套合作区，但目前合作区存在阻力。
2.云东家园，靠近体育公园，交通便利，小户型多，总价低，但是北方有噪音，绿化不足，缺少商超，程度一般。
3.汇港名苑，绿化率低，只有三楼的花园。好处是靠近7号线，高层可以看到深圳河。
4.金港豪庭，环境、学区、生活配套完善。总的来说，这四个楼盘中，只有皇御苑有规划，有增长，但总价高于800万，比其他项目略贵。建议买家根据自身需求选择。
【合作办学】三种合作办学方式
回复:常见的学校合作形式有三种:“托管”、“直属分校”、“挂一张牌”。
所谓“托管”，就是签订一个协议，期限为年。在协议时间内，名校将全权负责学校的所有教育任务。学校成熟后，名校合作退出；比如深圳中学龙岗初级中学签订了五年托管协议。即便如此，也不影响万科翰林城、招商依山郡这两年非常可观的涨幅。
所谓“直属分校”，就是这个学校的教育资源是和总校共享的，包括师资和课程。当然，这是最稀缺也是最好的合作；直属学校很多，大部分是教育集团化的形式，如梨园北校区、南校区、深高北、深高南等。
最不值钱的是开发商直接花钱买卡。也就是说这个学校和一般学校没有金钱关系，只是以名校的名义。如华中师范大学光明学校等等。当然，上市质量也是参差不齐。有的老师管得严，硕士不让进。有的，也就是挂个名而已。但不管是哪种方式，大部分都是开发商和教育集团的合作。
从生源和教育价值来看，永远是直属>管理>挂牌。但无论如何都会抬高业主的预期，从而抬高报价，甚至挂牌的涨幅高于直营公司。就学位红利而言，只要有增量变化，就有炒学位房的预期，而这种预期通常是没有成交的跳跃。但是一旦预期被接收方认定为交易，我们就会在某些方面进行一些“无意义”的增加。怎么判断呢？
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生活不是等待暴风雨过去，而是学会在雨中跳舞。
