当土地拍卖报价达到最高限价时，将不再简单采用“价高者得”的方式，而是采用“最终报价”规则。
近日，东莞市自然资源局、东莞公共资源交易网发布了《东莞市国土资源网上交易达到上限后最终报价规则》。根据公布的《规则》，改变了以往“价高者得”的模式，启动了“最接近均价者得”的网上竞价方式，引起了市场的高度关注。
据了解，新规定将于7月在东莞所有拍卖的商住区实施。
土地拍卖的第一个新规定
根据《规则》，所谓最终报价，是指东莞市国土资源网上交易系统达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，改为网上最终一次性报价。根据最终报价中所有最终报价的平均价格最接近的原则确定中标人的投标方式，报价确定为该宗地的最终报价。
根据规则，最终报价功能将在挂牌截止时间15分钟后、网上报价已达到上限时开启。
本规则适用于自持竞争、竞争性建设等设定上限的国土资源网上挂牌交易。，这需要通过最终报价来确定中标人。
比如说，我们说竞价地块的网上限价是10亿元。网上报价触及10亿元上限时，有5家开发商参与了最终报价，分别报了10亿、13亿、14亿、15亿、16亿，平均值为13.6亿元。那么，报价14亿的竞标开发商是最接近最终报价均价的，地块也是这个开发商拿下的。因此，有业内人士指出，“限价+一次性最终报价”的土地拍卖模式，某种程度上是对“价高者得”的经营性土地出让制度的重大改革和完善。
那么，开发商如何获得最终报价的竞买人资格呢？
在最终报价之前，至少发出一个有效报价的投标人将自动获得最终报价的资格。未能提供有效报价的投标人必须在资格确认过程中同意接受上限报价，才能获得最终报价资格。
最终报价不合格的投标人不能参与最终报价。
如何确认最终报价中没有有效报价？最先报出上限的投标人胜出。
根据最后一次报价的结果，如果只有一个有效报价，将由该报价决定获胜者。两个或两个以上有效报价，按有效报价计算均价，已取得最终报价资格，但未报价的不计入均价计算。报价与均价的绝对差值最小者为赢家。如果绝对值相等，则绝对值最小且高于平均价格的一方获胜。
均价精确到元，系统根据四舍五入原则确定均价。
最终报价后，报价记录将在招投标系统中公布，以确定中标人。
市场走得太远，“新规则”冷却。
据东莞中原战略研究中心介绍，2019年5月，东莞土地挂牌公开出让，土地面积57.14万平方米，建筑面积约173.68万平方米，环比猛增88%，同比猛增43%。
东莞出台土地拍卖新政，与其近期土地市场火爆有关。此前几十家房企抢一块地，购房者多轮自加价后提前锁定地块，溢价率高。
从5月份开始，很多地块已经提前锁定。
5月7日，保利以30亿元竞得万江胜利小区商住地块，溢价率46%，商业自持比例100%。值得注意的是，在没有其他竞标者的情况下，保利自身连续加价至最高价30亿元，并连续上报自持商业面积比例。最终，仅经过30轮竞价，就在挂牌截止日期前13天锁定了该地块。这也是东莞土拍市场首次被提前锁定。
5月15日，彭锐地产也在没有其他竞买人的情况下，进行了29轮提价并单独上报商业自持面积比例，最终以23.6亿元+100%商业自持比例竞得程楠雅苑商住地块，溢价率159%，比挂牌截止时间提前2天锁定；
5月16日，融创以10.23亿+商业部分自持年限40年的价格拿下沙田镇商住地块，溢价率50%。整个网上竞价过程仅用时29秒，比挂牌截止时间提前17天锁定地块；
5月22日，首创置业以9.465亿+商业部分自持年限40年的价格竞得望牛墩商住地块，溢价率24%。整个网上竞价过程仅用时24秒，比挂牌截止时间提前16天锁定地块。
事实上，东莞的土地市场从今年4月份就开始升温。4月17日，经过62轮竞价，中海地产东莞投资有限公司以14.38亿元成功竞得万江地块，折合楼面价约1.6万元/平方米，溢价75.79%，拉开了东莞这波地王潮的序幕。
新规定得到了业界的认可。
《细则》的颁布也赢得了更多的赞同。业内人士普遍认为，“最终报价”可以有效给土地市场降温，也可以给对地块感兴趣的房企更多竞价机会，相对更公平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞土地拍卖新政对整个土地市场的价格是有正面作用的，因为最高竞价未必能拿到地，这使得企业拿地更加理性。有的征地资金预算不是很多，但是报价最接近，也有机会拿到地，也能更好的体现征地的公平性。
广东省住房政策研究中心研究员李认为，“限价+一次性底价”的土地拍卖模式是对我国2005年以来实行的经营性土地出让模式的重大调整，遵循“价高者得”的原则。首先，将底价加入市场溢价来确定限价，并不违反土地“招拍挂”的框架，在一定程度上也体现了“价高者得”的房地产拍卖规则。重要的是，它部分消除了过去单一价格考虑的弊端，即利润与效率的不兼容。对于这一新政策对开发商的影响，李表示，基于最接近平均价格的一次性最终报价，可以首先淘汰高风险倾向和高杠杆的开发商。其次，由于中标者对最终价格没有影响，所有竞标者都会基于市场基本面表现出对土地的真实评估，最终的房源供应也是最好的。
释放什么样的信号？
从目前的情况来看，东莞新政符合“一城一策，因城施策”的指导思想。
此前，苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧房地产调控政策，包括调整土地出让报价规则。
继住建部对房价、地价波动较大的城市两次警告后，银监会也要求整治房地产融资乱象，包括违规利用银行、信托资金拿地。
近期房企融资也有收紧迹象。一些房企在申请发债时，会被问及是否拿过“地王”的头衔。
5月11日苏州土地拍卖新政已经提出，土地竞价超过市场指导价10%- 25%后，转为一次性报价。“新一线”城市东莞也提出了类似的模式，也算是楼市长效机制的成果。可以预期的是，二线热点城市引发的“城市热”会得到控制，那些过去几年土地供应较少的热点城市可以跟进。
来源:国际金融报、证券日报、广州日报、Zhongfang.com。
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