拍卖行的成交均价明显低于二手房的均价。来源:瀚海数据研究院露娜公园小区实拍如何买房？是每个买家最关心的问题之一。近年来，拍卖行数量激增，加上“赶集”和“淘宝”的心态，拍卖行也吸引了买家的目光。
渤海数据研究院报告显示，7月北京拍卖行成交173套房屋，环比上涨16.89%。成交中，一次拍卖成交127套，两次拍卖成交34套，成交12套；总参与人数1081人，每套6.2人，平均交易折扣8.0%。
这家八折拍卖行真的比市场价低很多吗？普通人能买到低价拍卖行吗？对于这些购房者的顾虑，北青地产调查发现，想要低价“买”到房子，需要运气和专业，提前做足功课还是必不可少的。
拍卖行增多，多个中介平台分食市场
根据阿里拍卖、JD.COM拍卖、Gongpai.com、人民法院诉讼Assets.com等平台的综合统计，2022年拍卖行数量将继续激增。
2017年以来，全国拍卖行数量逐年增加。2017年拍卖行数量为9000家；2018年，该数字为2万套；2019年，该数字为50万套；2020年，该数字将超过120万套；2021年截至12月中旬，已突破168万套。
值得注意的是，从司法查封到拍卖执行，通常需要2-3年。也就是说，目前市场上流出的大部分拍卖行都是在2020-2021年左右被查封的。
随着拍卖行的增多，拍卖行平台和服务机构如雨后春笋般出现。
拍卖行信息将在法院相关网站进行公示。阿里资产和JD.COM拍卖也有专门的拍卖行信息平台。这些平台只做信息展示，不会向投标人收取佣金。此外，还有一个专门做拍卖行的中介平台，在展示拍卖行信息的同时，会给拍卖师提供一站式服务。
北青房产看到，不同于一般的二手房交易平台，每个平台上展示的信息因为其房源情况的复杂而更加详细，涉及的内容非常复杂。因此，有必要对每一套住房的投标人进行仔细研究。
比如，在每家拍卖行，都会有竞买要求和标的物基本信息的说明，提示拍卖参与人实地查样，调查标的物信息，了解竞买资格、委托代理人和最终付款方式等。
“盲箱”拍卖行受到关注，成交连续4个月上涨。
渤海数据研究院报告显示，7月份，北京拍卖行挂牌房屋451套，其中有效开工370套，成交173套，成交率47%，环比上涨16.89%，连续4个月呈上涨趋势。其中，住宅成交率为60.29%，近5个月来首次跌破70%；别墅成交率39.13%，较6月下降6.7个百分点；业务成交率为27.54%，较6月上升11.45个百分点。
“每天都会有一些新的拍卖行上架。在它们上架一个月后，我们将开始招标，看看买家的具体需求是什么。我们将帮助购房者筛选房屋。”一位拍卖行中介表示，一般法律下拍卖行买家的常见疑虑主要是针对房屋的交易成本和交易安全性。住房会很贵吗？如果不能如约收房怎么办？
据其介绍，拍卖行中介主要服务于买家的痛点。具体流程是购买前与中介公司签订合同，缴纳预购房屋挂牌价的1.5%作为履约保证金。中介人员会对房屋的所有信息进行调查，为购房者提供投标调查报告、投标预算表、贷款预期等信息，帮助竞买人制定可行的方案。如果交易失败，可以退回1.5%的履约保证金。成交的话，要填房屋拍卖价格的3%作为中介服务费。
“很多拍卖行都是查封的，或者卖家不愿意配合。所以，看不到这个房子，我们就带客户去看同一个小区同一个公寓的房子。”上述中介表示，如果是东西城的老房子，大部分没有装修，新楼龄的二手房装修差距会很大。有的有照片做参考，没有照片对竞拍者来说是“盲箱”购买。交易成功后才能看到房子内部的真实情况。
“之前北京有一套拍卖行是杀人不眨眼的房子。拍卖时未发现相关信息。竞拍者买了才知道，然后找法院查。后一套房子补充了相关资料后，又拍了。”上述中介表示。
在中介看来，拍卖行流动性很大，每个月都换一批房子。一般普通购房者靠自己收集信息很难准确掌控每一套房子，所以拍卖行中介的拍卖报告就显得尤为重要。
捡漏拍房子省钱吗？
既然拍卖行的购买流程这么复杂，还是有人愿意参与的。参加拍卖行有没有可能省很多钱？
不完全是。部分二手房急需出售，价格很可能大幅下降，这使得拍卖行的价格优势更加模糊。
比如今年5月，海淀晨露娜公园住宅小区经过51次竞价，成交了一套89.57平方米的两居室，价格838.66万元，均价9.36万平方米。几乎与此同时，同一小区类似户型的二手房成交价格可以达到9.45万/平方米的均价水平。同时，目前二手房市场的中介费一般在2%-2.5%不等，所以基本上海淀的这套拍卖行几乎没有价格优势。
总的来说，要想在拍卖行“失手”“省钱”，需要一部分运气。另外，你需要做足功课，在投标前仔细计算好自己的预算，控制好支出成本，这样才能真正省钱。
“对于普通人来说，有明确的社区选择可能更适合。比如我就想买这个小区。我去查一下有没有拍卖行在卖，再多了解一下小区的情况，对价格有个明确的判断，才可能考虑拍卖行。”正在买房的王女士说，如果不能看这套房子，她觉得法律规定不方便拍卖房子。也许最终的交易价格因为涉及到时间和金钱成本，并不能省下多少钱。这是她放弃依法拍卖房子的主要原因。
“要看房子本身的整体成本能不能自己承担。拍之前也要了解一下房子的物业费和供暖费是否有很大的未付缺口，需要竞买人缴纳。以及二手房交易过程中要面临的税费，或者有些房子有土地出让金等。这些都清楚了，我也知道是不是真的错过了。”和硕首席分析师郭毅表示。
律师:依法拍房要小心防止多纠纷。
值得注意的是，曾几何时，拍卖行的热度居高不下，还有一个重要原因是之前限购政策没有要求。然而，2022年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖不动产竞买人资格若干问题的规定》意味着拍卖行开始全面受限。人民法院组织不动产司法拍卖时，人民法院发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应的法律后果等。竞买人申请参加拍卖的，应当承诺具有购房资格，并自愿承担法律后果。司法解释的发布，意味着拍卖行与普通住宅的差价进一步缩小，投资价值正在缩水。
金泰律师事务所管理合伙人、最高人民检察院申诉咨询库专家、北京市律师协会合同法专业委员会副秘书长张行律师在接受北青地产采访时表示，一般情况下，拍卖行的出现可能是因为商业贷款或民间贷款未能按期足额偿还，银行或贷款人请求法院实现抵押房产拍卖以偿还贷款；或者在刑事案件中，法院会扣押金融案件中犯罪分子通过犯罪活动获得的财物；还有无主财产产生的财产，指无人认领的财产，拍卖所得应当上缴国库。
张行表示，目前拍卖行容易出现的问题一般体现在四个方面，比如房屋的转让、房屋的隐性缺陷、权属纠纷、拍卖行可能存在的高额税收和拖欠等。其中，人们更关注的是房屋的转让。法院拍卖的是房屋的产权，并不保证买方的使用权。房屋出租或自住的，由买卖双方交接，法院一般不会强制拆除。《民法典》第725条规定，承租人根据租赁合同占有期间，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。如果承租人以有租约为由拒绝交房，情况会很复杂，需要竞买人特别注意。
张行建议，对于普通买家来说，首先要充分了解拍卖行的基本情况，包括房屋的基本情况，拍卖行的相关信息，市场价格，拍卖行的保证金，还要关注拍卖行的尾款是否可以贷款，关注付款完成的时限。
比如房屋是否存在重大瑕疵，包括房屋的性质、楼层、朝向、居住环境、交通、物业、供暖、车位及费用、配套设施、学校、医院等。土地出让性质，是否取得房产证，如果是划拨土地，在第二次交易时缴纳土地出让金；如果是预售房，可能还会因为不能马上拿到房产证而面临二次纠纷。
其次，要了解当地的住房限购政策，避免因自身资质问题导致定金损失。一般保证金为拍卖价格的5%-20%，一旦拍卖后悔，不予退还。
第三，要提前准备好所需材料。购买拍卖行的流程与普通商品房不同，购房者要提前向工作人员咨询，拍卖行过户的注意事项以及需要准备的材料。一般法院会配合提供相关材料，要注意法院的通知和公告。
