本报记者张南京、上海报道。
“我们2017年拿这个项目的地，因为政府限价已经亏了8亿。”置业顾问张辉(音译)向记者介绍了位于南京浦口区的殷诚宜居悦见山项目。
在过去的四年中，它面临着大量的损失，这是殷诚国际控股有限公司“扭转”规模的一个缩影。半年报数据显示，2020年上半年，殷诚国际合同销售金额约61.23亿元，同比下降约22.5%；签约建筑面积约33.63万平方米，同比下降约34.4%。
如今，2020年只剩下不到4个月，而银城国际240亿元的全年销售目标，前8个月仅完成35.9%。9月15日，殷诚国际以11.97亿元的价格收购广州怡和集团杭州公司全部股权和债权，从而获得杭州临安80.59万平方米的地块，试图通过收购实现规模的快速增长。
复杂债权收购后会有风险吗？剩余销售目标的一半以上将在最后一个季度完成。带着上述疑问，《第一财经日报》记者多次致电并致函殷诚国际。截至记者发稿，尚未收到回复。
规模“滑铁卢”
银亿居·悦见山项目的前身是江浦G99地块，位于江浦街道白马路东侧、海都路西侧。2017年，经过118轮竞价，达到最高价29.5亿元，最终由殷诚竞得。成交楼面价23017元/平方米，要求现房出售。据悉，该地块占地面积58455.25平方米，总建筑面积173205.7平方米。
现房销售的要求，也让殷诚易居越尖山项目走了近4年。2018年9月，叠书屋首次开盘。时隔8个月，首批精装修小高层再次入市。
张辉告诉记者，该项目最后一栋楼于今年8月底推出。主力户型130、140平米，均价3万元/平米左右。“前几批房子的业主都已经交付了。这次因为项目亏损，基本没有营销。”截至记者发稿时，最后34套房源只成交了14套，其中刚转化了四成多。
而南京远郊的项目更是惨淡。记者走访了解到，南京殷诚惠玲未来和空港新都孔雀城岳麓府两个项目由殷诚国际、下关程凯和孔雀城联合开发。他们已经上市半年多了，但是总成本还没有过半。其中，接下来的176套只有76套由惠玲售出，192套的岳麓府也只有3套售出。
销量差也是数据印证的。公开资料显示，2020年，银城国际的销售目标为240亿元，但截至第一个8月，其销售额为86.15亿元，仅为年度目标的35.9%。在大本营南京，前8个月殷诚国际流量销售额31.5亿元，仅排名第15位；股票销售金额跌出了前20名。
对规模的焦虑也迫使银城国际不得不触碰“灰色地带”。“我们的小高层房源率在不赠送的情况下达到了80%，赠送的情况下可以达到83%。赠送部分主要包括飘窗、4平米设备平台和半个阳台。”谈及殷诚易居越尖山项目的“性价比”，张辉侃侃而谈。
在样板间，记者注意到，所谓的赠送部分被一堵实心墙挡住了。由于工程已经交付，很多业主已经把墙敲掉，自己安装窗户；有的业主施工慢，只在预留窗口搭建木框。
张辉坦言告诉记者，严格来说，改造后的这部分“赠送面积”是违法的，城管部门可能会查处。“基本上法律不怪大众，但我们开发商不做承诺。如果发现后有关部门明令禁止，这部分只能做储藏室。”
北京市黄金律师事务所主任、北京市法学会房地产法研究会理事王雨辰告诉记者，现实生活中，很多“赠送面积”都是违法面积、公摊面积、公共面积，所以往往无法写合同或办理产权证，是违法违规的。
“在这种情况下，购房者不要轻易相信开发商的承诺。他们可以通过查询相关规划图纸来查看开发商所谓的赠送面积是多少。”王雨辰说，既然捐赠面积不能写在合同里，以后就很难让开发商承担违约责任了。“开发商赠送面积的动机往往是为了多赚钱。看似赠送，实则借赠送之名哄抬房价。"
10亿抄底怡和地产
虽然部分项目不被看好，但银城国际并没有放松拿地的步伐。9月16日上午，殷诚国际发布公告称，公司以11.97亿元的价格收购广州怡和集团杭州公司全部股权及债权，从而获得杭州临安80.59万平方米地块。
公告称，上述项目中，部分地块已开发但未出售，部分地块正在开发建设中。在业内人士看来，银城国际在获得上述项目后，减少了拆迁、重建、规划等复杂步骤，可以直接开发销售，这无疑为银城国际的规模扩张带来了立竿见影的效益。
银城国际承认，收购主要是由于目标项目的发展潜力，以及集团在长三角都市圈拓展现有房地产开发业务的策略。本集团将目标项目的未开发部分开发为商业住宅项目，并继续销售目标项目已开发部分的未出售住宅物业。
值得注意的是，交易宣布后，殷诚国际的股价出现波动和下跌。截至收盘，报2.59港元/股，下跌0.38%。
记者注意到，上述地块的股权关系非常复杂。由于怡和地产欠债权人相关债务，怡和债权人已对怡和地产集团启动法律程序进行债务追讨，并申请冻结收购标的相关股权。法院已对相关股权采取冻结措施，相关股权的交易受到限制。
“鉴于目标公司及其股东的财务状况，有必要进行与目标公司及其股东相关的债务重组，为收购做准备。”银城地产表示。
中国房地产数据研究院院长陈升告诉记者，处置不良资产、收购股权和一些优质土地是常见做法。他强调，在这个过程中，需要律师事务所、会计师事务所、审计事务所全面介入。如果处理不好，可能会形成一些坑，导致隐性负债。
12亿抄底怡和地产的背后，是今年以来怡和地产在规模扩张上动作不断。通过收购公司收购项目是扩大企业规模的重要方式。
今年7月11日，殷诚国际发布公告称，公司斥资24.3亿元收购浙江临安中都置业及湖畔酒店全部股权。7月15日晚间，殷诚国际发布公告称，董事会欣然宣布以4.6亿元人民币的代价收购无锡程响地产的全部股权和债务。据悉，后者持有一处住宅用地，场地面积约为22125平方米。
除了通过公开收购获得土地储备，殷诚国际还活跃于公开土地收购市场。9月22日，殷诚地产以9.61亿元拿下苏州常熟一宗宅地，楼面价7330元/平方米，溢价率10.68%。经过92轮竞价。9月17日，南京主城区迎来9月首场土拍。殷诚地产在城南铁心桥拍下一幅住宅用地，总价14.3亿元，楼面价16106元/平方米。
“目前银城正在积极拿地，我们将其视为有效的土地补充。”陈升告诉记者，与一些土地储备较大的房企相比，殷诚的拿地量还不够大。而“主动拿地”可以看做是为未来的业绩做必要的储备，包括一定的招拍挂，以及可以保证土地差价或不良资产处置的并购。
在积极拿地的背后，一个值得关注的问题是，在“三条红线”等融资政策收紧的情况下，殷诚地产将如何处理规模扩张与负债的关系？
从公司债务来看，2015 ~ 2019年末和2020年年中，殷诚国际的净负债率分别为113.51%、205.73%、218.99%、351.49%、160.64%和100.9%。虽然较往年有所减少，但仍处于高位。
“整个房地产行业的杠杆其实是从金融稳定的角度考虑的。”陈升解释说，除了净负债率、负债率、短期货币负债率等财务指标外，还要考虑项目本身的质量。项目从征地到划拨，还需要满足国家相关政策要求，也就是所谓的财务稳定JSP指标的相关要求。
