8月5日，平安银行2022年线上拍卖指数报告夏季线上发布会隆重开幕。会上，围绕平安银行网上拍卖交易指数，平安银行特约资产估值专家深度解读了网上拍卖市场的火爆现象。平安银行风险管理专家与一线催收处置人员分享了指数工具的实际案例，中科院研究员则带来了在线拍卖竞价策略领域的深度研究成果。
始于2019年的平安银行线上拍卖指数，经过不断的积累和沉淀，已经成为拍卖交易中的市场风向标和资产镜头。不仅可以辅助特殊资产行业参与者判断资产价格变化趋势，还可以提供估值定价、资产管理、处置时机、风险管理等方面的策略建议。
本次大会发布了由平安银行-中科院特殊资产量化实验室编制的《2021年平安银行线上拍卖指数报告》。报告通过对2021年不动产拍卖市场环境、买方行为、拍卖形式等维度的全方位、立体化研究，阐述了市场流动性、成交价格、区域市场活跃度、成交率、买方关注度等重要指标的变化，并对司法拍卖与破产拍卖的差异进行了对比分析。
平安银行紧跟数字化转型浪潮，积极探索特色资产行业创新发展之路。早在2019年，就携手国内顶尖高校、中科院、中科院大学成立平安银行-中科院专项资产量化实验室，开展金融风险管理领域的研究合作。网上拍卖指数就是研究成果之一。推出两年多来，经受住了市场的充分论证，赢得了同行的广泛赞誉，不断推动我国金融风险管理学术研究和应用实践水平的提升。
本报告主要关注新冠肺炎疫情，并指出其对拍卖市场的长期和短期影响。此外，报告还进行了专题研究，如限购政策对住宅房产网上拍卖市场的负面影响、起拍价的影响分析、区域经济对成交率的影响、宏观指标对变现指数的影响等等。
市场环境复杂多变，房地产拍卖市场呈现新特点。
从市场供求来看，2021年房地产拍卖市场规模将继续扩大，下半年需求将明显收紧。报告显示，2021年拍卖房产29.82万件，较2020年上涨13.31%，全年9个月拍卖资产数量超过去年同期。由于2020年的疫情，2021年3月拍卖的资产金额同比增长近400%。
2021年房地产交易13.22万笔，比2020年增长0.97%。然而，从6月份开始，7个月的交易资产数量低于2020年同期，到2021年底，月均交易资产下降超过20%。资产的交易受到市场购买力的影响。2021年房地产交易金额与货币增速显著相关，相关系数为47%。当购买力同比增速低于9%时，房地产拍卖市场需求明显萎缩。
受供需双方影响，房产拍卖流动性减弱，成交率下降，交易周期延长。2021年房产成交率为54.37%，比2020年下降3.73%。然而，从4月份开始，9个月的资产交易数量低于2020年同期，到2021年底，资产交易率下降超过10%。从2021年6月开始，房产资产的成交时间逐渐后移，到年底，第一次拍卖阶段成交的资产不足50%。
在此背景下，资产的交易价格降低，市场价格的敏感性增加，资产变现指数发生变化。2021年房地产实现指数为68.05%，较2020年下降2.43%。2021年有8个月的资产变现指数低于2020年同期，到2021年末，月均资产变现指数下降超过7.5%。2021年底“首拍/次拍差价”达到12%，较2020年同期增长2%。受价差和市场预期影响，买家集中在二次拍卖市场，二次拍卖成交率在2021年下半年超过一次拍卖近5%，反映了市场的价格敏感性。
从地域上看，一线城市和东南沿海地区市场活跃度较高。以流动性为例，北京、上海、浙江市场流动性最强，广东、福建、江苏、天津、海南、重庆组成房产拍卖市场第二梯队；就交易价格而言，北京、上海、陕西、浙江、湖南、广东、福建、海南7个市场超过20%的交易资产的交易价格超过评估价格，上海、陕西市场近35%的交易资产超过评估价格。
从资产类型来看，住宅、厂房、土地资产市场活跃度较高。比如住宅资产流动性好，交易价格稳定，评估价格在30%-10%之间，交易资产占比45%以上；厂房/土地资产交易速度快，交易价格两级，评估价30%以下，溢价交易资产占比25%以上；商铺资产流动性差，成交率不到35%，评估价在30%以下的交易资产占近40%。
买家关注度和参与人数下降，买家关注度发生变化。
需要指出的是，2021年，房地产拍卖市场的访客数量将逐月减少。众所周知，资产买家在网络拍卖平台上浏览标的资产，设置资产关注，支付拍卖保证金，最终参与拍卖。因此，对浏览量、关注度和拍卖参与度的分析，可以说明标的资产的成交概率和成交价格的变化规律。分季度来看，2021年第一、二季度资产平均浏览量与去年基本持平，但第三、四季度平均浏览量快速下降，到年底访问量较去年同期下降近40%。这种趋势与资产交易率的趋势是一致的。
事实上，买家关注度的增加可以显著提高成交率和变现指数。比如住宅拍卖资产关注人数超过20人，成交率达到75%，成交资产变现指数达到75%以上；店铺内拍卖资产关注人数超过5人时，成交率达到40%，成交资产变现指数达到64%以上；工厂/土地拍卖资产关注人数超过50人时，成交率达到95%，成交资产变现指数超过100%。当关注人数超过100人时，交易资产变现指数将超过120%。
受关注度下降影响，2021年房产拍卖市场参与人数逐月下降。报道称，2021年，有59.77万人参与拍卖。自6月以来，每月参加拍卖的人数低于2020年同期。到年底，每月参与拍卖的人数比2020年同期下降了近40%。此外，买方的注意力也发生了变化，即从一级拍卖市场转向二级拍卖市场。2021年4月，第一次拍卖市场的笔均参与人数一度达到第二次拍卖市场的两倍。但从第三季度开始，一级拍卖市场的笔均参与人数迅速下降，到年底基本与二级拍卖市场持平。
司法拍卖为主，破产拍卖为辅。
总体来看，2021年房产网上拍卖将以司法拍卖为主，破产拍卖为辅。司法拍卖作为不动产拍卖的主要形式，其主体是具有强制执行力的执行法院。2021年，95%以上的资产将通过司法拍卖的方式进行拍卖，不到5%的资产将通过破产拍卖的方式进行拍卖，由破产案件管理人通过阿里拍卖、JD.COM拍卖、中国拍卖行业协会进行推广。
同时，拍卖主体在资产和地域上存在结构性差异。近99%的住宅资产由法院拍卖，而在工厂/土地市场，这一比例降至90%。东南沿海、川渝地区的非法院拍卖资产占比明显高于东北、华北、西北地区。
由于司法拍卖与破产拍卖的拍卖主体不同，破产拍卖一般设定较高的起拍价，导致成交率低于司法拍卖资产。2021年的数据显示，破产拍卖的资产起拍价指数普遍超过同期司法拍卖的资产，直接拉高了资产的起拍价和成交价。由于起拍价较高，2021年底破产拍卖的资产拍卖数量仅为同期司法拍卖的60%。因此，破产拍卖中的资产成交率仅为30%，而司法拍卖中的资产成交率为45%。
报告还显示，新冠肺炎疫情对在线拍卖市场产生了直接影响。预计2022年疫情仍将持续，购买力不会完全转化为交易量。线上拍卖平台可以考虑VR采样来填补服务容量。以上海为例，房产拍卖市场交易量占全国交易量的4%-5%，受疫情影响，近50天交易量下降近60%，或全国房产拍卖市场交易量下降0.5%。此外，由于购买力的影响，M2增长率对球拍市场的购买力有一定的滞后性。预计2022年下半年房地产网拍市场购买力基数充足。
考虑到《最高人民法院关于人民法院司法拍卖不动产竞买人资格若干问题的规定》于2022年1月1日起施行，并规定第二条要求竞买人具有购房资格。通过对2021年前的北京、广州、深圳和2021年的上海的限购政策分析，判断限购政策对住宅类房地产网上拍卖市场的负面影响，即政策实施后两个月内影响最大，半年内会持续减弱市场需求。政策实施5个月后，负面影响逐渐减少；第一次拍卖和第二次拍卖的限购政策影响显著，限购政策对出售阶段的资产交易影响有限；网拍房限购对大于200平米的住宅影响显著，其余建筑面积影响不显著。
