根据最新公告，4月20日，美国城市房价飙升14.9%，为2005年11月以来最高——比2008年金融危机前还要疯狂。但这次的情况与当年不同。
“疫情下，住房供应不足，木材价格飙升，大家都去买房。今年3月，我下定决心买房。实际上，一个房间有40多个出价，最后一套40万美元的房子仅以2万多美元的价格中标，比去年年底的价格高出10%。”今年一季度在美国新泽西买房的美籍华人韩笑对第一财经记者感叹。“当时买的时候觉得有点心疼。没想到隔壁邻居家的成交价比我当时买的还高。”
零利率、疫情、通胀预期极大刺激了美国的购房需求。
“即使未来美联储的收缩和加息可能导致房价下跌，但现在房贷利息仍然较低，最终总价现在可能还会更低。”韩笑说。美国多位房产中介也对记者表示，虽然房价高，但这次的“泡沫”与2008年有很大不同，现在美国的家庭储蓄率已经创历史新高。如果你看看美联储的资产负债表，答案可能不言自明。今年6月，美联储的资产负债表超过8万亿美元，而在2008年QE开始之前，它只有0.87万亿美元。抵押贷款支持证券占资产负债表总额的29.06%。
美国上演“抢房”
根据6月底公布的最新数据，标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数显示，4月份美国房价同比上涨14.6%，高于3月份13.3%的涨幅。
在指数覆盖的较大城市中，10个城市的综合指数同比增长14.4%，高于上月的12.9%。“自去年年底以来，美国房地产市场一直在蓬勃发展。在典型的‘卖方市场’中，每套房获得20~40个出价是正常的。基本二手房价格需要上涨8%~10%。加息预期进一步刺激了人们的购房热潮。这几年从来没有发生过。”一家美国房产中介的工作人员告诉记者。
事实上，韩笑面临的“抢房大战”只是一个初级版本。毕竟新泽西不是房地产最火的地方。说到硅谷这个“码农聚集地”，不是加个两三万美元就能解决的问题，动辄几十万。当然，当地房子的价格远不止40万美元，而是高出数倍。
“我终于买房了！”硅谷的“租客抢”齐小姐在朋友圈感叹。在最近硅谷的抢房潮中，凯小姐屡败屡战，看着自己心仪的房子每次都被别人高价买走。小心翼翼地加了7万、10万、13万后，她每次都与房子失之交臂。最近，她决定一口气加价25万美元，把这套独栋房子拿走。她终于成功了。
4月是美国房市这波涨价的高峰。事实上，早前公布的2月数据已经很惊人，当时的通胀数据也创下了危机以来的新高。2月份，全国房价指数同比上涨12%，为2008年以来的最大涨幅。3月成屋销售价格中值达到32.91万美元，创历史新高；同比上涨17.2%，增速也创历史新高。目前美国的高房价没有降温的迹象。
与危机前不同的是，此轮房价暴涨有其特殊原因，其中之一是疫情期间居民外迁的改善性需求。周边城市的独立房在现房销售中占比更高，价格涨幅明显高于市区的公寓。统计下来，20个城市的房价更多的是后者的成交。
从供需角度看，相关数据显示，今年一季度，消化现房库存只需2个月左右，上市房源平均成交周期仅为18天——这也是基于房贷利率较年初有所回升。可见，旺盛的需求是房价上涨的主要动力。不排除这些交易中的投机或投资，但住房供应缺口是客观存在的。在过去的十年中，美国新家庭的数量远远超过了新房屋的开工数量。
房价上涨的原因中，原木价格一直在飙升，整个一季度可谓“一树难求”，所以建筑成本自然会转嫁到房价上。年初以来，大宗商品涨价潮席卷全球，供给短缺和流动性投机是关键因素。每千板英尺木材从疫情前的813美元高点飙升至5月初的1481美元。然而，最近木材价格下降了近50%。
过热的房地产会降温吗？
有人认为，木材价格的快速下跌，从一个侧面说明泡沫已经破灭。现在的问题是木材价格会跌到多低。但事实上，即使在下跌之后，木材期货的价格仍然接近往年同一时间通常价格的3倍。
木材生产商和贸易商预计，得益于强劲的房地产市场，木材价格将保持相对高位，但随着经济重启，最高价的供应瓶颈和疯狂的购买行为正在消退。在价格上涨阶段，建筑商、零售商和其他市场参与者囤积木材，担心材料会在施工季节用完。
Wisnevsky是一名前木材交易商，也是一家在线平台的首席执行官，他说:“那时候，每个人都买得比他们需要的多。”他认为当时存在供应不足的担忧。现在市场上充斥着维斯涅夫斯基所说的影子库存。那些通常购买大量木材的企业，如房屋建筑商和预制屋顶和地板承重桁架的公司，将出售自己的木材库存。
但整体来看，美国整体房价尚未下跌，市场认为支撑房价的因素仍然很多。在美联储明确释放收缩信号、债券收益率再次上升之前，拐点可能不会到来。
市场上的主流观点并不认为这次房价会出现严重的“崩盘”，“次贷危机”重演的可能性几乎为零。美国居民目前的储蓄率几乎处于历史最高水平，强劲的家庭资产负债表与“次贷危机”时期有着天壤之别。景顺首席全球市场策略师克里斯蒂娜·胡珀(Kristina Hooper)告诉记者，美国居民的储蓄从2019年底的1.2万亿美元增加到2020年底的2.3万亿美元，其他国家也存在类似情况。
平安证券首席经济学家钟表示，目前美国房地产市场有泡沫化的趋势，但最终可能不会导致崩盘，而是以降温告终。
市场认为不会“崩盘”，主要是因为:美国居民杠杆率仍处于历史低位；疫情过后，公共卫生问题和远程办公滋生了新的住房需求；30-49岁人口的住房需求将成为主要驱动力；次贷危机以来，美国住房供应积极性始终不足，疫情进一步影响新开工，导致库存严重不足；美国的实际失业率已经明显下降，所以即使失业救济开始退出，也不会对个人收入来源造成过大的冲击。
随着30年期抵押贷款固定利率的预期提高，美国房价的上涨速度可能会放缓。2021年以来，SP房地产分类指数市盈率达到49.5倍，明显高于其他行业。后续估值调整可能不可避免。
