国内一级土地开发现状
◆地方政府需要资金，有强烈的卖地冲动，但地方财政吃紧支撑不了大量的一级土地开发；因此，地方政府愿意利用外资进行一级土地开发。
◆国家对土地使用的政策不断收紧，主要政策集中在二级市场。但最近一级市场逐渐规范，市场管理法规不断完善，与地方政府利益冲突。
◆对于开发商来说，随着土地二级市场拿地越来越规范，寻租空越来越少。最近他们又把目光投向了一级市场，希望通过曲线来达到拿地的目的。正因为国家缺乏法律法规控制一级开发市场，所以可以和地方政府合作。
◆在一级市场的博弈中，往往地方政府和开发商可以有共同的大利益，他们的分歧只是彼此分享多少的问题。两者共同发挥了在非竞争环境下如何获取国家土地收益的思路。所以开发商要利用好地方政策，同时要巧妙规避国家大法律法规的约束。
土地一级的现状和存在的问题
◆土地开发计划和建设用地指标问题
◆区域经济发展水平、补偿价格、地价。
◆征地补偿安置。
◆成本核算的问题
◆收入分配的问题
◆如何做账？
◆如何实现转让费的利润分配和返还？
◆如何与规划协调。
◆初级开发融资困难
可以涉及什么样的一级土地开发？
a、经济增长快的城市；
b、二三线政策环境宽松的城市；
碳（carbon的缩写）建设用地指标相对宽松的城市；
d、最好是有国有开发公司的城市；
e、头号工程；
氟（fluorine的缩写）团队在预测的投资回报时间内稳定，需要政绩；
g、项目位置好；
h、项目周期不会太长；
谈判中的注意事项
一、建设用地指标必须得到保证；
b、了解成本核算规则再决定是自己承包还是政府承包；
c、必须明确如何实现利润的财务回报；
d、必须明确各种合作方式如何做账，尤其是政府合同环境下的发票问题；
E.一定要搞清楚土地的规划问题，确定该地块的指令性控制性规划已经上级批准，避免中途改变规划对你不利。
