“股神”沃伦·巴菲特曾说，“我宁愿要一个资本只有1000万美元，净资产收益率15%的小公司，也不要一个资本高达1亿美元，净资产收益率只有5%的大公司。”
净资产收益率，即“ROE”，是判断企业盈利能力的重要指标。ROE越高，投资回报越高。随着房企从规模导向向利润导向的转变，越来越多的房企重视ROE指标。
基于ROE的重要性，新京报房地产新闻部以销售规模排名前50的房企为基础，推出了“2021年上半年50强房企净资产收益率”。榜单显示，今年上半年，50强房企净资产收益率总体呈下降趋势。仅有6家房企净资产收益率超过10%，近七成房企呈现负增长。
仅有6家房企净资产收益率超过10%
榜单显示，今年上半年，净资产收益率超过10%的前六家房企分别是龙光地产、中粮控股、中国奥园、钟君集团、德信中国、宝龙地产。其中，龙光地产的净资产收益率最高，为14.06%，领跑房企50强榜单，排名第一。
值得注意的是，今年上半年净资产收益率超过10%的房企数量比2020年上半年的12家减少了一半，排名第一的龙光地产净资产收益率也比去年同期下降了3.1%。六大房企的净资产收益率也出现同比下滑。
从ROE最后6家地产公司来看，分别是蓝光发展、首创置业、建发国际、远洋集团、华侨城、第一创业。其中蓝光发展的ROE因为债务等问题一直为负；资本置业面临“私有化退市”的局面；华侨城和首开股份的利润也处于下降趋势。
净资产收益率水平实现正增长的房企中，中国恒大、宝龙地产、招商蛇口、滨江集团实现净资产收益率同比大幅增长。此外，法华、中国金茂、时代中国、新城控股、绿城中国、龙湖集团等地产公司净资产收益率同比也实现小幅增长。
近七成房企净资产收益率出现负增长。
从榜单来看，今年上半年，近七成房企净资产收益率同比下降。
根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，也就是说ROE的利润水平、资产周转率和杠杆水平是相关的。
对于ROE来说，总体呈下降趋势，这与房企主动减少负债有关。由于融资监管“三条红线”新规的发布，减债成为上半年房企的重头戏。随着房企控债力度的加大，杠杆水平进一步降低，ROE值也相应降低。
此外，受“限价”和市场环境变化等政策因素影响，上半年房企盈利能力也有所下降，突出表现为毛利率和净利率下降，盈利能力下降也成为影响ROE指标走弱的原因。
随着市场环境的变化，房企如何保持ROE稳步增长？
在行业“天花板”盈利、减债的基调下，房企为了提高ROE，需要加快资产周转率，资产周转率这个指标变得越来越重要。比如，在新的市场环境下，很多房企调整了营销“打法”，远洋集团调整为“小而快周转”的策略，强调量小、适销、快进快出，目标是以“快”提高资产周转率；碧桂园、中粮控股等房企也在强调“快速周转”，实现效率提升。
此外，在房地产项目面临的“限价”问题下，更多的房企希望从管理上获利。在多家房企召开的2021年中期业绩会上，“数字化管理”、“大运营”成为管理变革的关键词；同时，在组织架构调整方面，“精细总部”、“强一线”、“去中心化”、“人才引进”也成为高频词。比如弘阳地产在管理上提出的“六个一体化”；祥生控股提出“标准化运营”；房地产公司如融创中国、融信中国、旭辉控股等。积极调整自己的组织结构，将权力下放到一线等。这些都是“向管理要利润”的变化。
新京报记者徐倩
编辑吴欣制图倪萍校对李世会
