从2008年开始，投资人严先生先后在上海和安投资了16家酒店，品牌包括全季、维也纳、如家、假日、李珊、美居等。
2019年6月13日，上海唐镇智选假日酒店正式开业。总的来说，这是他加盟的第10家连锁酒店，也是他第一次与洲际酒店集团合作。
合作中有很多让他眼前一亮的满意点，也有他觉得可以改进的地方。
以下内容来自投资人自述:
我以前是做展览服务的，很多客户来上海办展览都是出差。我需要在酒店购买包间，为他们提供相应的住宿服务。当时酒店是我的下游产业，我是酒店的商务客户。
在这次合作中，我发现顾客满意度往往受到酒店服务质量的影响。
为了给我的客户提供更加稳定可控的住宿服务，我决定投资一家酒店来保障我的产品供应链。
从2008年开始，我开始投资酒店。在过去的14年里，上海和Xi安投资了16家酒店，上海12家，Xi安4家。
考虑到我们没有酒店管理经验，专业的酒店品牌从筹备到运营管理都有系统的标准，可以有力的保证我的投资回报。
所以我总是选择加盟品牌，而不是做独立品牌或者单体酒店。加盟品牌包括全季、维也纳、如家、芷玄假日、李珊、美居等。
上海唐镇智选假日酒店项目于2018年9月7日正式签约，10月9日开工建设。
当时拿这个项目的时候，2号线延长线刚刚开通，周边商业广场还不完善，物业附近区域也不是很繁华。
但是，通过对当时张江科学城所有已经入驻和潜在入驻企业的背景进行调查分析，我们可以判断，这一区域在未来两年内会有很大的变化。
这些已经落户或即将落户张江科学城的企业，都是世界500强或国内一些实力较强的企业。
他们在选择酒店住宿产品时，对酒店软硬件的要求非常严格。
我们和很多国内品牌谈过，最终决定选择更符合我们目标客户需求的度假品牌。
在筛选了全国多家管理公司后，我们选择了洲际酒店集团旗下的快捷假日酒店品牌。主要原因如下:1.企业客户对集团的认同和偏好
快捷假日酒店是洲际酒店集团旗下的中高端品牌，在全球开设了3000多家酒店，具有较高的知名度和美誉度。
对于高价值的商务客户，洲际集团的背书和号召力明显更强。
2.品牌注重与商业客户和全球主要客户销售协议的签署和服务。
我们酒店的地理位置决定了酒店主要服务于商务旅客。
芷玄假日酒店更注重商务客户与全球大客户的长期合作，匹配我们酒店商圈的主要客户群体，在后续的客源管理上有很大的优势，能够最大化品牌效应。
上海唐镇智选假日酒店投资测试满意度:4.5分
酒店总投资预计将近3500万英镑，而实际投资将近3500万英镑。单房一投资金额预计15万，实际15万。
投资测试的投资回报期I预计为4.5-5年，而运营期为4年。
开发者的服务水平I是令人满意的。
1.物业情况及投资成本介绍
楼高13层，2 ~ 3层为业主自用，一层主要为商铺。我们取了其中的300+㎡作为酒店大堂和“早餐厅+智慧室空”的组合，酒店主空室在4 ~ 13层。
总物业面积11000㎡，已建231间，获房率高。
这家酒店总装修费用3100多万元，单间装修费用13.5万元；如加盟费、设计费、运营材料费等。都加起来，单间的投资在15万左右。
如果算上之前的房租和保证金，单间总投资成本是17.3万，基本符合我们最初的预期。
二是测算数据不夸大，提醒操作风险。
洲际酒店集团有一点我很喜欢，就是开发商在计算投资的时候，不会因为想拿下这个项目，而夸大数据，诱导我加入。
我投资了这么多酒店，发现有些品牌的投资数据是捏造的或者明显夸大的。
这些品牌的开发商在测试时给我们的数据和我们正常营业后的数据差距很大。比如投资前RevPAR告诉我们能做到300元，开业后连200元都做不到。
我们可以接受投资中的误差，但误差不能太大。
我们唐镇店在进行招商测试的时候，是品牌开发运营人员根据集团旗下多家门店实际运营中总结出来的经验，一起做的测算。数据测量的方法显然更加稳健和实用。
所以实际开业运营后，酒店的业绩基本可以达到我们之前的计算值。
像我这个酒店，他们前期投资估算预测RevPAR在320-360元之间，入住率在80-90%之间。运营后期，数据更高。
品牌预测的原始投资回收期为4.5~5年。
我们算过，如果按照疫情前的常态化业务数据计算，4年内可以回本。
但现在疫情反复，酒店未来收益和投资回报周期不确定。
尤其是疫情爆发时，上海酒店的经营面临更大的压力。
既然外部因素不可控，那就只能把握当下，稳定张江的客户。
除了可靠的数据，品牌也给了我们很多专业的建议，比如未来经营中可能面临的问题，投资人应该如何规避风险和损失。
上海唐镇智选假日酒店
提高满意度:4.5分
建设期I 9个月施工队一自己找。
设计团队一品牌推荐
一、准备期符合预测。
酒店开业时间为2019年6月13日。
我自己找的施工队；设计团队由洲际集团推荐，配合度高，服务水平令人满意。
该物业免租期为9个月。计算投资时，我们预计准备时间为7~8个月；事实上，从签约到拆除、装修、开业，用了9个月。
那年正好赶上中国国际进口博览会(CIIE)，中间又过了一个春节，所以装修暂停了2个月左右，本来应该只用了7个月。
二是“保姆式”融资服务
唐镇智选假日酒店是我加盟的第一个假日品牌项目，也是我第一次与洲际酒店集团合作。
在这个过程中，我最大的感受就是他们和我加盟的其他国产品牌不一样。从加盟到筹备到开业，都是系统的保姆式服务。
在筹备过程中，洲际酒店集团的顾问系统帮助我们解决了很多问题。机电、厨房、标识、消防、设计这五个顾问，是酒店筹建过程中对工程质量最大的保障。
他们帮助我们解决了品牌标准、供应商选择等诸多问题。，也提供了很好的解决方案和建议。
我记得很清楚，当时有两个项目经理，分别负责机电和设计。
项目前期，项目经理偏向于设计和工程，在准备过程中会全方位支持项目。
目前施工单位水平参差不齐，我们的投资人在这方面也不够专业。如果我们遇到什么问题，只需要联系这一个人，他会负责解决。这让我觉得很方便，很安心。
开业期间，洲际酒店集团有专门的新酒店开业支持团队，也负责该项目。项目基本完成后，负责帮助酒店按时保质开业。
开业前夕，负责该部门开业筹备的陈总经理住在我店，帮助我们推进所有的内外部工作，如组团上线、对外验收、拍照、取证照片等。
当酒店有部分不符合集团标准时，他会及时与集团沟通，从走流程到完成整改，尽一切努力推动酒店快速上线，顺利开业。
投资其他国产品牌的时候，很多事情还是要看投资人自己。
第三，更注重“面子”和“里子”
在准备过程中，给我印象最深的是他们在消防系统、新风系统、隐蔽工程、管道布置等方面给了我们很多高于国内其他品牌的标准。
比如国内很多品牌建议我们用PVC或者塑料穿线管，但是洲际要求用镀锌管；国内品牌一般要求排气管材质塑料PPI，洲际要求使用铁管。
相对来说，国产品牌会在肉眼可见的装修上投入更多，比如洁具、不锈钢、大理石一定要用什么牌子；相对来说，国际品牌在隐蔽工程上的花费比较大。
但是回过头来看，隐蔽工程一步完成后，在后期运营中就不需要对这些隐蔽工程做太多的维护，使用寿命相对更长。
这些在硬件上的投入，增加了不到10%的总成本，却避免了后期运营的诸多麻烦。整体属性总是新的。长期来看，综合成本会更低。
上海唐镇智选假日酒店
业务满意度:4.5分
单人房运营成本130元
标准杆380-400元
经理满意度I满意度
一、酒店收入的基本情况
爬坡期初期，酒店月营收240多万元；后来受疫情影响的酒店收入比较低的时候，月收入一般在240-260万左右；生意好的时候最高月收入370万。
受疫情影响严重的2020年和2021年，全年总收入分别约为2600万和2800万。
2022年3-5月之前，上海还没有倒闭，常态化RevPAR在380-400元之间，出租率基本在87-92%之间。
3-5月，上海封园期间，为了保证很多企业的运转，一些特别重要的岗位管理人员和员工留在园区上班。他们回不了小区，只能待在酒店。
那段时间张江科技园很多企业需要保障，大部分都住在我们酒店。
一些政府职能部门，如派出所、政府防疫前线指挥员也住在宾馆。
于是今年3-5月，酒店入住率和RevPAR都比以前高，入住率达到95%左右。
第二，店家专业，积极性高。
我对品牌推荐的店铺整体满意度很高。开业三年多，我们只用了两家店。
前店长李伟的敬业精神、责任感和管理能力得到了我们投资人的高度认可。目前，他已被转移到上海南京路的另一家假日酒店。
现在从佛山调过来的孙总经理，管理经验、销售、客户关系也很好。
我们选择智选假日酒店的投资人有酒店总经理的推荐权和审批权，酒店一般的薪酬标准因人而异，因人而异。
而且我没有跟团交店长的费用，而是直接把工资给了店长。该小组只协助签署了一份三方合同。
在这种机制下，管理公司不会因为某些品牌KPI的完成而扣总经理的工资。
我给出去多少，就给总经理多少，所以总经理积极性比较高。
第三，集团有强大的支持，尤其是在销售方面。
我们酒店之所以有这么多协议公司和会员，跟品牌和市场的推广是分不开的。
在营销方面，似乎集团并没有做太多的宣传，酒店也不会热衷于OTA上的竞价排名。但实际上，洲际集团的几位领导和销售大客户部、市场部的推动，在运营过程中给予了大力支持，为酒店带来了很多协议客户和粘性会员。
上海唐镇智选假日酒店
会员满意度:4.5分
群体成员占I的比例很高。
会员复购率I高。
从客户来源结构来看:创业初期，OTA客户占总客户的一半。经过半年的经营，协议客户和个人会员的比例逐渐上升。
集团的支持分为“协议公司”和“IHG会员”两个板块:在我们40~50%的协议公司客户中，超过一半是集团推荐的；IH俱乐部的会员也占总顾客的28%左右。
两个盘子加起来，集团给酒店带来了总客源的55%左右。总的来说，我对小组成员的支持感到满意。
相比我投资过的其他酒店，这家酒店的会员消费能力和复购率也偏高。
上海唐镇智选假日酒店
供应链满意度:4分
集中采购价格I是合理的。
收藏一类较少。
产品质量好。
洲际酒店集团的供应链可以给业主更大的自主权，但也有一定的提升空间空。
与国内品牌相比，洲际供应链的产品虽然价格差不高，但品类没有国内丰富。
整个准备包括后期运营，只有30%左右的物资可以从集团采购，70%需要的东西供应链上没有，我只能自己采购。
在自采的过程中，还要自己对比产品质量，不那么方便。
记得在装修过程中，除了门锁、保险柜、电视都是指定供应商采购，其他很多东西都是有标准的，投资人都要自己采购。
虽然这种方法阻止了集团将供应链作为盈利工具，但也会在建设过程中花费更多的精力。
小组的初衷是好的。通过系统的支持，赋予投资人更大的自主权，教会我们建立从管理到物资采购的体系。
但是，我认为酒店集团的优势还可以进一步发挥。
如果收藏品类更加全面，不仅能为我们的投资者保证购买质量，还能从货源上降低购买成本。
上海唐镇智选假日酒店
一、对品牌的建议
总的来说，我们的投资者对酒店的品牌效应、管理体系、培训体系、大客户的推荐和销售都非常满意，也认同洲际的理念、服务和品牌标准。
但是供应链在给投资人更大自主权的同时，也需要丰富品类，让投资人有更多的选择空。
个人希望在酒店建设过程中，所有符合品牌标准的东西都可以从品牌方的供应链采购，最好是用手机就能拿到。
希望品牌对这些需要购买的材料进行筛选和议价，为投资者提供更大的便利。
二。给投资者的建议
1.选对品牌:深度分析酒店位置和客源结构，确定合作品牌。
前期做物业选址的时候，一定要分析清楚房源结构。尤其是环境不好的时候，更要分析:这个位置对应的是哪种客源结构，再根据客源结构决定选择哪个品牌。
在投资酒店时，选择必须大于努力。产品错位会导致后续受众少，甚至导致酒店经营失败。
2.新手投资者不要“自己玩”
新手投资人第一次做酒店，还是要找大品牌合作。
选择品牌的时候一定要慎重，但是选择了品牌就要按照品牌管理公司的标准来，千万不能因为考虑到成本之类的问题就自由发挥。
自由发挥的结果很可能会把标准化的酒店变成一个无法收场的“烂摊子”，最后极大地影响客户的入住体验。
3.隐蔽工程应一步完成。
在装修过程中，隐蔽工程必须一次到位。
如果这个房子已经租了15年或20年。那个隐蔽工程必须按照15年或者20年不动的标准来做。
不能为了省钱凑合，还是要遵循品牌的最低标准。否则一旦隐蔽工程质量差，后期就会有很多隐患，想改也没办法改。
这方面我吃了太多苦。当时为了尽可能的省钱，很多方面，包括新风，空调节，给排水等等都是凑合着做的。有些品牌监管机构对此也不太了解，只要求我们达到最低标准。
但是，他们的很多标准是不能长期使用的。后来酒店经营出现很多问题，很难修复。
疫情耽误了我的投资计划。
事实上，我一直在寻找新的酒店投资项目，尤其是在上海。
要不是上海疫情，两个项目早就开工了。现在上海疫情反复，施工队进不去，所以这两个项目就搁置了。
2.准备在经济发展较好的城市投资酒店。
我计划投资上海、南京、Xi等经济发展较好的城市。
3.酒店定位参照芷玄假日标准。
根据我14年的实际投资经验，我发现芷玄假日这个品牌在中国相当受欢迎。他们的产品受众广泛，适合中端客户、商务客户、旅游客户。
最近他们又推出了最新的3.0版本产品，我觉得对一些国产品牌是很大的冲击。
现在我们也在接触3.0的产品，发现各方面都比2.0有明显的提升:装修中更换了一些材料和颜色，感觉更加现代，不像之前的2.0版本有点沉闷；在大堂和客房的布局设计中加强了一些功能，同时照顾到游客、年轻人和商务人士的需求，可以提高客人的舒适度。
对于芷玄假日的加盟模式，选择加盟的投资人一般都是一些对当地市场了解比较丰富的加盟商。
因此，芷玄假日3.0版本也将在空之间给予投资者更大的灵活性和延展性，允许美国投资者在酒店中添加他们想要的元素，也有助于酒店提高在当地的知名度。
