来源:媒体滚动
21世纪经济报道
在高房价和高贷款成本的双重打击下，美国楼市正在急剧降温。
美国东部时间8月23日，美国商务部公布的数据显示，7月新屋销售环比暴跌12.6%，经季节调整后年率为51.1万套，为2016年1月以来最低。7月，新房销售同比暴跌29.6%。
此外，新房供应量大大增加。截至7月底，待售新房有46.4万套，为2008年以来最多。其中90%仍在建设或尚未开工。按照目前的销售速度，需要10.9个月才能出清空新房供应。
尽管需求放缓，但房价仍在强劲上涨。7月份，新房价格中位数为439，400美元，比一年前上涨8.2%，仅略低于458，200美元的前纪录。
亚洲房地产科技公司IQI集团联合创始人兼首席执行官卡塞夫·安萨里(Kasif Ansari)对21世纪经济报道记者表示，美国楼市的各项数据显示，疫情中的火爆行情已经正式结束。经纪人也反映，房子挂牌时间越来越长，卖家心态开始松动，更愿意调整要价。所以，现在对于买家来说是一个难得的窗口期。购房者可以在相对正常的环境下，不牺牲一些条款，从容买房。预计下半年楼市将继续降温。
从所有迹象来看，美国房地产市场降温已成定局，涨幅一直在放缓。接下来的关键问题是，房价会跌吗？
量价背离越来越明显。
房贷利率高、房价高正在“侵蚀”人们的住房供给能力，量价背离越来越明显。
美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)8月中旬公布的数据显示，7月二手房年销量环比下降5.9%，至481万套，销量同比下降22.4%，为2020年5月以来的最低水平。
如果把时间拉长，从1月份开始，二手房的销量下降了近26%，是1999年以来的最大跌幅。住房市场正受到抵押贷款利率和房价上涨的巨大冲击，建筑业放缓和更多买家退出也对房地产市场产生负面影响。
对此，NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)评论道:“就住房销售和住房建设而言，我们正在见证住房市场的下滑，但这不是房价的下滑。待售房屋库存依然紧张，全国范围内价格持续上涨。”
从数据上看，7月成屋售价中值同比上涨10.8%，至40.38万美元，仅较6月41.6万美元的纪录高位略有回落。劳伦斯·云说，这是每年这个时候的正常情况。
从一线角度看，楼市降温迹象已经非常明显。IQI上海公司的经纪人王飞告诉21世纪经济报道记者，现在帮客户买美国的房子更容易了，不用像去年和今年年初那样费尽心思去抢了。
“以前我要追着美国开发商要房子，要排队等房。现在，开发商会主动给经纪人介绍房子。一些上市的大开发商有自己的贷款部门，并愿意提供低利率优惠来吸引买家。毕竟美国加息让很多买家止步，现在买家不需要排队，也不需要竞价。”王飞告诉记者。
“滞胀”笼罩着美国房地产市场
虽然美国官方认为经济尚未陷入衰退，但高通胀下的经济疲态其实已经越来越明显。全球SP调查显示，美国SP全球综合采购经理人指数初值从7月底的47.7降至8月的45，为2020年5月以来最低。
此外，根据Stifel Financial公布的调查，绝大多数商业人士预计美国经济将在未来一年半内出现衰退，通胀和劳动力短缺是他们最大的担忧。在接受调查的70名企业高管、企业主和投资者中，46%的人预计美国经济今年将下滑，33%的人预计明年将下滑，18%的人认为美国经济已经陷入衰退。只有3%的人认为未来18个月不会出现衰退。
景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对21世纪经济报道记者表示，美国经济最终是否会陷入衰退将取决于未来货币政策的收紧程度，美联储的决定将取决于未来的数据。预计美联储将在未来几个月的某个时候转向相对温和的紧缩政策。
好消息是通货膨胀已经显示出一些见顶的迹象。Hooper告诉记者，供应链压力似乎正在缓解，大宗商品价格也从高位回落。尽管通货膨胀仍然高得令人不安，但它正在放缓。美联储值的通胀指标正在放缓，首次申请失业救济人数正在上升。
从近期公布的一系列数据来看，美国楼市也一直笼罩在“滞胀”的阴霾中。
美国全国房屋建筑商协会(National Association of Home Builders)本月公布的数据显示，美国房屋建筑商信心连续8个月下降，至49，为2007年美国楼市崩盘以来最差。
对此，NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)分析说，美联储收紧货币政策和建筑成本上升导致了房市衰退。然而，随着越来越多的通胀见顶迹象和长期利率的稳定，这将为未来几个月的市场需求提供一定的稳定性。
从经济影响来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，房地产降温会影响到背后的很多行业，对银行、金融市场也会有一定影响。不过总体来说，美国经济对房地产的依赖度并不是很高。目前来看，楼市降温对经济影响不大。
未来，楼市不太可能暴跌。
在当前楼市降温的背后，美联储收紧政策导致的房贷利率飙升是一个重要原因。
房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯(Doug Duncan)表示，今年大部分时间，购房情绪指数一直在稳步下降，不断上升的抵押贷款利率继续伤害住房负担能力。越来越多的消费者认为，现在不是买卖房子的最佳时机。
不过好消息是，近期疲软的经济数据增加了美联储鹰派减弱的可能性。虽然美联储大概率会进一步加息，但大幅加息75个基点显然难以成为常态。到年底，加息大概率放缓至25个基点。
尽管目前的抵押贷款利率仍远高于一年前的水平，但最近几周已从6月份5.81%的13年高点迅速下降。8月初，房贷利率甚至一度跌破5%至4.99%。根据美国住房抵押贷款金融巨头房地美的数据，美国30年期抵押贷款的平均利率约为5.1%。
房地美首席经济学家萨姆·卡特(Sam Khater)认为，由于通胀压力和经济增长明显放缓之间的拉锯战，抵押贷款利率仍不稳定，围绕通胀和其他因素的高度不确定性可能导致利率波动。
整体来看，美国房贷利率大幅上涨的空区间已经有限。房屋经纪网站Realtor.com的宏观经济研究经理乔治·拉蒂乌(George Ratiu)认为，在消费者支出和商业投资的推拉过程中，资本市场正在寻求有关经济活动的方向性信号。在缺乏明确方向的情况下，市场将抵押贷款利率限制在较窄的范围内，大幅上涨的势头有所放缓。
此外，房地产市场的低库存也在支撑房价。按照7月份的销售速度，需要3.3个月才能卖完市场上所有的房子。尽管库存与销售的比率已经连续第六个月上升，但任何低于5个月的库存与销售比率仍被视为市场紧张的迹象。
另一方面，虽然最近成交量低，但房产的交易速度还是挺快的。7月，房地产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，是May 2011年5月开始记录数据以来的最短时间。在7月份售出的房子中，大约82%的房子上市不到一个月。
在严跃进看来，面对高通胀压力，美联储的紧缩政策会在一定程度上打击楼市，造成成交量大幅下降。但房价仍处于高位，这与房屋供应紧张密切相关，也会在一定程度上支撑房价。
同样，房地产数据公司ATTOM的市场分析执行副总裁里克·沙尔加(Rick Sharga)也指出:房价不太可能崩盘，库存仍然很低，想要房子的人比想卖房子的人多。
这也意味着美国房价接下来的涨幅会大幅放缓，但大跌几乎是不可能的。高盛策略师洛特菲·卡鲁伊预测，2022年美国房价仍将上涨9.4%，2023年美国房价涨幅将放缓至1.4%。
