文丨李瑞
图丨1/6图片工作室
在《蜂族公寓，科技回归都市的生活场景承载》中说过，科技回归都市就要为蜂族构筑生活场景，实现筑蜂巢、引蜂族。那么，为什么说蜂族公寓是集结蜂族的重要武器，也是生产力呢？
二、蜂族公寓，是集结蜂族的重要武器，也是生产力
作为城市发展的关键力量，蜂族自然是城市间争抢的重要战略发展资源。“许多城市都直接把注意力集中于年轻而有才华的应届大学毕业生上，他们经常换工作，而且比大多数人更自由自在、无拘无束。但即便如此，他们换城市的次数比换工作的次数也要少。因此，大学生或者研究生毕业后的一个重要决定就是在哪里定居。”[8]
对于定居的影响因素，美国经济地理学家乔尔·科特金在他的 《新地理：数字经济如何重塑美国地貌》一书中曾揭示：新地理经济发展时代，在影响他们选址的因素中，某地区“生活质量”的高低远比其他传统因素更为重要。
“蜂族”有一个特点，就是带眷比低[9]。很多“蜂族”都是一个人或者是以已婚未育的家庭单元进行生活。对于生活质量的衡量指标，很重要的一条就是居住品质的高低。他们只需要有一个能够属于自己的独立空间，并不强求太大的驻留面积。所以，在众多的空间载体中，最能兑现“蜂族”地点生活质量的载体就是蜂族公寓，也就是小户型的人才公寓。
来自莱坊《伦敦2018》的研究报告显示，曼哈顿超过一半的住宅都是单人公寓。伦敦市中心的这一比例约为38%。而且已经有很多城市专门提供给青年企业家和科技人员进行居住的小户型公寓住宅，波士顿南湾的 “创新单元”，伦敦的 “纳米楼”，巴塞罗那布诺区的小户型住宅……都是。
在国内也早有以小户型人才公寓集结“蜂族”的例子。上海张江早在2000年就率先打出人才公寓这张牌吸引科技产业，至今已发展出“创业公寓”“高科苑”“天之骄子”等人才公寓系列。相关负责人表示，因为有了人才公寓，才有更多的人投身到创新创业中来[10]。在人才公寓的加持下，张江已经成长为中国创新创业最为活跃的区域之一。
上海张江人才公寓
截至2018年7月，张江园区拥有跨国公司地区总部48家、外资研发机构149家、高新技术企业760多家。其中既有上海光源、蛋白质中心、量子卓越中心、中国商飞研究院等“大国重器”，也有80多家众创孵化机构和2000多家在孵企业，构筑起张江园区良好的科创生态。所以说，蜂族公寓在以“人才回归都市”促进“科技回归都市”的过程中承担了人才蓄水池的角色，是一个吸引人才、接纳人才的容器，对城市发展积蓄发展动能具有重要价值。从这个意义上讲，不是只有写字楼才是生产力，留住“蜂族”的蜂族公寓也是生产力！所以，蜂族公寓并不是产业配套，而是城市发展产业的经济学武器！
三、城市更新更需要蜂族公寓加持，集结“蜂族”
城市的未来靠科技，科技人群的回归先要借助蜂族公寓。对于那些通过城市更新吸引科技回归的都市而言，它们本意是希望通过拿出城市里最高质量的地点来吸引“蜂族”的聚集，从而发展高科技。但是这些高质量的地点多位于城市的建成区甚至是中心区，大多都面临着建筑用地捉襟见肘、地上建筑产权错综复杂、拆迁推进阻力大……现实困难。该如何突破发展困局呢？
首先，应该明确的是，“出租”是蜂族公寓最佳的使用方式。蜂族公寓作为人才蓄水池，讲的就是有进有出，通过一定的“流量”来保证足够的“留量”，强调住客的常住常新。所以保持“蜂族”住客的流动性是非常重要的。正所谓铁打的营盘流水的兵，以租赁的方式提供蜂族公寓能够很好地满足这一要求。而且“蜂族”就像小蜜蜂一样飞行距离长，能量密度高。他们都有一技之长，有很大的发展潜力。他们来到某一个城市，大多是先选择 租房住，和该城市先进行磨合、适应。如果适合就留下，不适合就“飞”到其他地方去进行发展。
另外，对于绝大多数“蜂族”来说，以租赁的方式提供蜂族公寓还可以保证每一批新毕业的“蜂族”都能分享高品质的地点质量，不会出现由于年龄、代际的原因，被前辈占领高品质的空间的问题。2021年年初发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，明确了“人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给”[11]的发展方向。2021年4月13日国家发展改革委发文[12]允许租房常住人口在公共户口落户，将“租售同权”进行了实质性推进，可以预见，以出租为主要方式的蜂族公寓将从市场供给、需求满足的双方面成为市场的新宠儿。
其次，以出租作为主要使用方式的蜂族公寓，能够很好地解决产权分散的现实与使用权聚焦的矛盾。出租使用意味着蜂族公寓的使用权和产权是可以分离的，从而避免了通过“大拆大建”来重组城市中心土地的产权这种伤筋动骨的方式。所以统一“出租”，对于中心城市的更新而言，可以说是扫清了最大的推进障碍。换句话说，蜂族公寓可以从既有的存量建筑进行谋划。从用途上讲，肯定是用居民住宅改造蜂族公寓名最正、言最顺，但是面临的问题也最棘手：住宅产权人自身的居住需求首先要被满足。考虑到蜂族公寓对“蜂族”这个群体居住需求的满足，一定要保证一定的建筑体量，才能形成“蜂族”的聚集效应。
所以，在使用方式上，要么原有的居住空间在满足原住民自身居住需求外，有富裕空间使用权可供转移；又或者他们可以接受全部异地安置，腾挪出现有住房用于改造蜂族公寓。否则，城市建成区的居住建筑是很难被用于改造蜂族公寓的。
本文节选自华高莱斯“技术要点”系列丛书《城市更新方法》。
《城市更新方法》是一本紧跟时代变化，研究新时代城市更新发展趋势的研究书籍。本书首先就“以城市场景重构，牵引城市功能更新，最终推动城市老城复兴”这一城市更新新趋势进行深入阐释。此后，分别从城市更新“如何提升老城的城市品质”和“如何提升老城的产业动能”两个方面，对城市更新新理念、新方法，通过不同的案例进行深入剖析。
参考文献
[8]［加］丹尼尔·亚伦·西尔，［美］特里·尼科尔斯·克拉克.场景：空间品质如何塑造社会生活［M］.祁述裕，吴军，等译.北京：社会科学文献出版社，2019.
[9]所谓带眷比，就是一个地区、一个行业或者是一个公司带家属、家眷的在职人员数量与总就业人数的比值。带眷比可以用来反映员工对公共服务需求丰富度的强烈程度。
[10]《致敬7·28|“房价”降下来，创新创业提上去》
https：//www.sohu.com/a/243603064_177021.
[11]《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》第二十九章第四节
https：//www.ndrc.gov.cn/fggz/fzzlgh/gjfzgh/202103/t20210323_1270176.html
[12]《国家发展改革委关于印发〈2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务〉的通知》
https：//www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202104/t20210413_1272201.html.
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