由于产业地产的特殊性，必须同时兼顾产业以及地产两方面的规划、发展以及运营，在拿地方面，难度相对来说大大提高，不少项目在初期的时候就难以开展，不知道从何下手。
园区企业背景要求较高
产业地产园区不同于住宅或者商业地产，园区在跟政府拿地的时候，首先看重的是园区企业品牌有没有一定的名头，不一定需要行业头部企业，但最好也是在某个细分领域做出较好的成绩。
政府对于产业地产的要求较为复杂，涵盖投资强度、产业、税收、企业质量等，因此，越是有实力、有名望的企业，越有可能综合满足政府的要求。
双线运作费用难以掌控
在项目开始的时候，政府会约束业主的自持比例，对于自持的物业，业主只能自用或长线经营，对于资本和后续运营管理要求很高；其次，物业的招商和销售还要兼顾政府的要求。
一方面要满足政府要求，明确并处理好上下限，另一方面要做整个项目的开发和运营，包括财务的费用控制等等，每个环节都不容许出偏差。
政府更倾向于“终端用户”
近两年经济环境不佳，相比于传统开发商，政府更愿意把土地出让给企业。华为、中兴、科大讯飞等行业龙头企业都在进行土地储备，逐渐衍生出“中兴+万科”这类“产业运营商+地产开发商”的模式。
在产业地产中，选址也是非常重要的一个环节，针对不同的产业，应该配套不同的选址方向。
Tier 1 北上广深
作为大陆地区经济实力最强的四座城市，拥有强悍的人才储备、资本和技术资源，拿地难度直线上升，在项目前期准备不充分的情况下建议先别与政府沟通。
Tier 2 部分省会及二线城市
在这些城市中，基本都是比较靠近一线城市或者拥有极高的战略地位和发展潜力的，但不同产业适应不同城市，在选择Tier 2城市时，更加应该在选址上下足功夫。
Tier 3 高铁沿线/计划开通高铁城市
好处是政府的支持力度较大，政策优厚，坏处是风险更高，未知的社会环境和市场风险、宏观政策调控等因素不仅对城市有影响，对项目也有影响。
要在市场和政府之间找到一个平衡点，是寻找项目地址的最重要参考因素。
产业地产在拿地的环节中，一般分为策划规划阶段和获取土地阶段。一份打动地方政府的方案，需要包含以下两个因素：
1、政府要什么？
2、我们有什么？
产业相关
若政府批准项目拿地，这块土地能给当地带来何种产业？能带来何种相关产业？这个产业有多少附加值？能带来多少税收及就业？未来前景如何？能否与当地现有资源相结合？这些问题都是产业地产在拿地时必须考虑的问题。
品牌相关
入驻产业园区的企业品牌最好具备较高的实力、品牌知名度，是助推项目成功的保障。
规划相关
包括入驻企业对整个项目的理解和规划、产业规划、发展目标、空间布局、功能规划、投资计划、形象设计、运营方案等等。
产业地产项目，要做好详尽的产业规划和发展预测，再针对意向产业，梳理和拓展相关人才、资本、技术资源与政府交涉；若自身企业品牌知名度不够，可以联合行业龙头企业或当地具有影响力的企业组成团队，共同拿地。
同时，企业也要对土地进行信息收集和初步研判，输出可行性研究报告，也就是概念规划和总体策划方案。
产业地产既需要考虑产业，又需要考虑地产，并且把双方结合，项目难度较高。懿德汇睿目前已针对顺丰集团提供了产业园区的定制化合作，欢迎其他对产业园区有意向的企业在后台和我们交流。请关注懿德汇睿公众号，及时获取更多的行业知识。
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