创作不易，妙手点“关注”，手里有余香
接上篇，继续讲租赁合同谈判部分
租赁合同谈判技巧
1、合同谈判的前置条件：
租赁标的房产产权必须合法依法取得房屋所有权证的和/或租赁权许可证，签订合同前应要求出租方先领取房屋所有权证和/或租赁权许可证后，再签合同；共有房屋未取得共有人同意的：在这种情况下，出租方应先获得共有房屋另一方的书面同意，写明他同意将此房屋按租赁合同的规定出租给我们已抵押，未经抵押权人书面同意的：在这种情况下，必须先取得抵押权人的书面同意及抵押权人在抵押合同执行时不会影响承租人的权益。签约人最好是房东本人，如非房东本人，需要出具委托书。市政规划调查，房主确认未隐瞒此类信息；建筑结构合法性调查，房主要确认建筑不属于违规违法建筑等；与房主确认：房屋不存在不符合规划，公安，环保，卫生等主管部门有关规定的，或法律规定禁止出租或不适合出租的其他情形。2、合同谈判的要点：
3、其他重要的关注点：
确认房屋租赁发票及税金承担问题；确认水电费用、供暖费及物业管理等费用问题；违约赔偿条款，包括因抵押、担保、产权纠纷、隐瞒不能出租的信息、提前收房等等由房主原因引起的租赁合同不能履行导致的中心关闭损失，损失至少包括装修费和会员服务费退费及因此产生纠纷发生的损失等。最好能将转租条款写进合同，且最好能让你可以转租，虽然不一定会发生，但可以为你争取到必要时的运作灵活度，其实这一点在实际中很重要。合同终止后的恢复条款，这也相当重要，最好不要写诸如“要求恢复原状”类的条款，否则你在退租时还要支付一大笔拆除费用，相当地不值。
4、租赁合同基本条款
建议租赁合同文本使用当地政府机构发布的统一文本，对双方讨论或未尽事项可以通过补充协议的形式补充就可以了，避免重写合同时考虑不周。
如果必须写租赁合同，那至少应包括以下条款：
双方当事人的情况：该条款主要是写明双方当事人的个人信息：姓名、性别、住所、身份证号码、联系电话等；房屋具体情况：房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；该条款主要写明合同标的物，也即是房屋的坐落位置，房屋地址、面积、结构、房屋附属设施和家具等。如果该房屋配有其他设施应列清单，并经双方检查确认数量及质量；房屋用途：写明房屋的租赁用途，主要是为了防止一些违法分子利用出租屋进行一些违法行为；
期限：由于承租人不希望频繁搬迁，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回房屋，承租人也不得放弃这一房屋而租赁别的房屋。期限到了之后，承租人将房屋退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套房屋，则要提前出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套房屋。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。房租及支付方式：房屋租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。房屋修缮责任：出租人是房屋的产权人或产权人的委托人，所以修缮房屋是出租人的责任。承租人在租赁前应对房屋及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中房屋或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对房屋进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。转租的约定：转租行为会影响出租人的权益，一般不允许。如果允许转租，双方应商定分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止。违约责任：在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。租赁合同的变更和终止条款：如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，双方可以协商变更。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。 关于选址就讲到这么多，期望对你有所帮助！下一节我们将介绍装修设计的问题。
