你是否发现，在一项重大的决策过程中，常常会有很多隐性的或不能清楚描述的需求潜藏于你的头脑中，只有当某种外部环境发生改变或受到某种刺激后，这种需求才会被发掘、被释放，等到明白时，又悔之不及。
古语有云：谋定而后动，知止而有得，知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。说的就是欲成大事需谋划，才能立于不败之地。
经过晓飞君长期的关注和接触，办公选址就是这类“大事”的典型代表。
办公选址是一项长期性的投资，它会影响公司日后实际运营的效益、成本以及企业规模的扩充与发展，等到选址完成，才发现一些很重要的隐性需求和条件，到那时亡羊补牢，为时已晚。所以在选址前，如何科学的评估你的办公面积、区域位置和物业类型等方面的需求，就会显得格外重要。
作为武汉商办地产领域的从业者，晓飞君总结了自己的多年经验和心得，与大家分享一下科学选址的攻略和技巧，本篇攻略主要介绍的是办公选址决策过程中最关键的点：如何评估你的办公需求，本篇攻略将会分为三个部分来详细介绍：
上篇：如何测算你的办公面积和预算？
中篇：怎样确定你的办公场所位置？
下篇：怎么挑选你的办公物业类型？
以上几篇，晓飞君将逐一思考整理后输出成文，可交流，可指正，可相互学习。
01、如何确定你需要多大面积？
随着时代的变革，办公室的空间规划也开始出现了巨大变化，办公空间不只是过道和桌子，而是需要融合更多的协作空间和社交活动空间，才能吸引更多“千禧一代”和喜欢“随时随地”办公的优秀人才。
在下文中，晓飞君将探讨如何利用数据模型工具、需求预测及其他专业报告，来帮助你确定合适的办公空间的面积和组合，既不浪费，又有足够可用空间。
为了避免理解上的误差，也为了更好地熟知办公空间面积的决定因素，晓飞君简要对一些办公类面积指标和名词作行业标准定义说明：
套外总建筑面积：指自建筑物外墙外侧算起的总面积，一般办公楼招商人员口中的房屋面积和租赁合同中的计租面积都是指该房屋的套外总建筑面积，不是使用面积，简称建筑面积，包括套内建筑面积及分摊的共用建筑面积；
套内建筑面积：指套外总建筑面积减去外墙墙体面积，简称套内面积；
公摊系数：楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他共用结构的面积与套外总建筑面积的比值百分数，武汉写字楼的公摊一般在20-30%左右，电梯越多，办公楼越高，公摊系数越大；
使用面积：套内建筑面积减去墙体、楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他结构的面积，标准的计算公式是，使用面积=套外建筑面积 x - 墙体面积，鉴于墙体面积比较难计算，且办公楼物业一般都比较注重空间的实用性，在前期建筑规划设计时，户型划分多为大通间结构，内墙面积非常较少，几乎可以忽略不记，所以行业内习惯用套内建筑面积来衡量办公空间的使用面积；
通常，办公空间的使用面积大小是由员工数量、员工的组成结构及办公空间的组合来来决定的。
办公空间使用面积=普通员工数 x 标准工位面积+管理级员工数 x 标准私人办公室面积+其他办公空间面积；
员工的数量：办公物业的租期通常都是至少3年，员工的数量可以基于公司2-3年发展的满编组织架构的人数来确定，也可以根据目前实际经营的总人数来确定。
员工的组成结构：需要清楚确定普通员工工位和管理级员工独立办公室的的设置数量。
办公空间组合：除了需要的工作空间量外，还要考虑是否需要会议室，茶水间、复印室、接待室或其他面向客户的空间。
标准工位面积：根据仲量联行2019年发布的《办公空间使用基准指南》数据显示，有53%的企业工位标准面积为4-4.9平米，46%的企业工位面积为3.2-3.9平米，晓飞君建议，在资金不是非常紧张的情况下，尽量选择按5平米的企业工位标准进行测算。
标准私人办公室面积：根据仲量联行2019年发布的《办公空间使用基准指南》数据显示，有65%的企业私人办公室面积为11-14平米，13%的企业私人办公室面积小于10平米，有22%的企业私人办公室面积大于15平米，晓飞君建议，在资金不是非常紧张的情况下，尽量选择按14平米的私人办公室标准进行测算。
会议室标准面积：根据《办公建筑设计规范》JGJ67-2006中标准， 会议室可分为大、中、小型会议室，小型会议室使用面积宜为30㎡左右，可容纳10-30人，中型会议室使用面积宜为60㎡左右，中小型会议室每人使用面积，有会议桌的不应小于1.80㎡，无会议桌的不应小于0.80㎡，大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积。
至于像前台接待、茶水间、卫生间等其他办公空间面积市场上暂时没有什么明确的设定标准，一般事根据各公司的业务规划和实际需求确定需求面积。
计算出办公空间的使用面积，办公空间的需求面积就非常简单了，办公空间需求面积 = 办公空间使用面积/；
02如何确定你的办公总体预算 ？
通过总价挑选办公房源时，有很多人会有一个误区，就是直接拿办公需求面积乘以租金，用办公空间月总租金选房和看房，这种方法在挑选房源的时候是没有问题的，但在开始选址前用这种方案是很不全面的，也是不科学的，因为只是用办公空间月总租金估算你的办公成本，你是无法精确判断你挑中的房源到底在不在你的预算内，也不知道你定好的预算应该挑选什么样的房源才能省时省力。
通常选址完成是需要签订新的租赁合同和付首期款及其他必要款项，才能开始搬迁办公室，所以不能按往常公司日常经营的角度估算办公成本，办公选址的总体预算是办公物业交付使用时签订租赁合同所需要的所有费用即企业入驻成本，包括首期合同租金、押金、物业费、能耗费等，只有确定办公选址的总体预算，挑选到适合对标的房源，才能一劳永逸。
还是像上文一样，在开始估算成本之前，晓飞君简要对一些办公租赁合同中的指标和名词，作行业标准定义说明。
办公装修标准：在武汉开通服务的各办公租赁网站所展示的房源信息中，把办公房源按毛坯、精装及精装带家具三种进行了分类，一般来讲，发展初期的创业者及小微企业适合选择精装带家具房源、中型企业及发展中的小企业适合选择精装房源，大型企业及有资金实力的企业可以选择毛坯房源。，其中有78%的房源是精装房源）
租金标准：据第一太平戴维斯2019年最新数据显示，武汉市甲级写字楼平均租金为每平方米每月人民币117元，乙级写字楼平均租金为每平方米每月人民币84元，普通写字楼平均租金为每平方米每月人民币67元，产业园区平均租金为每平方米每月人民币50元；
首期合同租金标准：合作房源中，多数业主要求首期合同租金为两个月租金，按季度支付，也有部分按年支付的，首期付款月数越多租金价格就越便宜；
合同押金标准：合作房源中，多数业主要求合同押金为三个月租金，合同到期无违约和拖欠无息退还；
办公楼物业费标准：合作房源中，写字楼的物业费基本在15～30元每平米每月之间，像汉口的新世界国贸和新世界中心都是30元每平米每月，东湖高新的光谷国际广场和光谷APP广场都是15元每平米每月；武汉产业园区物业费基本在3-10元每平米每月之间，光谷生物城是3元每平米每月，光谷企业天地是10元每平米每月。多数业主要求物业费的缴付方式为按季度或半年。
能耗费标准：合作房源中，空调费大多是10元每平米每月，多数业主要求按季度支付；电费一度一般1.2元左右，水费一吨一般5.5元左右，电费和水费缴付方式多数为按月预存；。
清楚了解上述标准中后，办公选址的总体预算可以按下面的公司进行估算：
企业入驻成本 = 办公空间需求面积x 租金标准 x + 办公空间需求面积x 物业费标准x 6月 + 空调费标准x办公空间需求面积+水电费预存。
03小结|真实客户案例办公面积及总体预算模拟评估
在选址过程中，关于如何评估办公面积和预算，就讲到这里，为方便大家加深理解数据模型公式和各类标准数据的印象，晓飞君拿一个服务过的客户案例模拟评估一次。
选址背景：
Z公司，科技互联网行业，主营业务信息服务、SaaS服务，现地址武汉市武昌区，办公面积150平，意向选址区域东湖高新区甲级写字楼，其组织架构及编制在岗、招聘计划情况如下图：
从上图可以看出，Z公司目前有12人在岗，从表面数据看新办公室需容纳50人办公，其实不然，根据晓飞君与Z公司选址负责人多次深入交谈后，才了解到该公司软件开发业务属于外包，6个月后APP上线，9个月进入A轮融资，如果融资顺利，Z公司将会自行组建软件开发部，根据晓飞君接触的软件开发公司组织规划，软件如果自行研发上线及运维一般至少需要10人，考虑到Z公司未来发展情况，Z公司选址总人数标准应该按60人进行面积测算。
1、确定Z公司办公需求面积，从Z公司现在确定的组织架构可以看出，需要独立办公室的人数是3人，考虑到财务工作的私密性，财务部所有员工在一间独立办公室办公，需要设立工位的总人数是60-3-3=54人，Z公司处于初创期，所以一个小型会议室足以，Z公司办公所需要的使用面积 = 4 x 14 + 54 x 5 + 30 = 356平，按武汉市常规公摊率30%来估算，办公建筑面积为356 x 1.3 = 463，Z公司选址负责人可以按460平左右寻找目标房源。
2、估算Z公司办公总体预算，从Z公司选址负责人了解，该公司意向入驻甲级写字楼，按武汉市甲级写字楼平均租金为117元/平/月估算，Z公司每月租金约117 x 460 = 53820元，首期缴付租金为53820 x 2 = 106560元，合同押金为53820 x 3 = 161460元，甲级写字楼物业费一般30元/平/月，包含空调费，物业费每月为460 x 30 = 13800元，首期物业费按季度缴纳共41400元，首期预存一个月电费190 x 50 x 1.2 = 11400元，一个月水费0.65 x 50 x 5.5 = 178元，Z公司如若将新办公室选址光谷区域甲级写字楼，需要在签订合同后向业主支付至少321000元左右款项。
3、从预算倒推Z公司可接受租金范围，从Z公司选址负责人了解，该公司计划本次新办公室选址成本控制在20万元以内。接下来，将意向选址写字楼租金收费标准设定为R，物业费设定为30元/平/月，那么，首期缴付租金 + 押金460 x R x 3 + 物业费+预存电费+ 预存水费= 200000元，那么R值为64，也就是说Z公司应该在市场上寻找租金在64元/平/月以下的目标意向房源。
根据第一太平戴维斯2019年武汉写字楼租金最新数据，甲级写字楼平均租金水平在117，普通写字楼在67，如果Z公司按20万的预算进行选址，别说甲级写字楼，就连普通写字楼都有点够呛。经过房源分析，晓飞君向Z公司推荐了光谷大道环境和品质相对较好的产业园区G作为本次意向选址目标，Z公司经过讨论、实地考察和洽谈，最后成功落址产业园区G项目的450平房源。
本篇攻略，晓飞君介绍了如何利用数据模型工具、需求预测及其他专业公司的数据报告，估算意向选址的办公空间面积和总体预算，有助于快速确定意向房源范围及目标，避免盲目，大海捞针，通过针对性看房和商务洽谈，能有效节省选址负责人时间和经历。
在接下来的中篇和下篇中，晓飞君会讲讲有哪些便捷和科学的方式可以确定办公场所位置和物业类型。其实，平时大家看到的那些专业机构的选址报告，背后涉及到的参数和算法其实不难，只有三个，敬请期待吧。
#专栏作者#
晓飞君，微信公众号：FlyGo晓飞，bcwl123456789，武汉大数据商办选址从业者，独立商办地产互联网+观察与实践者，提供武汉区域写字楼、产业园区、联合办公及孵化器等办公选址信息服务，在成为一名优秀的商办选址人的路上努力前行。
