本期邀请的嘉宾是华南地区资深酒店投资人黄知礼先生，他担任惠州曦湖里瑰悦酒店&惠州市金满园酒店管理有限公司董事长。
黄知礼先生投龄8年，已投数量4个，个人总投资金额超2亿。
投资的酒店档次覆盖经济型/中端/中高端，投资的品牌有宜必思尚品/铂尔曼/美爵酒店/戴斯/自主品牌曦湖里瑰悦酒店。
以下内容，根据直播对话中黄知礼的自述整理
：
从投资开发转变为资产经营
第一次接触酒店，是我六岁时和家人一起游玩。当时入住的广州花园酒店，给我的印象是大气、豪华。进入到酒店客房后，我发现金色的按钮设置在中控台、床头柜上，它们看上去蛮有机械感的。
在国外印象最深的酒店是越南的six senses con dao ，还有曼谷的酒店，酒店每层楼的格调都不同，设计新颖、独特。
最初，我家里从事的是商业地产、住宅、度假村的项目开发。2011年底，我们开始投资酒店，
把开发公司转变为资产运营公司，而发生这种转变，有几个原因：
1、当地度假酒店市场环境良好：
惠州当地市场度假酒店风靡，尤其是酒店式公寓的度假模式，回报率较高。
2、投资成本充足，收益稳定：
销售“公寓”的现金流，可以作为投资酒店的成本。预期投资酒店的资金是充足的，并且可以带来稳定的收益。
3、物业条件好：
我们想选择一处商务、度假相结合的物业做投资，看重的一处物业，是40年产权的商住用地，有公寓，也有酒店，可用建筑面积约50000平米。
当时的周边市场 ，除了喜来登酒店之外，其它的国际连锁酒店并不多。
最终，签了三个品牌：美爵、铂尔曼、宜必思尚品。
国际品牌酒店的标准化管理，并不能代表盈利
随着中国酒店业的不断发展，国际品牌酒店的标准化被一些业内优秀的前辈做成了接地气的“本土化”标准。酒店投资人最终追求的是盈利，但国际品牌酒店标准化管理，目前并非完全适合国内酒店市场。
酒店盈利的三要素：一是运营；二是成本；三是收益。举例来说：
在成本方面：
1、员工配置：
国际品牌酒店在员工配置上要求高，打个比方，现在为了配合防疫安全，酒店必须要有一名员工在前台测客人的体温，如果一天三班倒，也得有三名员工。这三名员工按平均工资来发放，一个月要增加15000、16000元，一年就是十多万元。
如果我们做简化，选用智能机器人测温，国际品牌酒店会认为这样的做法不够标准化，他们也不会同意，但现在有一些其它的国内品牌酒店，甚至是一些非品牌酒店已经开始使用智能化机器人在测体温了。
2、自助式早餐：
如果平常入住率不高的情况下，会建议厨房做套餐、简餐，这样可以降低成本。
3、供应链采购：
如果按同档次、同质量的产品来采购，投资人一定会选择品质好、价格便宜的产品，但按国际品牌酒店的标准化进行供应链采购，成本则会提高。
在收益方面：
作为投资人来说，我认为国际品牌酒店存在着“虚高”的成分，例如：
1、品牌加盟费高：与其它国内同档次品牌酒店对比，国际酒店的品牌使用费、工程指导费、系统安装费等加盟费用高。
2、国际品牌酒店，并不等于高入住率、高回报率，尤其是像在城市覆盖率较低的三四线城市。
3、据我了解，国际品牌酒店的会员贡献率并不高。
总之，本身“标准化”是个好事情，但国际品牌酒店要适应国内酒店市场变化以及当地的酒店市场需求。
国际品牌酒店的“标准化”要有所改变，要能降低或更新“标准”，尤其是疫情期间，毕竟在当下投资成本高的大环境之下，很多酒店首先要活下来。
如果国际品牌酒店仍然
无法因地制宜的做出改变，那投资人将会做其它的选择。
选择做自主品牌：曦湖里瑰悦酒店
一、选择做自营品牌的原因是：
1、物业性价比高：物业是家族资产租赁，投资成本不高；物业位置在惠州比较好的地段；免租期10个月。
2、从周边市场分析，物业适合做商务接待或旅游度假类型的酒店。
3、在投资成本方面看，如果投资国际中端酒店或国内中高档酒店，投资成本较高，例如，品牌加盟费、系统安装费等。
4、想投资一个让自己满意且能盈利的酒店，想尝试打破不用品牌标准化流程进行酒店管理，看是否能获得好的投资回报。如果不成功，就当做是一次投资经验。
5、已经积累了一定的自营商务流量和本地渠道，团队运营水平较好，在这样的情况下做自营品牌，比较有信心。
6、从投资预算角度看，
自营品牌收益有保障。前期预算房价在280—320元， 即便是房价再降低，也能保证酒店的出租率；如果再节省一部分运营成本 ；再接一部分的政府业务，以此增加一部分收入。以上方面，可以保障到酒店的收益。
二、
在投测方面：
毕竟我们之前投资过酒店，有投资酒店的经验。在做曦湖里瑰悦酒店投资决策时，前后用了三个多月的规划时间。
我们向专业人士进行咨询，也有向资深投资人请教、交流，总体认为投资比较有把握时，才开始进入到装修阶段。
三、在装修方面：
物业是有30年历史的旧楼，总面积约13000平米。客房面积约10000平米，其余3000多平米用做商业。
旧楼改造的酒店装修成本约2400万元左右，包括酒店的外立面。装修期7个月，包括拆建部分。酒店148间客房，单房造价约16万多元。
因为自己之前有做开发商的经验，加之物业的楼体结构好，所以在项目设计环节效率较高。
四、在经营方面：
运营团队的部分成员，聘请了业内专家。
我们自创了自己的会员系统，通过小程序订房，给客人提供订房优惠。这样的获客渠道，确实得到了比较好的回馈，会员量明显增长了。目前，约有1万左右的会员，而且会员活跃度较高。同时，通过小程序订房实现的收益较好，占据门店月营业额的10-12%。
因为酒店的自有渠道开发得较好，并带来了稳定的客源。同时，随着近期的经济复苏，目前酒店的经营数据已经接近2021年全年的经营数据，门店在附近区域内的市场竞争力保持在TOP4内。
客房销售价在210元左右，综合出租率约 78%，酒店周边的市场分析大概是：
1、中档酒店：
周边的中档酒店和我们的获客渠道、获客能力相差不多，相对来说，它们带给门店的竞争压力较小。
2、高档酒店：
附近的两、三万平米的高档酒店，因为体量大，价格却不高，吸引了一部分客人入住 ，这类高档酒店对我们来说，有比较大的竞争压力。
现在看来，酒店经营是按前期的投资分析走向发展。虽然在酒店经营状况、投资回报率方面，对比预期来说， 确实有一些偏差，但主要是受疫情影响较大。
五、项目满意点：
除了门店选址较好、租金低以外，在我投资的这些酒店里，最满意的是这家自主品牌。因为疫情期间，在酒店管理方面有非常大的弹性空间，特别是成本控制、获客渠道等，是比较好的投资尝试。
六、项目遗憾点：
在装修前期，应该聘请一些更为专业、有丰富的酒店工程筹备经验的顾问负责监督和管理。因为装修团队经验、能力不足，导致后续酒店在经营中出现了漏水的问题。
在2020年下半年至2021年年初时，酒店入住率低，门店爬坡期较长，大约有半年左右，包括商业部分的租赁市场也不太理想，当时投资压力比较大。
还是要感谢我们的合伙人的认可和认同。尤其是在疫情期间，他们给予了比较大的支持。
投资建议
1、投资人应该具备的心态：
作为投资人来说，不是非要天天看报表，但至少一周内的两三天要看下报表，了解酒店入住率的波动，或者门店周边发生了哪些事。只要是关系到门店投资回报率，不管是好的，还是坏的，都要关心。
2、投资建议：
1）
在惠州自持资产方面，我认为位置和商圈比较重要。惠州优质的存量物业有，但不多了，惠州当地对优质物业的出售是比较谨慎的。
2) 现在的酒店市场行情不好，将自有资产出租，收取固定租金，相对比自己做酒店经营，算是一个更为稳定的投资回报。
3）如果做自营品牌或者进行品牌加盟之前，要全面性地做好酒店投资的功课。
a、
做好酒店投资市场分析、投资预算分析，搭建专业的运营团队等
，例如，
算好自己的现金流，毕竟除了项目
筹建阶段，还要考虑到酒店经营期的资金投入，
有可以抵挡风险的足够的现金流，才是王道。
b、
投资上千万元的项目，不可能是平白无故地投给一个人，甚至是一个品牌，至少是自己信任的，所以
要对品牌信息了解清楚。
c、
做酒店项目，要把关整个工程进度
，例如，提前选择一个实战经验比较强的酒店工程公司；提前进行酒店设计等。
4）
投资人要具备酒店方面的专业知识：
“投融建管退”是一门很深的功课，在酒店工程方面，以及涉及到酒店相关的法律条款，建议找业内专家或业内前辈交流、学习，例如，在酒店资产商务谈判、酒店投资实战经验比较强的专家等，避免投资损失。
如果自己不专业，在投资前要找专业性的咨询机构进行咨询，或者可以找一位专业的合伙人。
5）
在运营方面：
a、在开发客户上运用“二八定律”：将80%的精力，放在20%的大客户上，创造出80%的效益。
b、运营团队要稳定：如果团队流动性太大，尤其是核心成员流动率若高，新的团队要重新磨合，会浪费沟通成本、培训成本等，造成酒店管理的整体效能的降低。
c、运营团队在应对像疫情这样多变且复杂的环境，要有应变，求变的能力。
未来展望
随着疫情的逐渐好转，酒店投资市场会迎来一波热潮。
未来，讲究生活品质、大众化程度更高的品牌，发展潜力较大。
未来，我会更有信心去寻找一些比较优质的物业，也会继续留意、寻找适合的项目进行投资。
国内的华住酒店集团、锦江酒店的一些品牌都还不错，未来会有合作的可能。
在投资的过程中，会继续要求自己在复杂的环境中“求变”，坚持自己的投资信念，坚信自己的投资眼光，是很重要的，要相信前方就是曙光。
「END」
