1. 购物中心的性能标准。
2. 为特定地区和地点选择最佳类型的中心。
3. 购物中心的类型学。
4. 百货商店的发展前景。
5. 购物中心的流量分布。
6. 考虑到设计中的零售和技术过程。
7. 提高租赁空间价值的技术。
8. 为购物者提供的服务和设施。
购物中心的定义本身就包含了其成功运作的标志。购物中心是位于同一领土上的贸易、餐饮、消费服务和娱乐设施的综合体，它们在功能和空间上相互联系，具有统一的营销策略和统一的管理。早在1947年，城市土地学会对购物中心的定义就非常强调，场地必须专门为它所要成为的购物中心类型而选择，必须为零售业而设置，必须有景观，并且必须为购物者提供足够的停车场。 所有租户必须被一个共同的概念团结起来，一个共同的主题，使所有团队成员都能获得最好的盈利条件。锚定租户是传统的条件，但原则上，如果小租户形成一个 "磁铁"，购物中心可以没有锚定租户。这在专门的购物中心很常见，例如，家用和计算机设备的购物中心。
那么，一个购物中心的成功需要哪些条件？让我们列出它们。
1. 必须为特定区域和地点选择特定类型的购物中心：具有最佳的建筑面积、层数和租户组合。购物中心的特点是在仔细考虑周围环境后决定的，而不是由客户或建筑师单独决定。
2. 购物中心必须便于行人和/或驾车者、乘坐公共交通工具抵达的游客进入。游客必须能够舒适地停车。
3.购物中心的建筑和设计应该是个性化的，令人难忘的，外墙应该是高度可见的。
对即将建成的建筑物的建筑和装修材料及设备的选择应符合整体概念。重要的是要了解哪些费用是必要的，哪些将被视为不必要的甚至是不相关的奢侈品。
4.购物中心的商品和服务组合必须对购物者产生吸引力，让他们在此停留较长时间，频繁和间歇性地访问，并在访问中进行冲动性购买。
5.容量规划方案应规定所租空间的最大可能份额。
6. 购物中心的内部布局应有效地引导和分配人流，使所有租用的空间都能得到利用和使用。特殊的规划技术被用来提高空间的商业价值，并在一定程度上为租户提供公平的竞争环境，消除不适合贸易的区域。
7. 购物中心的布局应该方便零售和技术流程，特别是对大型租户来说。
8. 应该为游客创造一系列与购物中心水平相适应的服务和额外的便利设施。
9. 定向、路标、信息和参考系统应该是有效的。在购物中心旁边的场地上还应该有一个指示元素，通常被称为 "印度树"，宣传该中心和主要租户。
为特定地区和地点选择最佳类型的中心。
购物中心是以几种相互关联的方式进行分类和归类的。
1. 位置。一个购物中心可以单独设置，也可以被现有的基础设施要素所包围。购物中心的 "独立 "程度取决于它是位于市中心、住宅区还是位于远离住宅的地区。城外的购物中心有时被称为 "绿地 "中心。它们在租户组合方面必须非常强大，以提供吸引力，并有一个重要的区域，使到达它们的游客感到他们是有理由来的。美国的做法认为，一个地点至少需要有400个食品服务机构的座位，16,000至60,000平方英尺的零售和服务空间；另外，直到最近，电影院还需要有2,500个座位。位于城市环境中的购物中心已经处于一个良好的位置，因为游客可以步行或开车快速到达。
然而，在城市中心，所面临的挑战是如何融入现有的环境并解决停车问题。零售空间的大小往往有限制：可能无法在中心设置大型设施，以提供城市或区域层面的吸引力，或者零售空间不足以满足有前途的零售形式。
2. 商场的面积，覆盖的半径。根据这一特点，购物中心被分为两类。
购物中心分为微型区、区、区、区域和区域间设施。购物中心类型的特点总结在一个表格中，并显示在图116中。该地区中心是为3000至40000人--附近住宅区的居民--设计的，并吸引了2.5公里半径内的游客。租用的面积通常在4,200-5,000平方米之间，但也可能在3,000-10,000平方米之间。在美国，邻里中心约占购物中心总数的60%。通常情况下，地区中心的主要租户是一家杂货超市，而其他商家则提供经常和定期消费的商品和服务。该中心并不声称自己是一个娱乐巨头或潮流引领者。
但却获得了一个日常助手的形象：一个实用的名字，一个轻快简洁的内饰和提供日常用品，"消耗品"。将特殊需求和/或预选商品，特别是时尚服装，放在一个地区中心，可能没有理由。
在购物者的心目中，该中心显得司空见惯，此外，许多妇女不希望邻居知道她们穿的东西有多贵，在哪里买的。为了选择更有趣、更昂贵的产品，需要有深度的范围和庆祝的感觉，购物者去更大的中心--"展示自己和看到别人"。
具有县城或小城镇意义的购物中心，称为县城中心，吸引5公里范围内的游客，为4万至15万人口规划，典型的租赁面积约为15000平方米。大型地区中心的面积约为27,000平方米，面积更大的购物中心被赋予超级地区地位。在美国，传统的主力是百货公司，而在俄罗斯的中心，食品超市与电子超市、儿童用品商店或建筑和建设超市的组合更为常见。较大的设施--具有区域意义的中心--吸引了半径12公里内的游客，但只有在到中心的旅程不超过25-30分钟的情况下才会成功。
跨区域的购物中心是真正的城市，其面积可与古代和中世纪的城市相媲美。
该市的主要景点是城市的中心建筑。它们是为超过30万人口服务而建造的，通常包括贸易、服务和娱乐以外的功能：酒店、体育馆和游泳池、艺术馆和音乐厅、带有会议室的展览中心以及定期举行的贸易展览会和展览空间。超级区域中心的面积可能非常大。以美国购物中心为例，它是美国最大的购物中心，每年有超过4200万购物者。 大约60%的购物者居住在30公里范围内，6%来自240公里范围内，35%来自美国其他城市和其他国家。新加坡的新达城建筑群与整个东南亚的重要性几乎相同。这些建筑群本身已经塑造了它们周围的地下结构。而多伦多著名的 "伊顿中心"，已经进入了现代建筑的历史，是城市环境的装饰，主要面向乘坐公共交通工具到达的游客。他们占78%，只有22%的游客是开车来中心的。
3.
数量和规划特点。中心的物理特征分为露天和开放式中心。
这些中心根据其物理特征分为开放式或封闭式、单层或多层中心。根据规划的类型--取决于主要购物长廊的特点和位置以及大租户-磁铁的位置。购物中心的主要布局。- 线性布局。在美国，一个线性中心的最佳长度被认为不超过400英尺。线性中心的一个变种是所谓的 "带状中心"。(带状，也称为 "零售园"）--多个零售单位相邻或相近地共同使用一个区域的景观。- 集群中心。由几座独立建筑组成的零售区，通过街道或人行道相互连接。
购物中心的布局
- L型布局，通常有2或3级的布局。
- U型布局。- 内扩张复合体：紧凑形式。
主要交通从一个中央商场流过的建筑，有一个或多个楼层。
- 通过了。
4.
要租用的区域的大小。购物中心的主要商业特征是可用空间的大小。
一个购物中心的主要商业特征被认为是其净可出租面积。在西方，这一指标被称为GLA，被定义为租户占用到外墙的总空间。通过检查建筑总面积所占的 "可用 "面积的比例和公共区域所占的比例，可以很容易地评估建筑设计的有效性。在开放式的购物中心中，公共区域所占的面积几乎不超过建筑的1%，因为将商店整合成一个建筑单元的商业街和画廊都在室外。在室内
的建筑物不应超过10-15%的建筑面积不能出租。为了确定项目的主要特点，并在规划阶段计算投资回报，不仅要计算总的出租面积，而且要清楚地了解有多少平方米是为哪个租户准备的。零售、娱乐、食品和服务以及办公场所存在不同的租金标准。大型主力租户每平方米的租金要比小型商店低得多。在俄罗斯，项目中的空间往往被规划为零售业，但在现实中几乎不可能出租给零售商，因为它的位置。考虑到有经验的经纪人的才能和专业性，可能会有一些人愿意试一试，但他们会很快离开。很多空间可能无人问津，而你可能不得不改变其用途。
租金是市场价值，零售房地产专家指出，在设定租金时，即使是10%的错误也会非常敏感，而20%的错误会导致投资者的严重后果。
5. 购物中心的专业化和重点。
租户组合考虑到了定位--关注一定年龄段的游客，社会水平和收入水平。根据专业化程度，购物中心被分为。- 普遍性。- 专业化：家居用品中心、室内装修中心、技术中心、汽车中心和体育中心。专业化通过各种类别的商品提供吸引力，但过于狭窄的重点可能会有风险，因为游客的数量是有限的。到高度专业化的中心就诊的频率可能很低。乌克兰的一个特点是形成了消费电子零售区，随着新建筑的建设，这些零售区发展成为专业购物中心的集群。几年前，连锁店的业主开始采取靠近竞争对手的策略，现在几个大型连锁店可以在同一地区，例如在基辅或第聂伯罗彼得罗夫斯克。近年来，一个蓬勃发展的领域是汽车和技术中心，其中汽车展厅
专业化的购物中心可以满足零售客户，以及小型批发商或专业消费者的需求。 专业化的购物中心可以满足零售客户以及小型批发或专业消费者的需求，这往往使它们具有更多的可持续性。- 时尚中心。提供服装、鞋子和时尚配饰的时尚中心在传统上是以戏剧的概念设计的。时尚中心主要位于城市地区。在较小的空间里，他们专注于某一领域，而在较大的建筑中，广泛的产品系列是吸引人的因素之一。对于时尚中心来说，在多层建筑中运营比其他地方更容易。它们更小、更轻、更有吸引力，在更偏远的地区和高层，为高度专业化的服装物品、纺织品和一系列服务提供空间：工作室、设计沙龙、美容和保健服务。- 销售中心。这种现象在俄罗斯和独联体国家还没有普及开来。在基辅进行了创建时装设计师系列销售中心的有趣尝试。时间将证明这个想法是否会得到普及。
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娱乐场馆。
他们可能有和购物部分，但主要份额落在休闲、娱乐、体育和积极的娱乐场所。据一家营销机构称，莫斯科购物中心游客的平均年龄在18至35岁之间。今天正在尽力寻找乐趣的年轻人是未来的买家，是商品和服务的潜在消费者，从一件婚纱和第一套 "联合 "床单开始。因此，零售和娱乐的结合是一个良好的前景。
在俄罗斯，真正成功的、受欢迎的新购物广场开张的不多，原因之一是它们很单调。拥有相同品牌的购物中心的 "倍增 "已经导致了贸易面积的减少，并降低了综合体作为满足新消费者需求的场所的吸引力。
信息、自我展示、缓解压力、竞争和获胜以及其他伴随购物过程的情绪。在俄罗斯的一些地区，仍然存在着严重的短缺问题：货物短缺和租户短缺。基本上，这个问题与零售商缺乏灵活性有关：当实际需要和需求在天平的一边，而供应困难在另一边时，任何产品类别的工作难度往往超过后者。
购物中心的商品范围演变如下：最初，空间被不加选择地租给每个人。中小型购物中心出现了，它们的数量在增加，但几乎没有专业化。租户提供类似的商品，不得不在价格上进行激烈的竞争。竞争的驱动力往往不是销售过程中的成本削减，而是以牺牲质量为代价的更便宜的品种。 因此，一些房东决定通过减少租户的数量来消除同类型租户之间的内部竞争，这样做更有利可图。剩下的租户被期望赚取更多的钱，并支付更高的租金，但实际情况并非如此。在某些情况下，范围的缩小导致顾客对购物中心失去兴趣。
购物中心的品种深度和内部竞争问题有两个方面。一方面，建筑成本高，在入口处切断了小租户。人们经常提到的是高额的建筑成本。但与此同时，购物中心的理念是通过将商店放在一个屋檐下来减少建设和维护成本。众所周知，在购物中心建造空间的成本平均比相同规模的独立建筑少30%。
最初，在发展的早期，这些节约是主要的优势，协同效应在稍后才被考虑进去。深度问题的另一面是那些同样的小租户缺乏稳定性和质量控制。但是，由于小租户在商品和服务的类型和价格类别方面填补了某些利基，该中心可能会失去一些游客：如果顾客不得不在建筑群之外寻找东西，那么来的理由就会减少。
一部分中等收入的消费者可以通过节省日常食品和基本的、经常购买的非食品项目，即 "消耗品 "来负担大额的购买。这些产品包括高档商品和文具、工作和家用服装、儿童用品和日常儿童服装、药品和非处方药产品等。这些商品的高价格或在中心只提供较高等级的品牌，不允许节约，在中心购买的数量减少了。
购物中心的所有者和管理者的任务不仅是填满空间，而且要使这个综合体作为一个整体运作，从而提高空间的使用效率。例如，我们看到一些地区，"台球-酒吧-健身房-运动、狩猎和枪支商店 "的联系并没有吸引已婚夫妇，而是唤起了女性一半人口的负面情绪。因此，在服装和儿童用品商店，有时甚至在食品超市的出勤率都有所下降。在俄罗斯城市的卧室区，有一些中心的服务和娱乐元素消费较多，因为透过商店橱窗看无法接触的商品也被认为是娱乐。在结合了办公和零售功能的建筑中，外墙和入口区的设计，对综合体的商业部分来说是必要的和有吸引力的，但却会导致零售业游客的流失。这主要影响到35岁以上的中等收入购物者群体，以及在该中心感到不自在的游客--如果他们找到力量来跨越门槛的话。
在设计阶段应考虑租户组合的可能变化，并在布局上有一定的灵活性。俗话说，"爱情来了又走，但你总是想吃东西"，综合体的所有者应该始终将利润最大化。
百货商店的发展前景。
在俄罗斯，百货商店的形式仍然被认为是相当松散的。在过去的十年里，许多建于苏联时期的百货公司大楼被改造成了购物中心。与住宅区和办公区相比，良好的中心位置是一个重要的优势。这些建筑为顾客所熟知，只要百货公司还没有机会在短时间内因其高昂的价格而破坏与顾客的关系，正常的运作就有保证。旧百货大楼重建的主要问题是多层，缺乏个性，建筑面积小。在专门介绍俄罗斯零售业历史的第一章中，我们已经说过，苏联时代的百货商店建筑往往没有足够的空间来容纳具有地区或城市意义的现代设施。零售区和楼层高度可能不适合连锁超市和非食品自助商店。狭小的地面空间不允许现代连锁店有效地展示一系列的电器、家具或家庭用品。因此，零售商可能更愿意在新的建筑中开业。现在有一些中央百货公司的扩建项目，包括通过开发周边地区、内部和地下空间、地下和地上通道。
地区百货商店的形式是不可行的。这些建筑最好是由一个具有更多休闲范围和服务组合的购物中心来提供服务，而不是像一个经典的百货公司。
另一方面，在中心购物区，百货商店的形式具有良好的前景。
它的主要优势是为某一部分顾客设计的深层次的服装、鞋类和礼品。在上述群体的品种方面，百货公司可以与购物中心竞争。美国的购物中心包括一些百货公司，它们的定位不同，成功地存在于一个屋檐下。在现代的俄罗斯百货公司，放弃大群的生活用品更为有效，否则将不可避免地出现停车问题。不需要特殊物流或储存费用的货物仍在范围内。这些产品可以步行或将汽车留在离商店较远的地方取货，因为将大包小包的货物搬到行李箱里并不是一件可行的事。
主要强调的是参观百货公司的 "节日性"。在许多中老年购物者的心目中，百货公司仍然被认为是城里最好的商店，人们可以在那里为生活中最重要的场合购物：为毕业晚会买一套西装，为婚礼买一套，为纪念日买一份礼物。因此，百货公司更善于销售更多的东西并不奇怪昂贵和高质量的餐具。在中心商业区，一个价格不令人讨厌的小杂货店和一个好的咖啡馆可以为百货公司增加实力。咖啡馆可以提供主要街道的美丽景色，再加上良好的食物，这将增加这个食品店的人气。
一个有趣的例子是新西伯利亚的TSUM。这家百货公司在市中心有一个很好的位置，现在几乎发展了百货公司的所有产品类别。2005年，对零售场所进行了重新设计，百货公司重新获得了之前租赁的空间。零售空间的组织已经变得更加现代化。一小部分区域被出租：租户对百货公司的专业领域进行补充。圣彼得堡的基洛夫斯基百货公司也在进行类似的发展，莫斯科列宁斯基大街的莫斯科百货公司已经从一个 "租赁-拥有 "的购物中心回到了单体模式。至少，它已被顾客视为如此：百货公司和租户的商品在一个单一的零售空间内展示，并且只在设备之间的过道上分开。
商场中的流量分布。
以下因素影响着商场不同区域的人流和人流的分布。
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租赁空间与入口处的正确定位
租户空间的正确位置与入口和 "磁铁 "商店的关系。购物中心的主要交通路线是从入口处到主要租户，小商店不应该在郊区，远离人流。鉴于小型零售和服务企业可以占到中心空间的60%，它们需要有良好的条件。
商场有大量的入口，表面上是为了方便游客，但却使商场内的人流难以引导。
让我们看看购物中心有效和无效的空间分配的几个例子。图118A显示了一个在 "早期 "购物中心相当常见的错误：大型商店排在小型商店前面，结果是在非大型租户的25个空间中，根本就没有好的空间。从图中可以看出，小商店要想成功，需要第二块 "磁铁"，而入口点可以离大商店的入口更远。在图118B的布局中，单一的入口造成了死角、死胡同，只有14个地方会成功进行贸易的24人，超过一半。通过从停车场增加第二个入口，我们得到了一个 "循环"，为租户提供了更好的条件。在对冲动购买最有利的区域将空间分割成小的空间，有助于从空间中获得更多的 "收益"。
购物中心的商店通常被设计成向内延伸，因为长的内部外墙的成本很高。外墙的长度通常在3米至7.2米之间。销售楼层的深度可以与长度有关，在小商店里是1:2和1:3，在大商店里甚至是1:6。- 综合体的完整性。一个购物中心必须从内部显示出自己。当游客进入购物中心时，良好的规划将引导他们进行冲动购买或为未来考虑商品。任何独立于主要购物广场的零售和服务机构都必须足够强大，以创造一个流向它们。否则，身处购物中心的效果将只是部分的。只有当垂直通信的位置很好时，上层才会有效工作。为了确保高层也能提供良好的条件，可视区域，即与商店门面的视觉接触，也会增加。例如，如果一楼和一楼只通过自动扶梯连接，那么连接，也就是楼层之间的 "桥梁 "就很窄很薄。
在一楼，你必须创建自己的路线。中庭庭院在视觉上将位于不同楼层的外墙统一起来，并组织游客的活动。
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租户安排制度，取决于他们的专业和定位。有两种主要的租户布局
一个购物中心的租户只有两个。首先是按产品类型进行分区。如果初始条件如下：复杂繁琐的布局，不均匀的水平和大量的通道，狭窄的长通道，没有中央入口和/或没有中央走廊，这种解决方案是有效的。如果在这些条件下不采用按类型分区，不仅客户，而且租户也可能受到影响--其中一些人发现自己的条件要差得多，好像 "在主要卖点之外"，而且他们可能无法通过自己的产品系列和广告来解决吸引问题：公司的资源是稀缺的。当然，在这样的布局中，你不能吝惜导航辅助工具。一些中心业主认为这种类型的租户住宿是 "过时的"--而且往往是徒劳的。几个世纪以来一直在尝试和测试的东西不应该被丢弃。城市里有整条街道和工匠区，市场和集市上有屠夫、蔬菜和摊主的排场。顺便说一句，我们同时代的一些人已经不再理解这句谚语的含义："你不能叼着猪头进院子"。
并认为 "猪鼻子 "是指穿着不合适的顾客。事实上，这句谚语只是指按产品组别进行分区。按产品类别进行分区现在被用于有大面积零售区的综合体中，以便购物者能够正常浏览。当顾客发现自己身处一个八万平方英尺的购物中心时，他的注意力自然会变得迟钝，信息负荷也会增加。
这就是为什么客户希望能够方便地比较产品，而不是跑到走廊和楼梯上。某个地方我喜欢的东西 "的情况是可怕的，因为无法比较位于中心不同端点的类似产品，顾客就不会再来了。幸运的租户，在较好的位置销售--或者不幸运的租户，顾客去了百货公司或专卖店。第二种类型的地点是混合型，不同专业的租户彼此相邻。
这在区县中心比较常见，在大型建筑中不可取。反对分区的主要论点如下。 反对分区的主要论点是："一个想买西装的顾客，不会看到手表或一双鞋，也就无法冲动地买下。购物者在心理上或行动上对此作出反应："如果我不能以人性化的方式找到并选择西装，我为什么要买鞋？值得指出的是，分区是把东西沿着一条主线组合在一起，在任何区域都可以也应该有冲动的商品、小商店。可以用自助商店中的额外销售点来作类比。在需求方面，租户的商品以同样的方式划分，定位的原则与我们在前一章中描述的类似。儿童、妇女、男子或年轻人的冲动商品应该出现在每个楼层、每个入口处以及电梯和扶梯旁边。因此，香水、化妆品、饰品、礼品等在一个购物中心的几个地方都有。还有同样的时钟。因此，如果去服装区的游客没有看到时钟，那是建筑师和经理的疏忽，而不是购物中心使用的分区系统的不可避免的后果。
根据许多零售商的经验，为位于购物中心的商店做广告的效果很低，因为顾客不是到某家商店，而是到购物中心，可能会被许多诱惑所吸引，在竞争对手的商店消费。如果按产品类型实施分区方案，广告的效果会略有提高：顾客希望看到整个系列，而商店的广告活动
该商场还没有出现广泛使用折扣商场购物卡的情况。折扣购物中心的客户卡，可以从几个租户那里获得折扣，如莫斯科的777池提供的：第七大陆、Arbat Prestige、M.Video、Sportmaster等，还没有普及。
然而，一些商家不仅给他们自己的卡的持有人提供折扣，而且也给主要竞争对手的卡的持有人提供折扣。这样做是为了从竞争对手那里赢得最感兴趣的客户。例如，在下诺夫哥罗德的Etazhi购物中心和叶卡捷琳堡的Univerbyt购物中心就采用了交叉折扣、联合促销和礼品券的方案。
商品销售距离在租户安置中也起着重要作用。一家时尚内衣零售商在地铁附近的购物中心租赁了一个非常好的、高度可见的空间。然而，他的销售数字坦率地说是令人失望的。原因是附近有音频产品商店和手机商店，年轻人经常在这些商店里闲逛，在那里预约，而不是挤在地铁周围，这让买内衣的人感到不舒服。在出售昂贵和私密商品的地方，拥挤是不可取的，否则购物者会感到不安。时尚内衣专卖店的窗户和入口有时被设计成无法从过道上看到销售区。购物安全的因素也很重要：即使综合体本身的保护得到了保证，入侵者也可能跟随顾客。在莫斯科一个著名的购物广场上，一家高端精品店的女销售员讲述了一个有趣的故事。他们店外的地方是一个情人的固定工作场所，他经常利用巴尔扎克时代的富裕女士，巧妙地在店外交朋友。
在一个正在运行的购物中心，要检查流动方向是否与纸上的计划相符。曾有小租户被误导的情况，被告知他们将获得由主租户造成的流量。而主租户会基于狭隘的、自私的利益 "推动 "项目的改变：改变商店入口的位置，他们对大厅的配置，改变流动方向。小商店的业主已经签署了租约，然后，一旦购物中心开业，他们发现自己处于一个 "背水一战 "的死角。访客计数器有助于评估购物中心的概念、设计和布局、磁性商店的实力、租户的组成和位置。按入口和楼层计算游客数量的分布，结果显示有必要进行内部重新开发。Vatcom公司的专家提供计量器并分析了许多购物中心的结果，他们建议使用另一个指标，即每平方米租赁空间的游客数量。
一家位于购物中心的商店可以通过以下访客数量来衡量其位置的成功。
- 商店游客"/"购物中心游客 "的比例, - "二楼游客"/"一楼游客 "的比例, - "商店游客"/"各楼层游客 "的比例, - "商店游客"/"过路游客 "的比例。
也可以评估 "商店访客"/"超市访客 "的比例，看看商店访客的份额和商店所占建筑面积的份额有什么关系。这种分析的结果有助于回答两个古老的俄罗斯问题："怎么办？"和 "谁该承担责任？"；了解业绩不佳的指标是否与购物中心有关，或者是否应该在商店内部寻找原因。
便于零售和技术流程的布局。
一个好的购物中心设计既要考虑到专业化，又要考虑到零售业态的发展趋势。因此，潜在的租户在尺寸和位置方面得到了最佳的空间。布局可以根据有关零售商的技术进行完善。现有的餐饮设施空间标准没有考虑到美食广场的现象：一组快餐店中，每个设施都有自己的预烹调空间和自己的服务区，但他们共享一个共同的桌子区域。在美国，一个美食广场的座位数是根据每个经营者大约35个座位来确定的。
中心的非贸易区的布局需要特别注意，有时购物中心的商店的工作条件比独立的位置更差。在设计阶段，建筑师和业主经常会遇到一个简单的问题：不同租户的货物和人员流动是如何分离的，如果它们被分离的话？提供了一个服务入口--这是谁的入口？谁的货物升降机？在最坏的情况下，一切都要分享。出于某种原因，如果一个城市公寓楼的居民被要求通过自己的凉亭或走廊进入邻居的公寓，每个人都会认为这是荒谬和嘲弄。或者作为一个笑话。答案是："不，我们是认真的。你为什么害怕？门厅里有一个看门人在值班，每周有两次警惕的邻居警察上门。我们都是邻居，我们必须相互信任。如果你愿意，你可以自费购买栅栏、铁门和警报系统。防止人员盗窃的任务实际上从计划员的肩上转移到了车间管理员的肩上。
中心和租户。当然，分离流动需要成本，如额外的起重设备，但当租户算出盗窃带来的损失和安全成本时，租赁条件可能就不那么美好了。
通常情况下，超市和大卖场，以及在某些情况下其他大型自助商店，都有自己的卸货区和服务入口。 甚至有复杂的情况，超市自己的生产设施不是 "内部 "的。即使它是由超市业主的合伙人或亲戚所拥有，它也是一个独立的商业实体，其生产设施必须与超市的非贸易场所分开。
当烹饪和糕点店的产品被送到超市、咖啡馆或美食广场，而这些场所都位于两层或三层时，就会遇到最复杂的物流和原材料与成品的流动分离。设计这样一个中心的非贸易区的过程，就像把一个复杂的拼图或千块拼图拼起来。
所需的货运电梯和/或升降机的数量是基于货物流量的计算，以及将工业和工业货物、原材料和成品的流动分开的要求。需要单独的电梯。- 适用于超市； - 适用于美食广场、咖啡馆和餐馆； - 适用于有大量商品的非食品商店 - 白色商品、建筑和装修材料。家具展厅可以使用普通的电梯，因为购物的频率是建筑材料无法比拟的，大部分产品都是通过样品销售。
超过1500平方米的非食品商店也可能需要单独的电梯，如儿童商品超市：如果贸易顺利，货物需要更频繁地运入和装载。在实践中，只有当业主对租户有最大的尊重时，才会这样做。在一个大型的购物中心，在底层最好有一个不超过40平方米的临时储存室。那么租户在坡道上的时间就不会太长，工作人员就能安然无恙地把货物抬到销售区。
在计算总的卸货空间数量时，要考虑到条例中规定的单独设置的商店所需的数量。同样的租户在坡道上得到了自己的空间：超市、电器店、DIY店、企业
食物。考虑到租户可能额外使用为小租户提供的公共卸货空间，空间的数量可以减少1-2个。根据MGSN 4.13-97的附录，给出了根据商店的规模和专业性而估计的卸货点的数量。
特点
商店的特点
分类
CATION
集团
租户行政办公室的食堂往往是一种不必要的奢侈。最好的选择是管理人员和办公人员在美食广场或咖啡馆用餐。租户的员工和商场的管理部门可以获得优惠条件，而咖啡馆老板也因此获得优惠的租金条件。但是，销售人员和销售厅的工作人员当然不可能长时间离开他们的办公桌，这就是为什么大型的自助商店需要有自己的餐饮室和员工浴室。非销售区域的大小应该是最佳的，这意味着要确定哪些地方可以节省空间，哪些地方不可取。一些职业肯定缺乏合格的工作人员--例如，优秀的屠夫、优秀的总工程师--对于这些工人来说，工作条件是选择工作时首先要考虑的问题之一。
为了确保 "无用的"、不出租的空间比例不超过最佳水平，往往根本没有必要恶化购物中心内的居住者的工作条件。这一挑战主要是通过有效组织交通的布局、商场的数量和方向、租赁空间的组合以及不同功能区域的定位来解决的。一个成功的解决方案取决于设计团队的专业精神和客户的实力。往往由于第二盏灯的位置不正确，商场太宽，空旷或没有零售亭，新鲜的酒吧，座位区或 "非市场磁铁"，以及很少站立的人工棕榈树而失去空间。参观者在其中感到不自在，开始挤在过道的一边。岛式和走道式出租使购物中心具有良好的特点，租户也很高兴--谁不想在一个拥挤的区域进行交易，或者同时拥有两个面向不同街道的门面呢！这就是我们的优势。
为厕所分配过于 "豪华 "的空间和大的内部立面也会影响到可用空间的性能。在某些情况下，又是什么原因导致的呢？没错，你猜对了--他们削减了免费的服务和设施，这导致了购物中心整体服务水平的下降。虽然厕所的问题，一般来说，解决起来非常简单：把厕所放在房舍的深处，留出一条狭窄的通道通往厕所，而面向主要通道的座位则出租。
为游客提供的额外服务和设施。
在购物中心中，服务通常占据2%至5%的楼层空间。有些服务是由租户提供的，有些则由购物中心本身提供。这些都是常见的 "绅士服务"：停车场、儿童室、厕所、免费交通、出租车订购、信息、电话，有时还有衣帽间和购买物品的储藏室，以及一个母婴室。一个好的购物中心会确保服务和设施到位，甚至在租户的商店里也是如此。如果一个购物中心有各种各样的衣服和鞋子，试穿过程必须是舒适的。必须通过定量分配给精品店的空间来提供一个试衣区，否则顾客将不可避免地退出--"这里就像市场一样"。这种情况不会因为零售设施的有趣建筑和昂贵的内部装饰而得到拯救。
在选择服务租户时，要考虑零售因素，如服务产生独立流量或被冲动消费的能力；还要根据需求的频率和运营商的定位来评估服务。例如，一个复杂的小修理店是不会冲动的，而一个头饰店是专门针对的。一家中等价位的裁缝店可能会被卡住，因为最常见的尺寸的顾客有现成的衣服可以选择，而不规则尺寸和形状的顾客不多。此外，由于需要支付高额租金，工作室很可能被迫提高服务价格，顾客不会意识到他们多付了什么，就会离开。但拥有大量零售空间的购物中心可能会有一个小型的裁缝工作室，其费用可能由零售商本身而非顾客支付。
服务可以使顾客在购物中心花费一定的时间：眼镜制作、快速干洗、1-1.5小时内紧急打印照片、小型修鞋和制作钥匙。而付费厕所则破坏了该中心的正面形象，将其表现为小家子气的笨拙。其他方法也可以用来将无家可归者和吸毒者拒之门外，最明显的是保安。
专门的服务通常与购物中心的总体方向相联系。餐饮设施也是如此。衣服、时尚配饰、化妆品的提供，意味着妇女去这样的商店是一种度假，往往是在她们的女朋友的陪伴下。然后他们就有了社交的需要。
坐下来，在一个愉快的地方吃一顿饭。他们不太可能吃汉堡包、面团香肠，也不可能被一家名为 "凯旋牛排-萨 "的食堂所诱惑。这样的咖啡馆更适合于有电器和建筑材料商店的中心，那里有更多的男人进来。
一个好的购物中心必须为行动不便的人提供方便和舒适。在美国，残疾人适应计划一直是政府的目标，特别是自越南战争以来，任何公共建筑的设计都考虑到所有游客应该有平等的机会。这反映在《美国残疾人法》以及各城市和各州的法规中。在俄罗斯，城市当局最近开始越来越多地关注这个问题。莫斯科的商店和多层次的购物中心必须至少有一部客舱深度为2.1米或以上的残疾人专用电梯。如果销售区域之间的水平差异低于地面高度，并且不可能有坡道，则必须提供残疾人专用电梯，沿着楼梯垂直或斜向行驶。
该平台必须至少有0.9米宽，至少有1.2米深。即使一个购物中心或百货公司配备了自动扶梯，电梯也是必要的。这些电梯可能很小，是为行动不便的人和用婴儿车载着小孩到达中心的母亲设计的。如果上层是妇女用品和儿童用品及娱乐场所，可能会有相当多的母亲带着婴儿。在美国，在一些公共建筑中，为婴儿车保留了停车位，但在俄罗斯，谈论这个问题还为时过早--我们必须解决停车场的安全问题。
截至1998年12月31日，美国共有43,662家购物中心。在这一数字中，不成功的比例是多少，有多少被关闭或重建了--历史没有记载。但不成功的商场也不是那么少的! 俄罗斯和独联体国家的现代购物中心建设历史只能以年来计算。显然，新的购物中心建得越多，工作难度就越大：买家的财政资源是有限的，买家的 "力量 "分布在零售店之间。当然，我们离美国还有一段距离，但在俄罗斯的大城市，购物中心的数量正在逐渐接近欧洲国家的水平。
据大众媒体报道，莫斯科当局给了一个非常长的时间来安静地生活--他们给了15-20年的时间，然后市场上的大型零售房地产对象就会饱和。对我们来说，这个词似乎过于夸张。大规模建造购物中心有一定的可能性，即出现不利的形势和人口状况，以及具有 "现代"但技术较差的购物中心的大规模出逃。考虑到不利的经济和人口状况，有一定的可能性，那些 "现代"但技术不成熟的购物中心将大量涌现。我们已经可以想象已经建成的建筑物的贸易前景。并找出等待购物中心的情况：它将充满购物者的喧嚣，还是在其老化、破旧的欧式装修墙内有沉闷的孤独的回声？时间决定了需要为特定的领土和真正的 "现代性"，即购物中心的高科技选择最有效的解决方案。
