20多年来，房地产开发这一行业是蓬勃发展的，很多开发商老板赚得盆满钵满，成为亿万富翁、人生赢家。
楼市20年，地方赚钱，银行赚钱，开发商赚钱，炒房客赚钱，刚需购房者也赚钱。
过去20年房地产飞速发展，可以说闭着眼睛买房都能赚钱，网上有个笑话，一个德国人来上海创业，公司倒闭了，但是他的房子却升值了，老外百思不得其解地说，中国真是个奇妙的国家。
总觉得啊，房地产开发商超级赚钱，你想上海随便一套房子，就是5-600万，一个小区，1000套，就是50个亿，3000套的小区，就是150个亿。但是，转眼看看现实，上半年两百多家房企破产，有人会说，破产的都是小开发商，实力不行，那你看看现在的恒大，这个算是头部开发商了吧，也快撑不住了。老百姓买房难，开发商卖房也难，我在想这究竟怎么了？
现在对于房地产调控蛮严的，不仅有限购、限售，还可能面临随时出楼市政策的机会成本风险。比如二套房首付比例增加，增值税免征年限从满2年调整到5年。另外，房价上涨的幅度又频繁被限制，炒房真的没有以前那么容易了。
闭着眼买房就能赚钱的好时代，已经一去复返。如今买房投资，不仅要选择人口持续流入的城市，还要找准买房时机，稍有不慎，便有“亏钱”的可能。
都说开发商很挣钱，趁着房企发布半年报我们就来窥探一般。以招商蛇口地产为例，上半年净利润率13.05%！以招商蛇口徐州公司为例，利润率9.8%！招商雍华府项目所在地块早在2018年就被拍下了，成交楼面价仅1322.74元/㎡。这么低的楼面价，开发商仅仅挣了10个点。钱都让谁挣了，你品你细品。
中国房地产开发业剧变，规模见顶、利润下滑、杠杆收缩。房企分化，规模、利润、风险皆大分化。比如盈利方面：价值规模1500亿以上的龙头房企平均净资产收益率为10.78%，中位数为5.53%；400-1500亿的中型房企该指标平均为4.96%，中位数为1.52%；400亿以下的小型房企则为3.79%，中位数为1.64%。虽然个别大房企身体越来越虚，但多数的竞争力仍然力压中小房企！
当前，房地产开发业的利润率，越来越接近制造业了。
而且像90年代的制造业。90年代，制造业竞争激烈，尤其是与民生相关的家电，利润率越来越低，而对渠道的依赖度越来越高，于是渠道为王，国美、苏宁等比家电制造企业还要强势。如今，开发商之间竞争激烈，利润越来越少，同时对渠道的依赖越来越高，尤其是楼市低迷的地区、旅游度假类产品，于是贝壳等渠道商大发了，2－10个百点的佣金，恨得开发商牙根痒……
现阶段，家电行业的渠道商已没90年代那么强势了，格力、美的这些真正注重产品质量的制造商越活越滋润了。未来10－20年，中国房地产开发商，也将会越来越注重住宅开发的理念与品质提升！皮包公司的属性减弱，设计师与建筑商的属性增强。
从现在开始到未来的五至十年内，房地产企业将追求现金流和利润，不再以规模为主！大规模、跨行业发展，有可能一年的时间就能打趴下一个千亿万亿房企。现在的房地产市场已经进入了下行通道，没有良好的现金流，就不能维持到竣工验收备案交房。
活下去可能真的是很多房地产企业需要考虑和面对的问题！房地产已走过暴利时代行业进入高强度竞争期。
对于房地产行业未来利润的预期，旭辉控股董事局主席林中表示，房地产此前经历了高杠杆、土地红利时代，已走过了暴利时代，未来不太会有非常高的利润率。未来行业常态化的毛利率会在20%上下波动，维持在15%到20%之间，优秀企业的净利率应该在8%到10%，旭辉在未来会努力做到8%到10%这样的行业中等偏上、比较优秀的净利率。
现在房地产行业是不是陷入死循环了？
不拿地，就百分之百赚不到钱，公司一堆人等着发工资，公司一堆负债想办法解决，所以只能拿地，结果地价越来越贵，咬牙买了地，盖好房子，直接傻眼了，太贵卖不出去，便宜就直接赔钱或者不赚钱，然后又是一堆员工等着养活，负债越来越多，然后面临破产。
今年，我国平均一天破产一个房企都不止。根据中国房地产报数据，截止到8月23号，今年已经过去235天，已经有260家房企申请破产了。中国大大小小有将近十万家房企，想一想，现在还有多少房企面临倒闭破产的局面。买房子时，还是要长长心，对于明显有财务问题，明显资金链有问题的房企开发的房子，还是尽量别买为好。
房地产作为最好投资品的时代结束了！炒房亏钱会成为常态。如果你对你所投资的房产没有认真研究，千万不要想当然轻易出手！
