前段时间，一个餐饮方面的常年顾问找到我们，说她的公司要倒闭一家餐厅。最初的租期是五年。由于疫情和成本的原因，餐厅今年的业绩实在不好，她想退租。
但退租毕竟不同于返还，押金金额高达80万元。根据合同，提前退租的押金是不退的。我该怎么办？看着负责人眉宇间的焦虑，我不禁有些感慨。
接触各类餐饮企业这么多年，各种租赁纠纷是餐饮企业面临的主要问题，要求免责、退租、单方面取消权利也是特别常见的情况。事实上，餐饮企业在经营过程中，基于装修等一次性投入和合作的稳定性，一般会约定类似于5年或3+2年的租赁期限。
但是，所谓计划赶不上变化。在租赁过程中，基于经营状况的事实变化往往会引发各种意想不到的租赁纠纷。
疫情对实体经济的打击有目共睹。对于运营商来说，房屋租赁成本的降低无异于雪中送炭。那么，在合同没有具体约定单方解除权的情况下，有什么办法可以免除责任并返还租赁物呢？这是我们应该考虑的问题。
1.餐饮企业如何要求免除和退租？
餐饮企业在经营过程中，基于经营状况的变化而要求免除和退租的情况非常普遍。主要有两种方式。
1.同意单方终止权。
餐饮企业可以要求租赁合同包含或者类似于下列条款:
租赁期内，餐饮企业有权提前三个月通知房东，单方解除租赁合同。
但是这种提前解约权条款特别难谈。事实上，从2005年开始，我接触到租赁合同的各种法律事务，这种没有违约责任的单方解除权条款在租赁合同中几乎无法实现。
2.明确出租人违约的内容，基于出租人违约要求提前解除合同。
在本文引用的案例中，小肥羊也以出租人不开具发票构成违约为由，想要解除合同。但由于小肥羊未能在租赁合同中明确违约责任，法院最终未能认定不开具发票构成出租人违约。
实践中，我们代表餐饮企业，往往会在合同中通过零散的约定，明确规定出租方明确构成违约的一些情形，如:
出租方应及时开具发票，否则构成违约；出租方应保证用电，否则具体情况构成违约；出租人应保证用水，否则具体情况构成违约；出租方应保证污水排放，否则具体情况构成违约；出租人应保证对外出入，否则具体情况构成违约；出租人应确保招牌/广告位不被遮挡，否则具体情况将构成违约。
事实上，出租人开具发票、保证电、水、排污、安全、交通、招牌、广告位配套等都是出租人在租赁合同中的常见义务，且大多是对这些内容的自觉和承诺。
但在租赁合同中，很多商家因为没有约定这些附随义务在什么情况下构成合同违约，白白失去了很多权利。
二、小肥羊签订回龙观开店租约
这里有一个现成的案例:小肥羊提前终止月租12万的餐厅，最终被判决承担60万的违约金:
小肥羊是我们这个时代的人都很熟悉的一个知名火锅品牌，我们在过去的工作生活中也和这个企业打过很多次交道。
小肥羊曾经在No开了一家火锅店。北京回龙观西街18号二段三层2-302。租赁期限为2011年9月12日至2017年12月11日，月租12万元。双方对合同的解除和违约责任都有约定。
1.本合同第十一条约定的终止方式为:
租赁期间，任何一方提出解除合同，必须提前两个月书面通知对方，经双方协商签订解除合同后，方可解除合同。协商不成的，按合同约定承担违约责任。"
2.本合同第十二条对违约责任的约定如下:
小肥羊违反本合同提前退租的，应向房东支付违约金人民币100万元。
3.小肥羊在租期到期前要求提前退租引发诉讼。
合同租赁期限为2011年9月12日至2017年12月11日，但由于某些原因，小肥羊希望在2015年10月退租。
为了避免违约责任，所以:
1.小肥羊要求解除合同，因为房东不开发票构成违约。
2015年10月15日，小肥羊向房东发出《告知函》，称因房东拖欠房租发票，构成严重违约，小肥羊餐饮公司北京回龙观店决定提前解除房屋租赁合同。
2.小肥羊将场地交换给物业公司。
2015年11月6日，小肥羊与物业公司办理了场地交接，并签署了场地交接确认书。
3.房东提起诉讼，要求小肥羊承担100万元的违约责任。
但房东不认可小肥羊单方面解约，将其移交法院。收到小肥羊的解约通知后，于2015年10月20日向法院提起诉讼:
要求按照租赁合同追究小肥羊100万元的违约责任。
四。法院最终判决小肥羊承担60万元的违约责任。
1.法院最终判决，未开具发票不构成根本违约，小肥羊不能据此解除租赁合同。
业主虽未开具发票，但开具发票是附随义务。
业主的义务不构成根本违约，双方没有关于小肥羊单方解除权的合同约定。因此，小肥羊在本案中无权单方解除合同，小肥羊向业主发出的解除通知不具有解除合同的效力。
2.法院最终判决12万元的月租金过高，酌情将100万元的违约金降为60万元。
当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失的赔偿金额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
因为合同约定了100万违约金，相比月租金12万，法院基于小肥羊要求减少违约金，酌情确定违约金为60万。
写在最后:细节决定成败，注意租赁保障。
餐饮企业在经营过程中，不可避免地会面临各种经营风险，同时也需要各类出租人的配合义务。
事实上，我们在与餐饮企业谈租赁时，往往会约定一个明确的、相应的违约责任认定:
比如在付款条款中，规定出租人应当及时开具发票，连续两个月未开具发票构成违约。如果案件中的小肥羊在租约中多一条关于不开发票违约责任的声明，可能就不需要承担这么重的违约责任了。
所以餐饮企业可以在不影响签订租赁合同的前提下，在租赁中的一些细节上提前准备好自己的武器。
亲爱的读者，如果你的作品涉及租赁合同，我们可以互动认识。
