2002年9月，大连万达商业管理集团有限公司成立，是集管理、运营、物业销售为一体的集团公司。2014年12月，万达商管集团在港交所上市。
2016年9月，万达商管集团从联交所退市。随着中国商业地产的快速发展，万达商管集团作为中国商业地产行业的领导者，凭借“万达广场”城市综合体等核心品牌产品，连续多年位居国内商业地产市场份额第一。
以集休闲、娱乐、餐饮、零售等功能于一体的独立大型综合商圈。截至2020年底，中国万达广场已开设368家门店。万达商管集团的主营业务主要分为三大板块:一是房地产开发和投资性房地产租赁。
其次，只涉及房地产行业的开发和销售，包括住宅开发、写字楼等。三是酒店业务模块，专注于高端酒店的开发和管理。为适应新的发展模式，提高公司抢占市场的能力，万达商管集团根据自身优势，积极探索公司“轻资产”发展模式。
由于公司长期的品牌优势和高效的商业运作及可执行性，万达商管集团吸引了大量社会资金和第三方投资资金。万达商管集团轻资产模式自2015年实施以来，获得了较高的市场认可度，投资方与企业的合作意向增加。
万达只负责项目设计、招标和后续建设运营，资金、土地等资源由投资方提供；租金收入30%分给万达管理层，70%分给投资人。在万达工商管理集团的轻资产发展模式中，不仅降低了公司债务，有效控制了债务水平，还扩大了公司规模，提高了市场竞争力。
通过不断扩大公司的品牌影响力，也为公司未来的发展提供了广阔的空空间。
一，万达商业管理集团的资产导向型商业模式
万达商管集团充分依托其独特的房地产开发模式，打造城市综合体，成为房地产行业的领跑者。万达商管集团依托品牌影响力，建设大型商场，在周边建设住宅楼、写字楼进行销售，获取资本收益。万达主要依靠银行贷款进行商业投资，全面掌握房地产的投资、开发、销售和售后服务，获得房地产开发的全部收入。
万达商管集团之所以能够成功运作大量资产，一个主要原因就是当时地价低，再加上当时房地产市场需求大，可以通过房地产销售获得高额资金周转。
此外，万达有知名的品牌优势，可以保证万达的客户忠诚度、招商能力和领先地位。万达商管集团的“租售结合，以售养租”带来了丰厚的利润，成为其他房地产公司效仿的对象。
资产管理模式前期依靠银行贷款、金融机构融资和资产抵押获得企业日常运营投资的现金流，后期依靠房产销售和物业管理费维持企业运营。
但商业地产相比商业地产，投资回收期长，往往需要很多年才能成长为一个成熟的商业地产才能盈利。其前期投入较大，没有空的利润，但对企业来说花费很大，此时可能给企业带来各种财务风险。
二、万达商管集团重资产模式存在的问题
1.融资困难，金融风险。
在资产化管理模式的框架下，万达商管集团负责项目从选址到征地、设计、施工到运营管理的所有环节。每个项目的回收阶段都很长，每个环节都占用大量资金，导致大量资金流停滞。
此外，商业地产的区位高于住宅地产，项目前期需要更多的投入。按照原有的重资产模式，万达商管集团的内部融资渠道主要是配套地产的物业销售，外部融资渠道主要是银行贷款。
由于房地产市场过去经历了快速增长阶段，房地产销售回款存在诸多不确定性，万达商管集团现金流更多依赖外部融资。按照原来的模式，万达商管集团对外融资主要是银行通过商业地产的地产获得抵押贷款。
抵押贷款的融资规模与房产价值成正比。另一方面，自有资金的增加不仅需要大量的资金投入，还取决于资产本身价值的增加。只有当财产价值高于所使用的资本成本时，这种模式才能持续实施。
这意味着这种融资形式在一定程度上取决于房地产的附加值，并受到市场风险的影响。此外，由于银行负债过多、利率偏高以及国家政策对利率的影响，万达商管集团融资渠道单一，过于注重银行贷款，也增加了固定资金的风险。
2.成本增加，利润水平低。
在重资产模式的框架内，万达商管集团负责商业地产的建设和运营，包括选址和征地。在这种模式下，公司非常重视土地储备。地价上涨导致万达商业地产开发成本逐渐增加，公司利润与地产价格挂钩。
中国土地勘测规划院公布的全国105个大规模监测地区和城市总体价格水平显示，土地市场需求处于热点板块，地价水平呈上升趋势。在几轮房地产监管下，对商业地产的指示相对较少。
商业用地商业化程度高，土地价格受供给因素影响相对较大:土地供给的变化与商业用地的基准价格根本相反，商业用地供给低于需求，商业用地价格保持上涨。
资产管理模式以土地所有权为核心部分。“土地红利”的时代已经过去。此前，房地产开发商以较低的价格购买土地，依靠土地增资获得高额利润回报。
地价的上涨使得商业地产企业的开发更加困难，不仅增加了项目的开发成本，也影响了企业的建设进度，限制了公司的规模发展。
3.现金流压力增大，资产运营能力低下。
从现金流的角度来看，万达商管集团利用经营和融资活动的收入支持商业投资活动的发展。在“卖、养、租”的重资产模式下，公司现金流被大量占用，给公司现金流带来巨大压力。
三。万达商管集团轻资产商业模式转型的优势
为了应对激烈的行业竞争环境、严峻的挑战经营环境，解决自身内部财务问题，谋求企业的长期生存，最终实现可持续发展，万达商管集团提出了轻资产管理模式转型的战略。
但是，并不是所有的公司都适合轻资产转型。能否适应这种发展模式，必须考虑这种模式的现状和企业的能力。轻资产模式将大大削弱房地产企业传统的重资产效益，品牌效益和效率效益将发挥主导作用。所以，并不是所有的房地产公司都能实现转型。
只有具备独特优势的企业才能顺利转型。这种独特的优势可以体现在很多环节，比如:开发建设、投资运营和品牌管理，以及强大的资源整合和资本运用能力。
经过多年的发展，万达商管集团在运营上形成了自己的优势。这些优势体现在品牌建设能力、运营管理和规划设计能力上，使万达商管集团实现了轻资产转型。
1.品牌建设能力的优势
万达商管集团在业内成功树立商业口碑，与过去的创新发展模式密切相关。与大多数商业地产公司的项目商业管理模式不同，万达商管集团首先分析潜在客户，与他们洽谈完成招商，然后根据客户的需求和订单的性质进行概念设计和策划，这显然被称为“订单模式”。
一般在每个项目开工前完成培训工作，由客户选择相应的商铺。首开的火爆会直接拉高周边物业的价格，万达商管集团会利用首开销售周边的写字楼和房子。
后续运营会靠销售回款来维持，项目的成功促进利润的稳定。同时，万达商管集团自身品牌价值不断提升，甚至知名圈子也有很高的认可价值。
从长远来看，万达商管集团的业务在开发、建设、管理和招商引资的各个领域都建立了强大的竞争力。品牌优势为其转型和易操作奠定了良好的基础。
轻资产管理模式的第一步是找到提供资金的合作伙伴，品牌优势是吸引投资人的最大标志。万达商管集团在业内享有盛誉，因此会吸引有实力的投资者寻求合作，促进投资资金的注入。
其次，万达广场在三四线城市也很有名，有潜在消费者。万达广场不仅可以轻松成为城市的地标，还可以创造就业机会，拉动内需。
同样，市政府也重视万达商业的市场准入，让万达商管集团利用优惠政策拓展业务。目前三四线城市的商业地产市场仍有待开发。对于公司来说，成功的布局还要考虑到商铺租金和稳定的合作伙伴。万达商管集团的品牌建设能力有利于招商引资。
稳定的合作品牌，高的商业利用率，会促进万达广场的发展，形成合作共赢，良性循环。
2.运营管理能力优势
除了品牌建设能力，运营管理能力是万达商管集团的另一个重要优势。万达商管集团拥有完善的商业地产管理体系和独特的运营经验，这也是最重要的竞争力之一。
万达商管集团的经营管理能力第一次体现在一次开盘上。其主要房地产产品是城市综合体“万达广场”。开业前，万达贸易商协会支持贸易商统一进行开业前的工商登记和税务结算。
设定开店时间，帮助贸易商规划装修时间，整理时间，帮助贸易商。该单位即将对外开放，招商工作已顺利完成。在此之前，主市场和备用市场都已经开放。
通过这种统一的全开放模式，万达广场的运营将产生强大的集群影响力，购物中心的整体开放效果良好，运营管理的高效率也有助于降低运营成本。其次，体现在为交易者提供优质服务。包括万达广场的几个品牌，可以接触到上千个商贩，包括小商贩。
如果我们不能为这些贸易商做好物流，我们就不能保持良好的公司治理。万达商管集团负责经销商的公关工作，帮助经销商与工商、税务、消防等部门建立关系，定期检查监督政府职能部门，为党减少经销商的精力支出，以便集中精力发展业务。
万达商管集团从整体运营的目的出发，解决贸易商的问题。双方沟通顺畅，促进合作，统一管理。最后，为了统一规划和营销，万达广场作为一个整体项目，对其商业营销运营进行单一的商业管理，以提高运营效率，达到聚集效应。
万达商管集团每年在不同节日策划相关主题的营销活动，邀请所有经销商参与其中，利用品牌增加客流。广告使活动范围更广，更有效，吸引顾客，增加营业额。
3.规划设计能力的优势
万达商管集团在核心技术上也有优势。成立国内首家商业地产规划设计院，为企业提供项目规划设计服务。在中国，该研究院也是一家商业地产策划项目机构。
拥有建筑设计和企业管理经验的人才近300人，其中各专业在册员工100余人，四分之一拥有领军技术职称，研究生人数超过规划研究院。它在设计领域建立了万达商业的“智囊团”，大大提高了其规划和设计能力。
不局限于商业领域，还参与酒店度假等项目的设计。在实际规划设计中，万达商管集团主要考虑市场需求、投资目标需求和消费者需求。
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在市场需求方面，专家通过对市场的调查分析，准确定位项目，根据不同的项目定位，确定合适的建筑和商业形式，为未来的发展打下基础。
对于投资项目的需求，由于订货模式已经确定了主要的投资项目，所以会根据投资人的需求和项目情况进行适当的规划。就消费需求而言，商业地产业务的主要目的是吸引消费者。
因此，在规划期内，万达商管集团将对房地产项目所在地的消费能力进行评估，最终根据消费者偏好和潜在消费需求确定投资项目，引入品牌，拉动消费需求，使收益与投资相匹配。
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