简介:
作为政府搭台、企业唱戏的组织形式，工业园区在不同区域的管理和运营模式差异很大，其管理和发展是一个充满智慧的过程。1984年，中国开始建立第一批经济技术开发区。自此，工业园区被视为中国经济的一种特殊产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
五种不同的园区运营模式
1.政府运作模式
这里的政府运作模式与行政主导的园区有关，但却是不同的概念。政府运作模式往往常见于行政主导型园区，由政府投资开发。园区为入驻企业提供一些税务代理和行政代理服务，然后收取一些服务费。同时，政府部门也会给园区一些招商代理费和税收优惠。
政府运作模式适合一些规模小、管理简单的园区。对于一些大型园区来说，这种运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这种运营模式。
2.投资运营模式
投资方式是通过政府投资建设园区，然后通过租金和固定资产作为合作资产孵化有发展潜力的中小企业。企业发展壮大后，会引入外部战略投资者或上市，实现资产增值，收回投资。
这是一个长期投资的想法。园区在中短期内很难有看得见的回报，但对一个地区的经济发展有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业成功投资的基础上的。浦东软件园就属于这种模式。
3.服务运行模式
随着经济的发展，单靠投资已经不能满足很多企业的需求，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在此基础上，服务运营模式园区应运而生。
园区提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软性服务。为入驻企业，并为企业提供更好的生存和发展环境。服务模式加强了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这种运营模式。
4.土地利润模型
随着最近十年中国房地产市场的快速发展，土地升值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利能力。部分园区获得了土地储备、前期开发、拍卖等功能。所以有些园区控制了大面积的土地，经过前期开发后，会在短时间内提升土地价值，然后进行房地产开发或转让。
这种模式更像是有计划的房地产开发商，盈利能力非常强，也为园区的后期发展打下了坚实的资金基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5.工业运营模式
一些重要的开发区实际上承担着调节、改善和加强区域产业链运行的作用。设立园区的目的是为了打造产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。这些工业园区在投资初期会招商引资，引入企业资本共同搭台。但是，园区也准备和企业一起唱戏。
园区会投资一些有实力的入驻企业，甚至直接投资一家全资公司来运营园区内一个重要的产业项目。这种运营模式的工业园区往往具有三大功能:行政功能、服务功能和企业投资运营功能。对园区的管理和运营能力提出了强有力的要求。
比如重庆两江国家级开发区，计划几个产业一起经营，有投资的，有独资的，经营复杂。但一旦建成，将会大面积形成压倒性的产业优势。
园区不同发展阶段的模式分析
所谓工业园区，其实就是一种由生产和交易行为带来的空聚集模式。初始聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集模式和空特征，这也成为我们界定发展阶段特征的主要依据。
在这里，我们将工业园区的发展定义为四个阶段:
阶段1:生产要素的聚集
发展阶段:元素集群阶段；
核心:政府优惠政策等外力推动；
产业集聚动力:低成本导向，因为优惠政策的吸引，生产要素成本低导致人才、技术、资本流入，但要素配置效率低下；
产业发展的主要需求因素:附加值低、劳动强度大的传统产业；
工业空形态:纯工业区，沿空房内交通轴布局，单体企业或同类企业聚集。
园区功能:加工、单品制造加工；
园区增值模式:可称为工业产品的“贸易-工业-技术”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与园区内外、国内外的贸易交换获得附加值；
空与城市发展的关系:基本分离；
代表性园区:国内一些发展水平较低的工业园区还处于这个阶段。
第二阶段:行业的主导特征
发展阶段:行业领先阶段；
核心驱动力:内外双重力量，即政府和企业市场竞争力的双重作用驱动；
产业集聚力:产业链导向，各种生产要素的重新整合，形成稳定的主导产业和具有上中下游结构特征的产业链，具有良好的产业支撑和配套条件；
主要行业类型:出口导向型行业，其中电子设备及通信设施制造业一枝独秀；
工业需求因素:某些支持服务和RD能力。这一时期企业创新主要依靠外部科研机构和高校的支持，园区企业创新能力较弱；
产业间形态空:纯工业区，围绕空房间内核心企业产业链延伸布局；
园区布局:以产品制造为主；
园区增值模式:人们关注园区活动的顺序是:产业-贸易-技术。可称为“高科技产品生产基地”，增值手段主要是“产业链”；
与城市发展的关系空:相对分离；
朴:目前国内大部分高新区基本都是这个阶段。
第三阶段:创新突破阶段。
发展阶段:创新突破阶段；
核心驱动力:内力、技术推广、创业；
产业集聚力:创新文化；
主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新能源技术、新材料和先进制造技术等重要新兴领域；
产业需求因素:高素质的人才、较好的信息、技术等高科技产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业间形态空:产业群落，产业间的协同从这里开始，在空房间内形成围绕产业集群的同级布局；
园区功能:RD科技产业、制造业、RD复合功能；
园区增值模式:人们以“技术-产业-贸易”的顺序关注园区的主要活动，其增值手段主要是创新链；
与城市发展的关系空:相对耦合；
代表园区:台湾省新竹市中关村科技园区、索非亚高科技园区。
第四阶段:现代科技城
发展阶段:财富集聚阶段；
核心驱动力:高价值“财富级”要素的提升；
产业集聚力:潜在优势高；
主要产业类型:文化创意、科技创新产业、其他高端现代服务业；
产业需求因素:高价值品牌、高素质人力资源、高增值能力、高回报率的庞大金融资本；
工业空形态:综合性新城，城市功能与工业功能完全融合；
园区功能:复合型、现代化、综合性城市功能，产业聚集地、人气聚集地、文化扩散区、资本整合区；
园区增值模式:人们以“技术-贸易-产业”的顺序关注园区的主要活动，以RD中心、RD工业和科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展的关系空:紧密结合；
代表公园:美国硅谷
公园发展的五大趋势
随着工业园区主导产业从传统产业向高新技术产业的不断转变，工业园区的发展内容和特点必然存在以下明显趋势，这也是今后工业园区规划发展中应注意的内容。
趋势:从重视优惠政策到发展产业集群
从世界高技术产业发展来看，基本经历了“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变。高新技术产业集群发展，才会激发更大的能量。
从高科技园区未来的政策走向来看，优惠政策可能会逐渐从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜。
趋势:从加工型高新区到RD高新区
由于高科技园区功能的特殊性，决定了高科技园区适合打造前端产业链。
未来，高科技园区的发展在于其技术创新能力和技术转化效率，中国的高科技园区将逐步走向以RD中心、RD产业、科技服务为主体的面向RD的高科技园区。
趋势:从强调引进大公司向中小型科技企业集群转变。
随着高技术产业的日益系统化和交叉化，RD和科技转化的复杂性与日俱增，大规模RD的系统性风险大大增加。
随着科技可预测性和可控性的加强，在大方向上，研发课题要市场化、模块化、专业化，采取小规模研究，充分利用其灵活性，可以有效分散风险，加快科技研发速度。
趋势:从单纯的土地经营到综合的“产业发展”和“氛围培育”
未来产业园区的发展必然从孤立的产业地产开发走向综合的产业开发，通过土地和地产项目的产业入股，将土地、园区物业和产业开发结合起来。
也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育。在建设一流硬环境的同时，还加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境建设。
趋势:从单一功能工业区到现代综合功能区。
现代工业发展不同于传统工业发展模式的特点——智力资源密集、规模小、信息网络化，决定了新工业区功能的综合性。它不是简单的工业加工和科技产品制造区，还包括各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐服务等配套服务的综合功能。
现有公园运营中存在的问题
1.管理制度不够科学。
园区管委会是园区开发建设的直接责任主体，职能类似于一级政府，但缺乏应有的规划建设和相关审批权限。因为他们依法不具备行政主体资格，需要在入驻企业和上级部门之间做大量的协调工作。一旦协调不到位，就会耽误有利的建设时机，极不适应企业发展中高效优质的服务要求。
2.政策措施不完善。
目前运行方式主要采用行政手段，促进园区发展的专项配套措施不完善。仍然是“以地招商，以地养园”的粗放式发展模式。各部门在政策、资金、制度上重点发展园区的局面尚未形成，行政审批、服务效率和社会信用相对滞后，地方信用体系和管理制度尚未建立。
3.融资渠道狭窄。
目前园区发展90%主要靠财政拨款。由于基础设施投资回收期长，园区自身造血功能尚未完善，建设资金不足，没有有效的融资渠道和方式，导致园区整体发展和配套建设缓慢。
尤其是在全行政手段的运营模式下，资金的问题往往让管理者在工业园区的运营管理中感到力不从心。
4.专业人才相对匮乏。
目前，各园区的招商、建设、管理团队均由政府工作人员组成，市场化运作的知识和能力仍显不足。与园区“专业化、集群化、高端化、国际化”的发展方向相比，现有的运营团队远远不能满足园区建设发展的要求。
改进运营模式的建议
总体构想:
从园区发展的实际出发，按照“小组织、大服务”和“精简、统一、高效”的准政府体制，贯彻“强化决策、突出管理、突出市场服务”和“政企合一、政企分开、管办分离”的理念，体现政府在决策和管理中的坚强领导，挖掘企业服务潜力，充分发挥市场作用，树立“决策”理念
一是实行以“一站式服务”、“一窗征收”、“一部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
采取“收支两条线、核定基数、超额收益共享、一定年限风险共担”的财务管理体制，对园区财务实行单独核算，有利于调动园区发展的积极性；管理土地综合规划部门对管委会的授权职能，管理园区内的土地规划、土地资源配置和土地行政执法；建设、环保部门向管委会授权职能，依法对建设项目申请、招投标、施工许可、合同管理、工程监理、建设项目竣工验收、环境保护等进行管理。
二是引入社会资本进入园区开发建设公司。
园区管委会办公室有两块牌子，一套班子。公司副职以上负责人由政府委派，并向社会招聘信息技术、水电等方面的具体管理人员和专业人员，组建一支精于管理和运营的专业团队，使政府的意图落实到软件园的建设和发展中，借助专业人员实施园区的市场化运作。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
第三，成立或引进一批项目管理公司。
控股公司:利用园区基础设施，与当地科研院所合作开展园区专业人才订单培养业务、校企人才对接项目、外包人才批量培养项目等。
参股风险投资公司:凭借信息优势率先对园区企业进行风险投资，可以吸引更多的外部风险投资资金；
将广告服务、市政维护、餐饮、酒店、物业管理、商业设施项目外包，在社会上引进专业成熟的管理企业，既能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，又能分担园区开发建设公司的职能，使公司集中精力招商建设，为园区发展服务。
(来源:前瞻产业研究院)
