房地产经济学理论。房地产经济学是房地产行业运作过程的理论化和系统化。其基本目标是揭示房地产行业的运行规律，属于应用经济学的一个重要分支。随着房地产业在整个产业结构中的比重不断加深，学者们对房地产业的研究日益深入，对房地产理论的研究也日趋成熟。
地租理论。地租理论是发展到房地产业的基础理论，它涉及政治、道德、法律和环境的内涵。
首先，古典地租理论。古典经济学家贝聿铭最早提出地租理论，并解释了级差地租的形成机制。在威廉·配第理论的基础上，提出地租是扣除利润后的剩余。此后，亚当·斯密、德棘和李嘉图等经济学家都对地租理论的发展做出了贡献。
第二，马克思的地租理论。马克思的政治经济学认为地租可以反映社会关系。地租的前提和基础是土地所有权的存在和垄断，土地所有权的经济表现形式是地租。
马克思从质和量两个角度分析地租。从定性上看，绝对地租最能体现土地所有权。从数量上看，地租可以分为级差地租I和级差地租II。区别在于土地本身和土地使用者的投入。
第三，现代西方地租理论。地租作为一个剩余概念，在现代地租理论中已经逐渐消失，取而代之的是边际效用理论的盛行，边际收益递减规律被引入地租理论。此外，现代西方地租理论开始深化对地租与地价关系的研究，并在此基础上关注城市地租。
在经济理论史上，运用新古典边际分析方法研究地租理论的经济学家有:约翰·冯·邓宁、杰文斯、劳恩哈特、孟了、维泽尔、庞巴维克、维克塞尔、J.B .克拉克、霍布森、维克斯蒂德、马歇尔和帕累托。其中，对这一分析方法做出最重要贡献的两位是威克斯特德和马歇尔。
19世纪后期，城市化进程导致城市用地和农业用地之间的矛盾日益紧张。在利益的驱动下，一些农业用地开始转为非农业用地，城市的地位日益凸显。
英国经济学家马歇尔认为土地是资本的一种特殊形式，创造性地提出了稀有地租的概念，深入探讨了城市土地的价值，提出了城市地租理论。马歇尔的地租理论综合了供求理论、生产成本理论、边际效用理论、边际生产力理论等。用折衷的方法，初步建立了以“均衡价格论”为核心的庸俗经济学理论体系。
维克斯蒂德的地租理论认为，分配规律的决定因素不是要素的性质差异，而是级差效应的同一性。换句话说，边际理论的核心关注点不是要素的异质性，而是相同质量要素不同数量的差别效用。
第四，当代西方地租理论。当代西方地租理论继承了现代西方地租理论的研究成果。这一时期最具代表性的地租理论研究者是保罗·A·萨缪尔森和罗利·巴洛维。当代美国著名经济学家保罗·A·萨缪尔森认为，地租是土地作为生产要素投入后的报酬，其高地受制于不同生产要素相互依存的边际生产率。
土地供求关系对地租有绝对影响。由于土地供给缺乏弹性，土地需求成为影响地租的唯一因素。他认为，通过地租等生产要素配置稀缺资源，有助于提高资源利用和配置的效率。当代美国土地经济学家罗利·巴洛维(Raleigh Barlowe)认为，地租是总产出减去总成本的余额，不同类型土地的地租取决于产品价格和成本，以及它们之间的比例关系。
供求理论。供求理论是新古典学派在古典经济学庸俗的供求理论基础上发展起来的。在这个过程中，供求理论从传统庸俗的供求理论发展到价值均衡理论，供求关系进一步量化。人们认为均衡价格取决于供给和需求，供求理论逐渐成为西方经济学分析中常用的研究工具。
鉴于土地的固定地理位置和土地作为资源的稀缺性，土地的总供应量在一定条件下是不变的。
从非均衡市场的角度分析。房地产市场的均衡是短暂的，更常规的情况是非均衡的。这是因为房地产资源的稀缺性和配置的随机性，导致了房地产市场总体上的非均衡，即要么存在供过于求，要么存在过度需求。
一旦房地产市场失衡，价格机制就会发挥作用。当房地产的市场价格高于均衡价格时，房地产市场将通过降低价格达到均衡，反之亦然。
进一步说，房地产市场机制是否有效率，实行自由主义还是政府干预，是均衡理论与非均衡理论的区别，是均衡市场与非均衡市场的区别。等价物通常认为宏观平衡和资源的优化配置可以通过市场调节自发实现，市场经济本身具有自我修正的能力，市场可以不断出清，使经济平衡成为常态。
在这种情况下，政府没有必要直接干预经济活动，而是充当守夜人，保护自由市场的精神。而持非均衡论者普遍认为，信息的有限性和价格机制的不灵活，使得市场机制的自我调节能力非常有限，必然会发生经济社会危机和萧条，而且这种危机和萧条不是短暂的，而是持续的。
当市场机制不能充分发挥作用实现市场均衡时，国家有必要通过政策干预来刺激总需求，使总需求等于总供给。
区位论由于房地产业的发展具有很强的地域特征，房地产业的发展必须遵循空的一定规律。区位理论起源于对级差地租理论的研究，后逐渐演变为空之间经济活动的基本理论。
德国经济学家杜能首先从区位租金的角度研究了农产品市场的空分布特征。韦伯运用区位理论研究工业区的分布，提出了工业用地的区位导向原则。随着城市化进程的推进，居住、商业和办公用地的区位理论逐渐兴起，并形成了两大流派，即过滤理论和交换理论。
过滤理论最早出现在19世纪中叶的英国，其根源是英国工业革命后，大量人口进入城市，造成住房问题。这一理论前期主要着眼于工人阶级的住房状况，建议通过为收入较高的工人阶级建造住房的方式向收入较低的阶级提供空住房。
20世纪30年代中期，美国政府采纳并实施了基于过滤理论的住房政策。虽然这一政策的实施缓解了住房问题，但低收入人群在中心区的过度集中导致了城市居住模式的不稳定，从而在不同阶层之间产生了严重的社会问题。霍一特提出了著名的部门模型，并在其理论中首次使用了过滤一词。
认为霍一特高收入群体随着收入的不断增加，倾向于向城市外围迁移，中低收入群体取代高收入群体进入城市中心区。在这个连续的动态过程中，有一个过滤机制。二战后，过滤理论比以前更加关注住房问题。过滤理论的研究意义可以概括为三个方面:
第一，如何为低收入人群提供住房，提高他们的住房质量；第二，对城市的微观和宏观空区位变化进行专业解释；第三，解读与住房相关的社会问题。
过滤理论的出现有其进步之处，但它只是描述了在解释城市住房选址时已经发生的事实，而未能有效解释发生的过程。这使得过滤理论在解读城市住宅区位格局时不可避免地存在局限性和偶然性，已经不能适应时代的发展需要。
20世纪50年代，戈文、阿朗索等学者从城市交通成本和住房成本的经济学角度提出了住房区位交换理论。
该理论的核心观点是，在消费者有一定收入和其他消费支出的条件下，家庭选择居住区位的基本原则是在居住支出的减少和交通支出的增加之间进行交换，然后选择综合支出最低的区位。该模型表明，城市中心和郊区之间的居住费用和交通费用之间存在权衡关系。
此外，阿隆索认为家庭的固定收入会在土地投资、交通运输和商品购买中合理分配，呈现相对稳定的分配格局，这意味着土地价格水平的变化是建立在社会和个人的承受能力之上的，超过了承受能力，房地产业将面临崩溃的局面。这一观点似乎对中国房地产市场的现状有一定的启示意义。
总的来说，区位理论的形成和发展，有助于根据区位理论模型中不同影响因素对地价或房价的影响，分析不同影响因素对房地产市场发展的权重，探索房地产市场的空分布格局和相应的空策略，在地理空上指导和监督不同类型的住房项目。
城市化理论。城市化是一个动态的历史概念，其内涵在历史的发展中不断丰富。城市化的动态演变表现为人类社会的生产和生活从传统农业社会向现代工业社会、从分散向集中的转变。
针对城市化演进的动因，学术界一直存在争议，基本可以归纳为以下几个流派:
首先是工业家。主张工业化的学者普遍认为，欧美城市化的动力是生产集聚，工业革命引发了大规模工厂化生产，工业技术水平的提高促进了规模经济的发展。城市化的加速发展促进了农工分离，农业产业的现代化升级为城市工业化发展提供了物质保障。
第二，农产品学校。农业剩余产品学派的学者认为，城市化的最大程度取决于城市自身的粮食剩余水平，而粮食剩余水平取决于第一产业的生产率。
第三，分工派。分工的产生源于对农业剩余产品学派的质疑。易学派的学者认为余粮生产不是影响城市化进程的关键因素，城市化进程的决定性因素是第二产业和第三产业的发展和集聚程度。
第四，以个体意识的发展为中心。改良派学者与其他学派的不同之处在于，他们不仅重视城市化的物质因素，而且重视城市化的精神因素，即人自身的精神方面在城市化中的作用。
德国社会学家马克思·韦伯(Marx Weber)认为，中世纪以后欧洲城市化的驱动力是个体意识的发展。换句话说，在城市化进程中，城市中的人在法律面前实现了一定程度的平等和自由，使得大量的农村人口流向城市，促进了城市的繁荣和发展。
第五，综合学校。综合学者认为，城市化演进的动因是多元的，在不同的历史时期、不同的区域、不同的环境下是不一样的，所以对动因的研究不能局限于某一个学派。
城市化的发展阶段是基于城市化进程中的不同特征。关于城市化发展阶段的界定有几种观点:一是基于产业结构的变化将城市化分为三个阶段。第一阶段是从农业经济到工业经济，第二阶段是从工业经济到服务经济，第三阶段是服务经济的逐渐成熟。
在此基础上，他将工业革命以来英国的城市化进程分为城市化、郊区化和反城市化三个阶段。第二，差异城市化的理论模型。Gail和Cantuli提出了差异城市化的理论模型，这是解释区域人口变化模式的基础。1977年，Richardson将修正模型引入他的研究，并进一步创立了“极化反转”的概念。
城市化理论模型根据城市规模将城市分为三类:大城市、中等城市和小城市。根据这一理论，城市规模的变化是随时间演变的，相应地，城市化进程可分为三个阶段:第一个阶段是大城市阶段，大城市的人口变化和迁移最为显著；
第二阶段是过渡阶段，即所谓的两极分化逆转阶段，中等城市人口增速超过大城市；第三阶段是逆城市化阶段，小城市人口增长超过中等城市。
房地产经济周期波动理论。国内外房地产发展的历史经验表明，房地产业的发展受到宏观经济、政治、文化等诸多因素的影响，使得房地产业的发展呈现周期性波动，房地产业的发展过程也会有高峰和低谷。房地产周期是指房地产的经济水平波动、循环的经济现象，是有规律的波动。
在房地产开发过程中，扩张和收缩两个阶段交替出现。虽然房地产行业周期性波动的幅度、频率和时间存在显著差异，但周期性的扩张与收缩、峰谷交替的本质是相同的，房地产行业的这种规律性波动就是房地产周期。
房地产的周期性变化，直接和外在表现为房地产的投资速度、增速、价格等综合指标的明显波动。房地产行业基于对本行业周期性波动的识别和运用，协调房地产行业内部不协调的要素。
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英国经济学家哈维认为，由于资本循环中积累循环的重启，城市建成环境的投资具有周期性。英美的建筑环境投资周期一般在10年左右的朱格拉周期和50年左右的康德拉耶夫周期之间。Gauterie研究了8个国家30多个城市建筑行业发展的周期性。结果表明，建筑环境的投资周期一般为15-25年。
