资料来源:中指研究所
作者:中指研究
2022年5月20日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究院、北京中智信息技术研究院主办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京召开。
亲爱的来宾朋友们，你们好！
接下来给大家分享以下内容，包括中国上市房地产公司研究方法体系，中国房地产企业经营风险分析及对策。
一、中国房地产上市公司的研究方法体系
中国房地产上市公司10强研究始于2003年，今年是第20次。2021年，中国优秀上市房企积极应对各种风险和挑战，努力摆脱旧发展模式的影响，在十分艰难的发展环境中积极探索新的发展模式，获得了资本市场的积极评价。今年，我们课题组在总结往年经验的基础上，进一步改进研究方法，遵循客观、公正、准确、全面的原则，发现成长质量好、投资价值大的优秀上市地产公司，挖掘不同市场环境下的上市地产公司。
研究对象为2021年12月31日前依法设立且股票在境内外主要交易所上市的房地产企业。在评价方法上，企业综合实力、业务规模、财富创造能力、投资价值的评价方法和指标体系没有改变。对财务稳健性的评价做了一些微调，增加了两个新指标，即应付账款和票据占负债总额的比例、少数股东权益与损益的差额，并相应替换了流动比率和速动比率指标。
二，中国房地产企业的风险及应对策略
1.销售不景气。从2021年的销量数据可以看出，销量增速明显放缓。2022年以来，受多种因素影响，市场放缓趋势加剧，对房地产企业经营性现金流流入产生较大影响，也开始产生一系列负面连锁反应，包括企业收益减少、流动性风险增加、投资能力降低等。
2.融资不畅。从整体融资环境来看，房地产融资环境偏紧。为防范房地产金融风险，需要降低房地产融资在总融资中的比重，导致房企融资规模大幅下降。最终的结果是房地产开发到位资金增速继续下降，到位资金增速放缓，特别是受国内贷款增速放缓和预售收入相关因素的影响。支持中央房地产企业合理的融资需求和住房消费政策，但资本市场恢复对房地产行业的信心还需要时间，所以房地产融资环境的改善还需要一段时间。
3.债务负担沉重。首先，债务存量很高。截至今年4月底，房地产行业一年内到期的债券余额接近万亿，债券偿还压力非常大。二是新债发行规模快速萎缩，特别是海外发债规模萎缩更大。此外，行业目前面临较高风险，投资者普遍谨慎。新增债券发行规模无法覆盖到期余额，进一步加剧了债务违约频率，使得流动性不足成为目前房地产企业面临的主要财务风险。第三，应付账款和票据占比较高，房地产企业的债务可能影响产业链和供应链上下游企业。
应对策略也在积极探索中。总的来说，有短期和中长期策略。
短期策略:一是企业要抓紧政策窗口期，促销售，收钱保现金，利用中央支持刚性和改善性住房需求。在房地产宏观调控政策调整的窗口期，地方政府应该加大自己产品的销售，努力多收钱。此外，今年2月，全国开始规范商品房预售资金监管，总体上有利于房地产资金回流。第二，密切关注融资窗口。证监会提出“积极支持房地产企业债券融资”；此外，还支持优秀企业进行MA融资，这也是一个非常有价值的融资窗口；从信用债券融资方面来看，绿色债券也是一个新兴的、正在成长的品种。抓住这些机会，可以改善企业的资本结构，降低融资成本。三是民营企业积极与地方国企、城投平台公司合作，修复提升自身信用。第四，保持团队稳定，积极行动，保持企业稳健运行。企业的正常运营对于行业和市场的信心和信任非常重要。
长期战略方面，主要是尽量聚焦核心业务，不要脱离房地产。一种是沿着房地产的生命周期链聚焦，另一种是沿着不同使用类型的房地产光谱聚焦。每个企业选择自己的核心业务。另外，深耕市场要把握好自己的核心城市，聚焦核心城市对于企业应对风险或者控制风险非常重要。然后就是需要主动降杠杆，适度缩表瘦身，因为降杠杆后企业会很强大，提高财务韧性，经得起市场的风浪。最后，从中长期来看，要努力提高专业化水平。房地产企业最终的发展还是要靠自己的专业能力取胜。
