上个月，国务院发布19号文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，一下子点燃了存量盘活的话题。对于国有企业来说，盘活存量资产将是未来很长一段时间内最重要的任务之一。
在国有企业的众多资产中，旧工业厂房是非常常见的一类资产，很多都是上世纪八九十年代投入使用的老建筑。随着中国各大城市的快速发展，全国各地都在推动产业升级和换鸟。在这种背景下，许多老工厂的资产价值和土地价值急剧下降。但如果只是简单改造后出租，租金水平空的提升极其有限，物业可变现的运营价值和产业价值无法匹配城市现有的发展水平。因此，如何盘活老厂空，重构土地资产价值，是很多国企都会面临的问题。要想解决这个问题，就必须寻求一个更有潜力的转型方向，让它重新适应城市和城市发展的需要。目前市场上主流的产业园转型路径主要有四种类型。行业到办公室发挥国企优势，对接利好政策。旧厂房改造成商务办公是一种非常直接的方法，也符合很多人的直觉。既然当地产业升级或转型，制造企业纷纷离开，那么空房升级为商务办公的功能也就顺理成章了。这种改造比较简单，因为工厂物业具有面积大、层高充裕、布局灵活空以及与办公所需空兼容性高的特点，不需要做太多复杂的改造。工业转型办公的难点主要在于定位和招商。业主需要根据当地产业发展现状给园区一个更现实的定位，以便更顺利的推进改造后的出租工作。旧厂房改造的办公园区大多规模相对有限，对大中型企业没有吸引力。所以他们通常以创业园的定位为主流，赋予其特定的产业方向，以达到小规模产业链聚集的效果，比如电商产业园、创意创业园等等。华侨城-loft、南海艺库创意产业园等。位于深圳的，是工业改革和创业园的典型案例。他们将老工业园改造成生态庭院式创意园，围绕创意产业引进了一大批设计、影视、摄影、动漫等领域的企业。虽然全国各地都有很多民营企业在做类似的园区转型，但是国企在做这件事上有更明显的优势和竞争力。这个优势在于，国企更容易成为初创企业和政府部门之间的桥梁。在明过去参观过的园区中，国企旗下的园区是双创孵化器做得比较好的主要。基于国企与地方政府部门的良好信任，在双孵化器、留学人员创业园等项目的申报上会进展更顺利。一旦能为园区获得租金补贴、企业租金补贴、税收优惠、融资便利等实实在在的好处，创业园的竞争力将远远超过其他竞品。以天津为例。今年5月，天津滨海高新区出台“双创”载体建设运营补贴实施细则。符合条件的国家级、省级、市级孵化器给予租金补贴，最高0.8元/月/平方米，即24元/月/平方米。武汉市江岸区双创园房租补贴最高40元/月/㎡，不算其他一次性补贴。对于一个运营良好的创业园来说，这绝对是一个压倒性的竞争优势。以20元/月/㎡的租金补贴为例，假设周边共同创业园的租金水平为50元/月/㎡，那么即使补贴园区的票面价格设定为65元/月/㎡，实际价格仍然优惠于市场水平。如果能得到强有力的政策支持，那么这条工业园区转型之路对业主来说绝对是一条前景看好、可持续发展的理想之路。但这样做的前提是，经营者必须愿意努力提高园区内企业的质量。园区运营商一定要做好投资选择、企业服务、资源对接，帮助企业发展。一些地方国企甚至主动成立创投基金，投资园区内有成长潜力的初创企业，亲自孵化。但必须注意国企股权投资的规范化，只有获得上级部门的政策支持和实践才有可能做到这一点。产业改革与文化创新融合新兴经济，打造商业价值高的公共空室。现在把工业园区改造成文化创意商业综合体的案例数不胜数。很多位于发达城市核心区的老工业园区都适合这样。从外部条件来看，这些工厂周边早已发展成为现代化的商业和商务聚集区，人流量大，商业价值高。将旧厂房改造成具有创意气质的时尚商业综合体，是锁定青年群体消费能力，释放土地商业潜力的绝佳方式。从内部硬件来看，工业工场空的规模在改造上非常灵活，可以满足各种特色商业空的需求，如LOFT商业、演艺、会展、互动娱乐等。而且原有的工业LOFT装修风格的流行，也降低了产业转型和文化创造的成本。我们只需要在外立面的视觉冲击和室内的立体感空上做一些巧妙的思考，就可以达到相当前卫的风格化空效果。因此，工业创新是振兴核心地区现有工业厂房的一种流行手段。一旦转型，文创园将可以在一个园区内进行时尚商业、休闲餐饮、创意办公、艺术文化展示等商业业态的丰富组合，使工业空房彻底转型为服务业空房，产生强大的多元化、一体化商业价值。戳这里了解云资产管理
根据定位的不同，各类文化创意园的主导业态也有所差异，有三个主流定位方向。
首先是以潮流零售和休闲餐饮为主的文化创意商业综合体。这类园区的招商工作主要集中在个性和休闲消费场景的打造上。深圳蛇口的GG创意社区就是一个典型案例。这个创新商业体的前身是南兴玻璃厂，已经转型定位为“新生活方式的体验中心”。进口品牌多为茶饮料、轻餐饮品牌、受年轻群体追捧的艺术新潮品牌。运营方将策展思维融入到商业运营中，也在休闲场景中植入了艺术展览、沙龙派对、露营娱乐等服务。紧扣新经济热点开展社群运营，满足当下青年群体休闲、社交、艺术欣赏、消费的需求。二是产业IP定位明确的主题公园。这类园区通常以单一行业品类为核心IP，所有业态都围绕这个IP招商，从而打造特定业态商户高度集中的主题园区，从而形成有目的消费的强大驱动力。包括体育主题文化园、电竞直播创意园、音乐产业园等等...成都东郊记忆是知名的音乐主题文化公园。它由国有企业成都传媒集团投资，在原国有洪光电子管厂的旧址上重建。东郊记忆的商户业态以互动游戏体验、创意轻餐饮、演艺展览为主，吸引了音乐、传媒、演艺、设计等领域的100多家企业。目前，该公园已被认定为国家音乐产业基地和国家4A级旅游景区。
位于深圳蛇口的湄南河体育城是一个以体育产业为核心的新型体验公园。这座老厂房被改造成了体育馆，一个新颖的运动体验空室，马术、潜水、卡丁车、室内冲浪、射击等平时人们很少参与的小众运动，都可以在这个小镇上完成“打卡”，解锁新的运动体验。这些少数民族运动馆的引入，为湄南河体育小镇的目的性消费构建了强大的动力。跳水场馆、赛马场、赛车道等设施。在全市乃至周边城市都相当罕见。如果人们想尝试新奇的运动，就必须来这里花钱，其他选择很少。湄南河镇也看到了这一优势，围绕这些体验式业态，引入了许多体育用品零售商和潮流餐饮商家。他们还定期举办体育赛事、集体体育活动等。，并通过高频、高匹配的活动，推高园区在当地的关注度，创造了一个颇为成功的工业园区转型案例。第三种是以艺术文化展示功能为主的艺术导向型公园。相比前两个方向，这种做法更纯粹。园区内相当一部分物业被改造成公共设施，免费为市民提供服务。这里的典型项目包括早期的北京798创意园，以及后来的上海上盛新院、深圳满京华艺术大象iDTOWN等...上生新研究所位于上海长宁，前身是上海生物制品研究所的办公室和RD园区。2016年，上海万科启动了这个园区的改造，但实际上，盛鑫引入的改造主体是多种多样的，包括政府、产学研机构、社会组织等。上新所的更新方式比较复杂，包括翻新修缮、局部改造、拆除重建等。他们翻修了各种历史建筑，包括哥伦比亚乡村俱乐部、孙克故居、海军俱乐部等。，尽可能地保留了公园的历史风貌，从而保护了地域特色和城市文脉。另一方面，对于其他保存一般的厂房，进行了内外整体改造，通过局部亮点设计、植入新材料、重视生态绿化设计等手段，使老建筑具有全新的艺术风格。目前，上生新院的孙克别墅已经装修完毕，三栋老别墅建筑全部对外开放，并定期举办历史展览。公园内的一栋别墅建筑还引入了书店，营造了博物馆式的阅读体验。改造后的上生新院几乎成为一个开放共享的城市公共艺术公园，集自然历史展览、主题书店、花园式办公、艺术文化商业、休闲观光等多重城市功能于一体。以艺术文化业态为导向，不断吸引市民和游客前来参观消费。改行业为长租公寓租赁房发展有明确导向，产业改革热度有望回归。将产业园改为长租公寓，对业主来说是一种很有吸引力的模式，因为相比于换办公室，公寓的租金溢价更强，更容易招商，运营难度也比换成商业低很多。做好基本的物业服务和租户管理就可以了。所以很多购买、包租、装修的业主或专业业主，一开始都倾向于对长租公寓进行装修，尤其是地段优秀的项目。虽然这样装修成本会飙升，但是未来的经营预期很好。过去几年，很多发达城市都在调研商品房和工业用房的问题，很多存量物业很难改造成公寓社区。最多利用园区原有宿舍楼进行改造，规模非常有限。但自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁房的意见》后，各地工业园区的改公寓之路有了希望。目前，一些城市已经开始允许对已经建成的厂房、仓库等合法非住宅房屋进行租赁住房改造，并开放租赁住房项目申请认定渠道。一些城市的长期租赁公寓项目也已被加速纳入保障性租赁房的范畴。在这一政策背景下，业主将产业园区改为长租公寓的热情必将再次被激发，未来可能会有更多的产业转公寓项目问世。作为国企，把存量工业园改造成长租公寓也有明显优势。首先，在申请出租屋鉴定时，相关部门对其信任度较高；其次，国企经营的公寓品牌管理相对稳定，不太容易引起雷电，对租客来说更可靠；第三，在租房阶段更有优势。国企在实现装修项目利润方面不如私企激进，可以提前与国企或龙头企业达成合作，以合理的价格将公寓出租给这些企业或员工个人，快速实现全租，进入成熟运营阶段。工业厂房硬件升级用现代化智能厂房应对城市产业升级。最后一种改造模式是在不改变园区核心功能的情况下，在原有建筑硬件基础上进行改造、加固、修缮和硬件升级。这种转型方法看起来简单，但也是一种低成本、易操作的盘活存量的方法。而且在一线和强一线城市，虽然大部分重工业都搬到了周边城市，但是仍然有很多高科技企业需要在总部所在的城市保留一些轻生产、轻加工、轻测试和RD 空房，让总部直接管理。所以空之间的需求非常广泛，就是升级工业厂房的硬件，将园区迭代成新型的智能厂房，满足当地企业的发展需求。在一些工业城镇，很难找到好的工厂区。但是，好的转型比重建更难。如果真的想让老厂焕然一新，让它承接新的产业，必须从多方面入手。华南部分老工业园区改造过程中，除了对楼层、立面、消防、通风系统等细节进行检查和加固外，还将对空调节、水电消耗、灯光控制等系统进行全面升级，让建筑以更低消耗、更节能的新面貌重新投入使用。部分项目还将安装园区智能管理系统，为企业的日常管理细节，如货物进出流、货物装卸管理、货梯调度、仓储管理、园区收集等提供数字化、智能化的综合服务，提高企业管理的便捷性和时效性。其实这些改造的投入成本并不高，但却能实现产业园硬件和软服务质量的质的飞跃。让老厂区从管理无序、环境脏乱的重工业生产间空转型为全智能管理的新型智能“轻”工厂，这是很多一线城市老厂区值得走的转型之路。洁玉
盘活老工业厂房，对各地国企都是不小的挑战。重点在于老工业园区如何适应城市的发展需求，找到与自身禀赋和外部条件相匹配的新定位，让土地发挥应有的时代价值。为此，所有本土企业都必须找到最适合自己的股票掘金方式。
