房企做产业地产有多种盈利模式。其中，做实业投资，做入驻企业股东赚钱，是很多房企最向往的模式。因为这是所有盈利模式中最有希望“双赢”的运营模式。
只要做好产业投资，开发商就能牢牢锁定被投资企业的稳定性，同时伴随企业发展，获得长期、高额的投资回报。
所以，早在十几年前，在产业地产开发初期，很多房企就开始试水产业投资。经过多年的探索，产业投资的运作模式发生了许多变化和演变。
目前，各产业园的开发商在生产和投资领域有了更多的实现路径，运营模式也越来越成熟和灵活。小明今天盘点，产业园开发商做三段股权投资！
以全租为目标的空股份交换模式
是产业投资的起点。
开发商开始投资实业的时候，出发点主要是解决招商引资的问题。他们看到很多企业拥有办公空房，租金成本高，租约不稳定，园区形象低端。
对此，有开发商提出“空换股”的合作方案，吸引这些企业入驻，达到提高园区入住率的目的。包括以房换股、以租换股等。张江高科和星河地产就是这种模式的早期实践者。
具体做法是，园区向目标企业无偿提供一定年限的空使用权，换取企业的部分股权。对于一些大型知名企业，开发商甚至愿意以产权交换来换取目标企业的入驻意愿。
在这个阶段，所谓的产业投资主要是以投资业绩为导向的。有一定实力的产业园开发商希望在这种模式下尽可能租满园区，先把产业聚集氛围做起来，为后续长期招商做铺垫。
其中，换股收益不是前期的主要目标，但巨大的赚钱能力是经过大量探索才逐渐显露出来的。
星河集团是这一阶段的典型，其开发的星河世界公园就实行了最初的换股模式。这座建筑面积达160万平方米的公园，在一线城市深圳堪称巨头。如何填满这个公园是个大问题。
因此，早在2014年，星河就推出了“产权换股权”模式。当时业界只是把这看作是一套专门针对投资问题的创新解决方案，但认为这种模式的作用范围有限，并没有把它看作是一种真正的可以获取利润的投资行为。
但换股模式前期实施顺利。借助这种模式，银河世界运营仅一年半，签约企业近200家，其中包括6家500强企业。
在这个产投雏形上，星河延伸发展了各种后期创客扶持基金和产投基金，奠定了星河产业的投资版图，并在全国多个项目成功复制了深圳星河世界的产投模式。
这种经典的换股模式优势明显，可以帮助开发商在园区建设初期取得较好的入住率。对于中小企业和初创公司来说，以牺牲自己的小股份为代价来换取大量的固定成本节约是很有诱惑力的。
但其局限性也很明显，难以撬动更好的企业资源。这种模式对中小企业很管用，但对有一定规模的成熟企业吸引力不大。
当企业处于稳定上升期时，对其未来发展的预期比较高，很难说服其拿出股份进行交换。龙头企业就更不用说了，他们本身就有很强的购买力。以房换股很难吸引他们。
另一个弊端是，对于国企来说，股权投资模式在运营过程中会受到很多限制空。由于国企平台监管严格，很多实力突出的国企产业园开发商前期无法实施这种模式，比如天安数码城。
因此，在实施股权投资模式后，一些产业地产参与者逐渐开发出更加灵活的基金投资模式。
招商模式逐渐成为园区标配。
全面开启园区产投时代
与股权投资相比，基金的投资方式更加灵活，可以撬动更多的投资者共同参与，也可以达到园区更广泛运营的目的。这种模式也被地方政府、国企、私企广泛采用。
随着房地产的发展，产业投资基金几乎成为每个中大型园区的标配。
在园区设立生产投资基金有很多好处。既可以对外有效招商，同时又可以对内寻找园区内具有高成长潜力的公司，从而获得投资机会，获得高额投资回报。戳这里了解云资产管理
一是成立基金投资领投，锁定优质企业。
最后一节，肖明提到，以房换股模式只能打动中小企业，很难撬动发展稳定的成熟企业。但是，基金投资模式可以做到。
园区通过产投基金直接参股甚至控股目标企业，使其直接实现意向锁定，将这家公司入驻自己的园区。
这对于成熟的企业来说是非常有力的招商手段，不仅可以提高园区的出租率，还可以帮助园区以最直接的方式引进优质资源，或者快速填补区域内产业链的空缺口。
这种招商兼顾的模式灵活、直接、高效，但对投资者的资金储备和筹资能力要求极高。所以地方政府和国资背景的企业大多频繁采用这种模式做园区，创投网上名人合肥就是一个典型的例子。
依托合肥产投平台、合肥兴泰投资平台、合肥建投平台三大国有投资平台，合肥与中信、招商局等头部投资机构共同组建了近千亿元的产业基金集团。
通过招商引资的模式，合肥为当地引进了一大批高新技术企业，逐步形成了新型电子器件、半导体、新能源汽车等一批新兴产业集群。
据机构统计，从2010年到2020年，合肥全年GDP从2700亿元飙升至万亿元，全国排名也飙升至第20位，这绝对离不开合肥在工业投资方面的强劲表现。
二、利用众创孵化空室，提前发掘种子企业。
做好产业投资基金，不仅可以解决以投代投的招商问题，还可以借助空为投资者带来更大的收益。大众孵化空和投资基金的结合，可以形成创业企业投资孵化-投资-退出的闭环。
喜欢这种投资模式的园区，通常拥有极其完整的产品生态，从孵化器、加速器到高端办公室再到总部基地，形式多样，可以满足企业全生命周期的业务需求。
同时，园区设立的投资和生产基金通常具有更丰富的层级设计，可以覆盖企业初创期、发展期和成熟期的融资发展需求。
这样的园区，前期会通过以房换股的模式，将大量创业公司引入园区孵化器。接下来，园区基金可以及时关注和评估这些企业，发现高成长潜力的种子公司，尽快达成入股合作，从而获得投资机会。
当这些企业已经成功孵化到一定规模，需要迁出孵化器时，园区内的其他物业形态将可以顺势而为，满足空之间的扩张需求，更高层次的产投基金将继续与企业合作，解决发展期的融资问题。
这样一套全周期的生产投资模式，可以陪伴企业走到成熟阶段，然后通过股权转让实现退出盈利，甚至有机会随着企业上市获得高额回报。
这方面有张江高科、东湖高科、招商蛇口、星河实业等。都是各种专家。如张江高科创办的“895创业营”，孵化器近10万㎡，累计项目近300个，项目总估值300亿元。
位于深圳的众创空项目“星河领世”也是股权投资与基金投资融合的典型案例。2017年底以“房东+股东”的模式引入深圳德诺仪器有限公司。德诺仪器以2%的股权换取孵化器一年免租使用权。
然后，这家制造企业发展迅速，不到两年就实现了股份回购，成为园区第一个成功退出的项目。
后续也有大量知名项目成功孵化。这些企业从孵化器毕业后，大多被星河成功输送到星河世界的商业写字楼中，并不断得到星河产业的资金评估和投资。
“众创孵化+产投基金”可以说是专属于园区运营者的特色投资模式。因为公园是地主，做尽职调查有天然的便利。他们对公司的经营状况了如指掌，甚至水电费的缴纳情况。
所以他们在园区内筛选投资标的的能力比外部投资机构强很多，研判工作也能做得更扎实。
园区通过这种面向企业全生命周期的孵化和招商模式，真正形成优质企业入驻、招商、孵化、再入驻的闭环发展，同时用一套模式解决招商、留人、投资、盈利等诸多问题。
经过前期的成功实践，基金模式已经在全国广泛推行。与以房换股模式相比，这种复合的生产和投资模式更加灵活和立体，对于许多大型工业园区来说，它已经真正具备了投资盈利的能力和前景。
可以说，产投基金的普及，真正开启了园区产投大时代，众多产业地产开发商、运营商、投行甚至地方政府都燃起了参与热情。
工业房地产开发商转型为投资银行
CVC时代即将到来。
经过十几年各种投资模式的发展，园区开发运营企业已经尝到了不少甜头，投资也越来越专业和成熟。
早期产业投资领域的很多公司也逐渐从园区开发商的角色转变为专业的投资银行，成为脱胎于房地产行业的CVC，如张江高科、星河实业、招商蛇口等。
现阶段，他们的眼光不仅仅局限于园区，产业投资的目标也比过去更高。未来，他们希望通过扎根园区多年培养的专业投资能力，寻求优质的投资标的，获得更高的风险投资回报。
张江高科一直是行业内产业投资的标杆。2014年提出向“科技投行”转型的战略。
早期依托其优质园区，在以房换股的基础上，逐渐玩起了“投资一批、换股一批、上市一批、退出一批、保留一批”的轮动投资战术。
经过几年的培育，2020年张江高科的年利润总额将几乎翻倍。当年园区综合开发毛利4.18亿元，但投资收益毛利是开发毛利的5.53倍，业绩着实惊人。
张江高科年报显示，截至2021年底，其累计产业投资已达77亿元，直投项目49个，参股子基金23个。“直投+基金”模式下的上市公司总数已达43家。
凭借这些辉煌的业绩，张江高科成为园区首家投资收益超过营业收益的上市公司。可以说是开发商向投行转型的先行者和样本，让所有产业地产开发商看到了基于园区的长期投资的巨大红利。
工业园区领域的另一位大咖招商蛇口也不甘落后。背靠招商局雄厚的资金和产业资源，优质的创业园数不胜数。向风险投资转型也是理所当然的。
去年11月，招商蛇口宣布共同投资招商蛇口产业创新私募股权投资基金合伙企业，基金规模2亿元。
背后的基金经理是招商创投，央企CVC的代表。迄今为止，招商局已投资了100多个创新项目，并作为许多基金的管理人活跃在风险投资圈。
其与招商局蛇口的紧密合作，可以充分发挥自身优势。招商蛇口的园区为基金聚集了大量的投资标的，充分提供了投资研究和评估的土壤。
招商创投的目光可以转向外界，在更多领域发掘投资机会，锁定更多企业反哺园区招商工作。
在民营企业中，星河还是走在前列的。星河是最早涉足产业投资的民营房企之一。早在2010年就投资了深圳创新投资集团，成为其第二大股东。
十多年来，星河逐步打造了自己的专业创投团队，并于2019年9月正式成立星河资本，进行独立投资。
星河资本投资了迈瑞医疗、当代安培科技有限公司、腾讯音乐等知名项目。目前已投资近200家企业，其中35家企业成功IPO。可以说，其投资业务已经进入密集收获期，遥遥领先于其他民营企业。
去年12月，星河资本举行“星河硬科技基金”和“星河天使一号基金”签约仪式，宣布两只基金已完成首期募集，规模分别为20亿元和3亿元。民营房企转型专业创投之路正式开启。
凡是工业地产开发领域出身，能一路走到CVC阶段的企业，都不是小玩家。但创投背后需要承担的风险和压力，不是早期的换股和孵化基金能比的。
要转型做专业投资，必须要有真刀真枪在投资市场搏杀的能力。这就需要极高的资金实力、筹资能力、投资能力、团队人才储备等等。任何一个环节的经验或能力不够扎实，都可能带来巨大的损失。
而且，一旦产业投资业务规模增大，企业的盈利业绩会随着自身投资业绩和市场情况的变化而剧烈波动。
张江高科2021年度业绩公告显示，由于子公司持有的金融资产价值大幅减少，归属于上市公司股东的净利润减少70801万元，相当于浮亏10亿元。
分析年度报告的细节可以发现，这些损失主要来自投资部门。张江高科及其合作伙伴在医疗健康领域持有大量投资。这些企业刚好经历了疫情前两年市场的大起大落，直接影响了张江高科年报的盈利表现。
既然是风险投资，那么市场波动带来的投资标的价值的波动，以及对自身财报业绩的影响，就是必须要承担的风险。未来房地产商向专业投资转型还有很长的路要走。
洁玉
在产业投资领域，很多先行者都是摸着石头过河十几年。这种从工业园区成长起来的生产和投资模式，经过几轮演变，已经向市场展示了其强大的盈利能力。
越来越多的房企意识到，伴随产业增长的“钱景”是巨大的，甚至有望超越开发主业，成为自己新的增长曲线。在存量时代，这种情况一定会吸引一批房企，快速进入投资领域。
当越来越多的房地产开发商进入生产和投资领域时，产业投资的游戏必然会加速演变，并成熟一个全新的房地产CVC时代。到时候，工业地产领域会呈现什么样的格局？值得期待！
来源:明源房地产研究院，本文已获授权，感谢原作者！
