齐鲁网闪电新闻7月13日讯“青岛宏观经济基本向好。一季度地区生产总值增长5.3%，高于全国和全省水平。写字楼市场方面，二季度大型写字楼租赁成交较为突出，非核心商圈市场潜力逐步提升。”7月13日，仲量联行中国首席战略官兼华北区董事总经理张颖告诉记者。零售地产方面，龙湖胶州天街二季度正式开业，持续推高下沉市场规模。资本驱动的新零售品牌逆势扩张。
据了解，2022年第二季度，青岛写字楼市场新增143630平方米，空出租率达到31.7%，租金环比下降1.5%。
科技行业依然是市场的亮点。第二季度，青岛写字楼市场整体净吸纳量约为5.7万平方米，环比和同比均大幅增长。一方面得益于新项目交付带来的租前需求释放；另一方面，经历过强监管阵痛的新媒体、在线教育等平台型企业等科技互联网行业正在释放新的增长潜力，约占租赁交易的24%。
二季度新增供应持续入市，非核心商圈市场存量进一步扩大。位于麦岛区域的海信国际中心和位于新都心的何达君悦国际在第二季度投入使用，推高了全市写字楼存量至563万平方米，推高了整体市场和甲级市场空出租率分别达到31.7%和47.8%。近年来，核心商圈市场供应量增速逐渐放缓，非核心商圈市场规模逐渐扩大，占全市总存量的比重从2017年的12%上升到16%。
2020年二季度租金水平再现，甲级市场跌幅扩大。在上半年多地疫情扰动的负面影响下，企业租金扩张和新设需求明显受到抑制，业主大多采取以价换量的租赁策略，争取下半年稳定的入住业绩。加上新交付供应带来的市场竞争，二季度全市场平均有效租金为81元/平方米/月，环比下降1.5%，同比下降3.8%。A类市场平均有效租金116元/平方米/月，环比下降2.0%，同比下降5.3%。
非核心商务区市场潜力逐步提升，为城市多中心发展带来机遇。高效集约的生活和商业空以及交通基础设施的完善带来的通勤便利，将使非核心商圈的市场活跃度保持稳定。仲量联行青岛商业地产部总监曲燕平表示:“在核心商圈，由于业主之间的价格竞争仍将持续，在目前对租户有利的市场形势下，租户的搬迁需求将得到释放，升级需求也将发挥作用。"
零售地产市场，非核心商圈开店活跃度明显上升，资本驱动的微醺品牌逆势扩张。上半年新开餐厅中，受疫情后客流减少、人力成本增加、房租压力大等因素影响，高档年夜饭占比持续降低。虽然咖啡和茶的比例保持不变，但细分轨迹已经悄然改变，开餐厅的人气已经从咖啡转向中式烘焙、甜品等小件；微醉品牌逆势扩张。自2021年海伦斯在青岛开设第一家门店以来，目前该市共有8家门店。这种微醺品牌在正餐之外增加了更多利润丰厚的酒水消费，提高了人均客单价和店铺地板效率。其运营模式有效解决了普通大面积正餐品牌的经营短板，如地板效率低、利润低。因此受到资本关注。
龙湖天街二季度正式开业，继续推高下沉市场规模。位于胶州新城的龙湖胶州天街于近日投入运营，总建筑面积12.45万平方米。是龙湖商业进入青岛市场的第一家天街购物中心。得益于其较高的开盘价，市场整体空开盘价仅微涨0.1个百分点至7.7%。近年来，工业和人口逐渐向郊区扩散和回流，促进了其城市体系的快速发展和成熟，进而推动零售商业向郊区下沉。目前，非核心商圈市场存量已达114万平方米，占全市总存量的23%。
疫情扰乱市场情绪，租金下行压力依然存在。第二季度，全市优质零售物业平均租金为221元/平方米/月，环比、同比均下降1.3%。疫情反复对房租的负面影响在第二季度显现。面对市场不确定性的增加，大部分品牌都暂停了之前的扩张计划，租赁需求的下降也迫使大部分业主采取更加灵活的租赁策略来稳定项目的入住表现。
资本加持的新消费品牌，将为实体商业的更新升级注入活力。虽然新零售的投资力度和方向正趋于谨慎，但新消费行业在内循环背景下的投资价值是不可否认的，其轨道广度驱动着资本投资在细分轨道上的不断转换。而有资本加持的新消费品牌，将成为疫情后实体商业复苏的有效推动因素。实体商业在享受资本和流量红利的同时，也要做好短期热潮消退的准备，探索新的合作模式，实现更可持续的双向发展。
闪电记者孙杨报道
