经济观察报记者傅7月，宏图创新深圳人才Re-ITS和厦REITs相继拿到上市通行证，中国公募REITs队伍再次扩容，其中宏图创新深圳人才Re-ITS也是国内首单保本出租REITs。
自2021年6月21日首批9只REITs上市以来，我国公募REITs已满一周年。一年的时间很短，但对于中国版公募REITs来说却弥足珍贵。经过十余年的酝酿、助推和创新，首批9只面向基础设施的公募REITs成功上市，接受市场检验，取得良好业绩。
与此同时，REITs相关法律法规不断完善，更多资产项目和类别上市。在REITs上市一周年之际，首批9只公募REITs基金限售股迎来解禁，带来了更加复杂、成熟、活跃的市场。
站在这样一个关键时刻，经济观察报与REITs联盟邀请六位深度REITs参与者，共同探讨领域内的共同话题，展望未来的发展前景。
本文是系列文章的第一期。首批9只公募REITs解禁后，二级市场流动性更加充裕，但价格也处于较高水平。对于大众投资者来说，REITs的收益是否已经透支？现在进会不会变成泡妞男？想买应该怎么选？这一系列问题实际上涉及到公募REITs的定位。
参与本次主题讨论的嘉宾包括:
越秀地产信托主席、执行董事兼行政总裁林德良
中国房地产投资信托基金联盟执行会长王刚
嘉实基金董事总经理、中国资产证券化业务专业委员会资产管理协会会员王怡君
宋新，AVIC基金房地产投资部总经理
北方基金直投业务负责人刘洪涛
王北京市金诚通达律师事务所高级合伙人
林德良:REITs产品比较新，所以不断了解REITs很关键。
首先，REITs是介于股票和债券之间的产品。判断这类产品，可能不是看股票每天如何波动，而是看其底层资产能否产生稳定的现金流，保持稳定的收益，并及时变现。这些都是跟进REITs是否值得的关键。
至于投资REITs产品，影响未来收益的因素有很多:一是回归其运营基本面，取决于能否维持分布式收益率。从平均市净率PB来看，香港很多REITs都低于1。PB低于1的情况下似乎可以继续跟进，但同时要洞察基础资产能否支撑运营资本的可持续性和增长性。
第二个层面，流动性溢价是多少？目前深港通和沪港通还没有包含香港Re-ITS。如果未来香港REITs也纳入其中，REITs产品的流动性溢价将立即显现。然而，内地投资者尚未充分看到REITs产品流动性的溢价。
第三个方面，我认为很关键，就是缺乏一个可供大众投资者判断是否值得购买REITs产品的参考标准。在香港，恒生综合指数下有REITs指数，可以帮助投资者决定是否应该购买。
在这三个层面上，从经营基本面可以看出它的成长性，从流动性溢价可以看出它受到资本方的认可。和指数一起形成了一个非常立体的判断结构。
王刚:我想补充两点。其实在每个股票软件上买卖REITs都挺麻烦的。不是炒股那么简单。如果以后便利性提高了，可能对大家买卖更有利。
REITs不是简单的资产IPO。目前，中国正在更多地采用外部管理模式。未来要考虑如何过渡到内部管理模式，真正把资产管理和并购的概念发挥出来。这可能也是REITs募集和立法时需要考虑和解决的问题。
王怡君:REITs产品可以在二级市场交易。事实上，二级市场的资金供给、资金流向、市场风险收益偏好、投资者情绪等方面都会影响REITs的表现。
首先，REITs是一种新的投资类型，过去无论是机构投资者还是个人投资者都不熟悉这种投资类型。整个市场在投资逻辑上并不完美。更何况我们的REITs走了一条很少人走的路。世界上没有像中国这样分为产权和特许经营权的REITs。大多数国家或地区的REITs都是产权的，也就是所谓的房地产投资信托基金。因此，如何建立特许经营权等产品的投资评估体系仍在市场中不断验证。
对于投资者，尤其是个人投资者，我觉得从这几个方面来说，首先，如何看待REITs产品，因为它是介于股票和债券之间的独特品种，所以投资者要树立以稳定分红为主要回报来源的投资理念。
另外，REITs是典型的投资配置品种，不是交易品种，因为交易品种的市场异常活跃。目前全世界的REITs的交易和股票还是有一些区别的。尽管自上市以来，国内房地产投资信托基金的交易表现出人意料地活跃，但与股票相比，仍有相当大的差距。
国内REITs之所以上市后如此火爆，其实是多因素共振的结果。无论是监管部门的照顾——优中选优，还是供不应求，都是非常重要的原因。另一个原因是，亚洲人，包括中国人，一直都有买房情结。
现在首批9只REITs约21.7亿股解禁，对应市值接近112亿元，是原流通市值的1.04倍。流通份额翻倍，所以供给水平得到了一定程度的释放。
此外，今年战略配售解禁和疫情对REITs底层基础资产的影响，是挂在REITs板上的两只靴子。随着解禁，第一只靴子落地，市场还是比较稳定的，但也出现了一些分化。第二只靴子可能在7月REITs半年报披露后落地。这部分影响可能是市场相对关注的。
所以，对于稳健的投资者来说，这两只靴子落地后，情况可能会相对明朗。
宋新:我从AVIC首钢生物质REIT项目的实际发行经验来简单说一下。
从我们产品份额持有人的结构来看，最初推出时个人投资者的比例是7%，而最新的数据接近25%。这也是前9只产品中个人投资者持股比例最高的。其实我们前期也有一些讨论，是机构持有好还是个人投资者持有好。不同的人对这个问题有不同的看法。
之前我们的战略投资者结构都是产业方，保险方，或者银行融资方等大机构，而且双方在之前的合作过程中有很高的信任度。如果是通过大宗交易或者其他形式转让出去的，我们实际上要去追第三方，因为可能会影响到以后二级市场的价格。
第二，在产品结构上，现在是否透支了？现在上市的底层资产，可以说是国内最好的资产。募资结束后，要考虑能否找到与初始资产同等质量、高发行率的资产。
另一方面，随着市场上大量资金被配置到REITs，说明REITs上市一年以来的表现得到了市场的肯定。
在每一个重要的节点上，作为基金经理，其实我们都在做不同的规划。好在现在上市一年了，基本都在涨。相信未来随着基础资产业态的扩大，包括整体市场容量的扩大，会越来越好，投资者也会越来越理性。
而且我相信会有越来越多的国外投资者投资中国的基础设施REITs，因为从收益率来说，国内和海外的差距还是蛮大的。目前，我们也知道一些海外基金正在通过各种形式参与国内基础设施REITs。如果未来放开社保养老金投资的REITs公募，投资者类型会更加开放。
刘洪涛:我非常同意前面几位专家的观点。
第一，公众投资者还是要从资产配置的角度来看待REITs产品。如果他们只是想短期投机，以获取二级市场的资本利得，我觉得现在可能不是一个好时机。但如果作为一种资产配置长期持有，那么至少REITs产品的分红还是可以保证较好的收益，至少比买理财或者放在银行固定期限要高。
其次，由于REITs上市一周年面临基金大规模解禁，我建议公众投资者如果想考虑投资，可以等到解禁对整个二级市场的影响消化后，再看股市的后期表现，在合适的时机再购买REITs资产。
王:作为一名律师，我想从法律的角度谈谈我个人的看法。首先取决于投资者的风险偏好和资产配置周期。从REITs产品的制度设计和项目落地的过程来看，REITs产品的风险介于股票和债券之间，更适合风险中性的投资者。
首先，在制度设计上，REITs要求强制分红，基础资产每年可分配现金流的90%要分配给投资者；其次，从未来增值的角度来看，投资者还可以享受二级市场增值的收益。从项目的落地过程来看，第一批和第二批资产应该说是优中选优，因为在接受底层资产的时候，律师和财务评估团队筛选出优质资产，审核过程还要上报省发改委和国家发改委，然后再推荐给证监会。所以能脱颖而出，成功发行的项目应该说是不错的。所以从法律角度来说，我认为REITs产品对于投资者来说风险是可控的。
