所谓资产泡沫，是指资金价格中无法用基本面解释的部分。对实体经济影响深远，规模巨大。在其发生之初，资产价格的上涨会进一步提高价格。一旦被戳破，就会出现相反的预期，即价格下跌，可能是软着陆，也可能是硬着陆。房产作为家庭的主要资产之一，占比很大，房产也是大多数家庭最重要的资产。
央行曾经对我国城镇居民家庭资产负债情况做过调查，显示城镇居民家庭中，住房占家庭资产的74.2%，住房拥有率达到96%。算上拥有两套及以上住房的，平均每户拥有1.5套住房。可见，房产是家庭资产的重要组成部分，一旦泡沫破裂，意味着家庭财富将大幅缩水。
房产有泡沫吗？按照2000年房地产市值23万亿、GDP 10.03万亿计算，房地产市值是GDP的2.23倍，而到2021年，全国房地产市值将达到450万亿，GDP 114.37万亿，房地产市值将是GDP的3.92倍。21年，房子的金融属性将增加75.78%。计算方法:/2.23
此外，当代人的日常固定支出还包括买房、买车、养孩子、其他生活支出，其中房子和养孩子占比较大。中国经济生活大调查数据显示，4%的家庭子女花费超过家庭年收入的50%，20%的家庭子女花费家庭年收入的30%-50%，大部分子女花费家庭年收入的10%-30%。从2016年二孩政策开放以来的人口净增长也可以看出，5年间，全国人口净增长从2016年的909.18万下降到2021年的48万，进一步凸显当代人购房压力大幅上升。
当价格涨到超出人们的承受能力时，泡沫就可能破灭，就像比特币从不到一美分涨到最高的68564.4美元/枚，现在又回落到20000美元/枚左右。
经济学家任泽平曾提出理论，房地产短期取决于金融，中期取决于土地，长期取决于人口。从2022年上半年财政和土地的变化来看，对房地产的影响并不明显。国家从金融方面降低了购房成本和门槛，但仍未能将房产带回2021年的交易水平。即使回收土地，也未能激起房企拿地的信心。根本原因在于人口红利的下降。购房者无论是买房还是投资房企开发，都缺乏信心。随着中国人口增长逐渐回落到稳定阶段，房地产发展面临新趋势，任泽平团队发布的《中国人口迁移全景呈现2022: 3000县》揭示了“六大趋势”。
人口流入趋势:人口继续流向一二线城市的大都市圈，以及部分区域性中心城市。这些城市的特点是过去、现在和未来都最具经济活力。
大城市和大都市区附近的一些县城建设是未来发展的一大重点。
常住人口和小学生数据成为评价楼市发展的新方向。
政策方面，户籍改革和土地改革仍将深化，有望消除人口自由流动的桎梏。
常住人口的增加可能成为优化土地整理的基础，实现“人地联动”。
以及货币和金融政策的长期稳定。
有些朋友可能觉得很无聊，不明白能带来什么改变。本质上是很有前瞻性的。3、4、5点的走势可能还是有些长线，对于刚需改善的参考意义不大。在这里，我将重点讨论三个方面:人口流动、县域发展和金融政策趋势。
01人口流动趋势
人口流动的根本原因在于“虹吸现象”，经济虹吸、产业虹吸、政策虹吸，进而导致人口虹吸。比如北京、上海、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京等中国GDP排名前十的城市，都意味着这些城市拥有巨大的消费市场，这无疑会虹吸全国各地的创业者去开店、开公司、开公司。
从2021年的人均可支配收入来看，北京、上海、广州、深圳、苏州、厦门等16个城市的人均可支配收入都在6万元以上，这无疑会吸引全国各地的从业人员前来淘金。此外，一些城市实施了人才吸引政策，优秀人才不断涌入大城市和大都市区。这些人口流入城市的房价变化可想而知。
02县城的发展趋势
据任泽平课题组统计，2000年至2010年，全国流入县城的人口分别为1375人和776人，而2010年至2020年，流出县城的人口分别为1676人和475人，流入县城的人口比例从63.9%上升到77.9%，说明县域经济在不断向好。也许是县域经济发展没有一二线城市快。但总的来说，呈增长趋势。比如最近陵水、义务、永康、温岭、昆山、乐清、万宁、桐乡、江山、德清十大县，楼市也成为全国各县的焦点，尤其是永康、昆山、德清，房价涨幅超过10%。
同时，根据国家发布的《关于推进以县为重要载体的城镇化建设的意见》，明确提出到2025年，以县为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城的短板得到进一步补充和强化，县城的发展作为未来发展趋势更加突出。
03货币金融政策的长期稳定性
自2020年新冠肺炎疫情爆发以来，许多专家呼吁拯救经济和市场。比如，北京大学国家发展研究院院长姚洋建议，上半年调整房地产“三条红线”政策。无独有偶，著名经济学家董藩在《呼吁放松管制，提振楼市，稳定大局》一文中提到，房地产既是支柱产业，也是主导产业。房地产调控要考虑城镇化和房价水平，适当放松房地产贷款集中度，过于严格。但国家并没有盲目执行这一呼吁，也没有像2008年、2015年那样通过野蛮的货币放水来达到拯救经济的目的。相反，它更关注住房的可居住性，只给刚需和改善型住房开绿灯，但不给投资者购房的机会。
不仅如此，对于外国实施货币泛滥拯救经济的政策，中国并没有猫画虎的效仿。比如美国计划在2022年实施“6万亿美元基础设施投资”，导致美国货币超发，通货膨胀明显，房价飙升。我们不得不加息来抑制房价的上涨，期望通过加息把通货膨胀率降到2%。即便如此，通胀趋势已经形成，美国的反复加息依然压制不住通胀“怒火”。单从美国的做法来看，盲目救市适得其反，而中国的货币金融政策更加稳健。一切都证明，容易跑得太快，太快，也跑不太远。
「物业市场未来」摘要
从人口流动、国家重点发展规划、货币金融政策等趋势可以看出。
首先，人口流入城市的楼市还处于红利阶段，但并不意味着可以大举投资房地产。由于国家一再重申“住不炒”的定位，房地产回归居住属性只是时间问题；
其次，国家重点发展城市从一二线城市转移到县城，意味着县城的发展还有很大的提升空，生活品质和居住环境会有很大的改善。而那些房价较高的大中城市，还是以稳定为主，尤其是疫情爆发后，越来越多的人意识到低居住密度的重要性。
最后，货币和金融政策。19世纪80年代日本的房地产市场泡沫是前车之鉴。任何一个国家房地产的快速发展都含有泡沫成分。关键是如何通过政策坚守不发生金融风险的底线。随着房屋金融属性的逐渐弱化，回归住宅属性的日子可能不远了。
还是那句话，房子只是家庭的家，不是生活必需品。当价格超出普通人所能接受的范围时，就要思考泡沫是否会破裂。# 100 V聊楼市#
