随着改革开放的深入，各行各业的发展促进了我国国民经济的繁荣，房地产行业进入了30多年的黄金发展期。
公众收入水平的提高，房地产投资意识的觉醒，进一步推动了房地产的发展，房企一度采取巨额投资的野蛮生长。
但在国家出台的一系列房地产调控政策的干预下，房地产投资热度骤降；房地产行业原有的重资产运营模式资金占用大、运营周期长等弊端逐渐暴露。为了实现可持续发展，房地产企业开始探索运营模式的转型。
1.改革开放以来，房地产业由“热”变“冷”
改革开放以来，我国经济快速发展，各行各业都遇到了难得的发展机遇。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。中国人收入水平的提高和改善居住条件的愿望，进一步推动了房地产行业的快速发展，甚至到了“过热”的程度。很多人也加入了炒房团，把房子作为投资对象，房子成为很多中国家庭财产中最重要的部分。
房地产行业囤积土地，加剧了土地成本的上涨，房地产行业资金量大，经营周期长；国家不断出台房地产调控政策，实施监管措施，降低了投资房地产的积极性，收紧了房企的借贷资金，导致房地产公司的经营风险和财务风险急剧上升。
就目前的市场环境而言，重资产模式资金周转慢、稳定性低、发展时间长等弊端日益凸显。
如何摆脱需求大、资金来源单一、资金周转困难、资金链断裂、资金周期长的困境，是房地产行业面临的一大难题。
在复杂多变的经济环境下，万科的“小股交易”模式，轻资产策略模式，凭借自身灵活、轻便、周转快的特点，给正在谋求转型的万科带来了巨大的发展机遇，也取得了理想的效益。轻资产模式在万科的实践中取得了不错的效果，万科的转型引起了广泛的热议。
二，轻资产概念和轻资产战略模式
轻资产战略模式的含义是在当前世界经济和高速信息流通的基础上，以扩大公司竞争优势和盈利能力为前提而衍生出的一种全新的运营模式。在轻资产战略模式下，公司可以实现资源的优化配置，专注于营销渠道、技术创新、人才招聘等具有公司核心竞争力的部分，投入少量成本获得高回报。
1.财务战略
所谓财务战略，就是要保证企业资金的流动性，实现企业的整体战略，适应内外部环境的变化，对企业资金的流动进行整体的、持续的、创新的规划，同时保证其顺利进行。
财务是公司整体战略中必不可少的组成部分，相对独立，在整体战略中占有非常重要的地位，不再是企业经营战略的附属部分。
财务战略以价值分析为核心，注重公司资金的合理配置。公司在制定财务目标时，需要考虑各利益相关者的诉求，选择最佳的财务政策。基于这一条件，财务战略的选择能否满足利益相关者的需求对企业来说至关重要。
2.财务战略的分类
财务主要包括筹资战略、投资战略、经营战略和股利分配战略。通过实施科学高效的财务战略，一方面可以增强公司在复杂环境下的应变能力，另一方面可以提高公司的整体协调能力，从而达到保持企业财务优势的目的。
3.融资策略
该战略是根据公司总体战略的要求，对融资规模、融资对象、融资渠道、融资结构等维度做出具体的规划和方案决策。任何企业，几乎所有的生产经营环节都离不开资金的支撑。
融资可分为内源融资、股权融资和债务融资。无论选择哪种融资方式，都要考虑相关项目实施的可行性，因为无论选择哪种融资方式，都或多或少会增加企业的负担，避免盲目选择融资策略，导致风险不确定。还要根据公司的发展战略来确定融资策略。
同时，资本成本对融资策略的影响也是显著的。公司实施不同融资方式时，资本成本等于各种融资方式资本成本的健全平均值。具体来说，商业银行的信贷利息和股票分配的股利都属于资本成本。此时应选择成本较低的融资策略，使融资效益最大化。
此外，企业要坚持专款专用的原则，坚决杜绝将按原计划筹集的资金挪作他用，以免造成不可挽回的损失。
4.投资策略
公司投资战略作为公司财务战略的关键战略，可以借助整体布局科学配置企业资源，主要解决投资目标、投资规模、投资方式、投资原则等问题。
参考公司发展战略，选择科学的投资策略。公司在选择投资策略时，必须考虑市场竞争优势、产品市场份额等诸多因素。选择企业的投资目标，包括发展目标、盈利目标和公益目标。
选定的目标是企业投资战略的直接目标，它能促进企业的长远发展。选择投资规模，根据企业的技术水平、社会需求和经济效益确定投资项目的规模。投资原则，如偶然性原则、集中性原则、准确性原则等。
选择投资时机，因为不同的公司在技术实力和创新能力、成长周期、投资目标等方面都有一定的差异，所以企业要根据自身的需求选择不同的投资组合。
选择合理的投资策略可以对公司的稳定发展产生直接影响，也与公司整体战略的实施密切相关。因此，投资必须站在企业全局的角度，合理利用公司自身资源，满足公司战略实施的要求。
5.运营策略
该战略的含义是公司参考市场环境的变化，科学配置内部资源，针对公司运营环节出现的不同问题提出相应的解决方案，同时尽可能提升公司竞争力的长期战略。
就公司整体战略而言，运营战略是一个中间环节，通过加强运营管理，可以帮助企业在市场竞争中占据优势地位。
在选择公司经营战略的过程中，必须考虑资源配置、生产目标等不同的相关因素，重点关注产品质量、市场供求、库存等方面的管理，以改善消费者的消费体验，提升企业的竞争力。
经营策略也要灵活，顺应市场变化的需求，保持企业的可持续发展，保持企业的优势地位。
6.股利分配策略
股利分配是企业资金使用的方式之一。定期向投资者支付股息，以增强他们的信心。股利分配策略的作用是在股东权利和公司发展之间找到平衡点。
股利分配策略的核心是确定股利支付率。股东在领取红利时，应确保公司正常经营不受影响，满足公司内部融资需求。企业在制定股利分配策略时，要从全局出发，从发展的角度考虑，关注股利分配对公司未来发展的影响，选择股利金额和方案。科学的股利分配策略一方面可以满足筹资和投资的要求，另一方面可以维护股票市场，吸引资本市场的投资者进入市场，保证公司的稳定经营。
三、万科集团的轻资产之路
2013年，万科首次将轻资产、重运营纳入整体战略，首次提及轻资产战略模式。万科提出，十年内，企业要从重资产运营模式向轻资产战略模式转型。
企业原有资产将小于资产估值，扩展后的新业务将小于资产估值，业务发展采取轻资产战略模式。2018年，借助品牌优势，万科开始大力拓展轻资产业务，提出转型升级，做“城乡建设生活服务提供商”。
万科1993年进入房地产行业。疯狂扩张之后，基于中国经济市场的外部环境和激烈的行业竞争，万科原有的以资产为导向的运营模式已经暴露出弊端。为了实现企业的可持续发展，万科在2013年年报中提出了“小股交易”，即公司在合作项目中不持股，但项目仍由公司团队运营。
公司主要通过输出品牌影响力和管理能力来降低公司经营风险，获取高额收益。这种轻资产战略模式表明，公司在相同的资产规模下，可以支持更多的运营项目，从而获得更多的市场份额和更高的回报。2014年，万科开始由重资产运营模式向轻资产战略模式转型，销售收入首次突破2000亿元。万科通过房地产住宅、物业服务等多元化业务的发展和调整，展示了轻资产转型战略的实施。
住房开发是万科的核心业务之一。从1993年开始，万科进入业务调整期，将房地产业务作为企业发展的核心业务，发行股票进行融资。
同年，万科通过出售香港b股融资4.5亿港元，用于扩大规模和整合资源。1996年，万科聚焦主流产品，一级住宅，转让企业非核心股权。
万科的核心业务还包括物业服务业务。万科的物业叫万物云，主要定位是空科技服务商。2020年将实现全规模营业收入182亿元，同比增长27.36%，管理面积达到5.66亿元，其中47%来自万科。公司营业收入和管理规模也位居行业第一，竞争优势明显。
万科在不断强化主业优势的同时，也在努力发展其他业务，为可持续发展做好充分准备。2015年，在万科“城市配套服务商”发展战略的指引下，已经从单一的居住服务延伸到教育、医疗、工商、长租公寓、城市更新等多个服务领域。
万科的租赁业务，截至2021年上半年末，共有19.2万家租赁住房业务，分布在全国33个城市，多地市场份额保持第一，规模居全国集中式公寓之首。
万科的商业开发运营业务也是万科不断拓展的业务之一。截至2021年6月底，万科累计商业项目建筑面积988.8万平方米，出租率超过92.3%，而处于稳定发展阶段的项目出租率达到93.9%。
万科在物流仓储服务方面也取得了不错的成绩。到2021年，万科物流现阶段已经在全国44个城市建立了运营中心。目前已开展项目147个，其中高标准仓库126个，可出租面积1000多万平方米，冷库22个，可出租面积93万平方米。
从2016年到2020年，万科物流的租售面积从147万平方米增长到1148万平方米，五年复合增长率50.8%。2020年，其物流营业收入18.7亿元，同比增速37%。万科已经成为国内领先的物流地产企业，未来还有巨大的空发展空间。
摘要
万科是第一家转型轻资产战略模式的公司，是国内轻资产转型的先行者。因此，万科在轻资产战略模式下制定的财务战略受到了民众的高度重视，也为其他需要转型的公司提供了参考经验。
声明:如文章内容涉及作品内容、版权图片或其他问题，请在30天内联系本号作者。如果反映的信息属实，我们会尽快删除责任文章。文章仅供参考，不构成任何投资和应用建议。
