这是微信官方账号，产城观察网第1445期原创内容。
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作者|李净洋编辑|李净洋
近期上市的4只产业园REITs的2022年二季报已陆续披露。整体来看，虽然二季度受疫情影响，但大部分产业园REITs表现出一定的抗跌性，经营没有受到太大影响。建信中关村REITs表现良好，蛇口生产园区、张江光大园区经营稳健，吴栋苏苑受减租政策影响经营大幅下滑。
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整体情况:整体收益比较稳定，东吴苏源REITs收益下降明显。
图:四大产业园区REITs主要季度财务指标
数据来源:蛇口生产园区、张江光大园区、吴栋苏苑、建信中关村季报。
整体来看，二季度受疫情影响，工业园区REITs均受到不同程度的影响。吴栋苏苑在第二季度受到减租政策的影响，收入大幅下降。博时蛇口、张江光大、建信中关村三只REITs表现都比较稳定。
蛇口产园REITs一、二季度完成全年预测收益的48%，不到50%，二季度收益环比下降8%。经营性现金流较上季度略有增长，但表现依然疲软；第二季度经营活动产生的净现金流仅为年度预测的8%；EBITDA较上季度有所增长，上半年预期完成率超过50%。
张江光大公园REITs上半年完成预期收益的55%，第二季度收益环比下降8%左右。从项目公司的财务业绩衡量指标来看，净利润与上季度持平，仍为负；经营活动产生的现金流量净额与上月持平，上半年完成率已达全年的64%；第二季度EBITDA完成了全年预测的30%左右，上半年完成了59%。
由于第二季度租金下调，苏源REITs的收入、净利润和经营活动产生的净现金流均大幅下降。营收环比下降近七成，仅完成全年预测的11%；从项目公司的财务业绩衡量指标来看，本季度净利润受营业收入影响，下降为负值；EBITDA只实现了全年预期的14%，上半年实现了全年预期的46%。
建信中关村REITs二季度表现良好，营业收入、净利润、经营活动现金流量净额完成率均超过全年预期50%；净利润环比增长20%，上半年完成全年预测的70%；EBITDA环比增长近12%，第二季度完成全年预期30%左右。
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项目运营:张江光大花园REIT表现良好，东吴苏苑REIT受本季度减租政策影响严重。
图:三个产业园区REITs季度入住率对比
数据来源:蛇口生产园区、张江光大园区、建信中关村季报。
注:吴栋苏源房地产投资信托的季度报告没有披露最终入住率。
图:4个工业园区季度租金收入及REITs可分配金额
数据来源:蛇口生产园区、张江光大园区、吴栋苏苑、建信中关村季报。
从项目运营来看，二季度工业园区REITs受疫情影响。一些租户在经营中面临压力，客户的租赁能力下降。蛇口产园、张江光大花园、建信中关村三只REITs租金费率均下降，从而影响租金收益，导致经营不及预期。
蛇口花园平均出租率达到85%，最终出租率达到86%，较上季度末上升1个百分点。月平均租金为122.34元/平方米，比第一季度上涨1元/平方米。第二季度，受疫情影响，中小企业和个体工商户租户通过减免管理费、物业费等方式免交三个月租金，共计2272万元，一定程度上增强了租户续租意愿。由于收入略有下降，可分配金额也有一定程度的下降，环比下降25%，分红比例较上月下降一半。
第二季度末，张江花园出租率99.51%，平均合同租金5.44元/天。租金率较一季度末下降0.5%，租金水平较一季度上升1.1%。今年3月起，新型冠状病毒疫情在上海蔓延，3月18日起公园被关闭控制。园内住户在家办公，6月6日起对外开放。上述情况可能对租户的经营产生不确定的影响，并可能导致提前退租或租金收缴率下降。综合来看，张江光大花园的REIT在上海严控疫情期间，无论是入住率、租金还是可分配金额完成率都保持了强劲的表现。
吴栋苏源公布，3月至8月，减少租户租金8147万元，租金收入大幅下降。第二季度，吴栋苏苑产业的REIT可分配金额增速最低，环比下降-49.5%。报告期内，由于小微企业和个体工商户租金下调，二季度营业收入下降，拖累了可分配金额。但项目租金率保持稳定，短期内因疫情导致的收入减少对项目的持续经营能力和长期发展没有不利影响。相关租金减免政策的实施也有利于提高租户粘性和项目的稳定运营。
受整体经济形势和疫情影响，新中关村部分客户压力较大。第二季度平均出租率为89.28%，明显低于3月底96.15%的出租率，续租不及预期。预计2022年6个月租金减少2300万元，通过基金管理人放弃部分管理费、申请补贴和相应的税收减免来对冲租金减少的影响。此外，二季度建信中关村产业园REITs实施分红。本次分红对应本基金成立日至2022年3月31日累计可分配金额，共计分配4410万元，公募REITs每10份分红0.49元。
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后续:疫情后工业园区REITs项目的根本恢复。
二季报清晰地反映了疫情对工业园区REITs项目的影响。租户经营压力过大，租金的返还极大影响了REITs项目的后续运营。一些工业园区项目通过减租提高租户续租意愿。后续需要继续关注通过降低管理费和申请补贴对冲减租影响后项目的运营情况，以及后续项目的投资情况。
此外，鉴于疫情对工业园区REITs的影响，政府和地方政府频繁出台政策提振市场情绪:
2022年4月15日，沪深交易所就《公开发行基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购基础设施项目》起草向社会公开征求意见，并于5月正式发布。《新收购基础设施项目指南》允许已经稳定运行一年的公开发行基金通过向原持有人配售、公开发行和定向发行的方式收购同类资产。
5月25日，国务院发布19号文[2022]，要求建立和完善基础设施REITs融资机制。7月7日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域房地产投资信托基金新购项目申报推荐工作的通知》，通过合理简化新购项目申报要求、完善新购项目申报推荐程序、有效保障新购项目质量、积极协调落实发行条件等措施，支持公募房地产投资信托基金的扩张。
5月，国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求夯实各方责任，适度灵活，提高效率，做好示范；并推动立法、完善筹资机制、发挥平台作用等。，帮助REITs长期健康发展。证监会、发改委也发文推动保障性租赁房REITs业务有序发展并尽快落地。
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未来价值:疫情常态化下产业园区REITs租金走势及其对未来估值的影响。
蛇口工业园位于深圳市南山区。经过近40年的发展，深圳75%的规模以上企业、80%的规模以上工业产值都集中在工业园区。蛇口花园聚焦粤港澳大湾区，主要服务于新一代信息技术和文化创意企业。深圳作为粤港澳大湾区的核心城市之一，近年来经济产值增长明显，战略性新兴产业产值增幅也十分可观。南山区作为中心城区，产业基础雄厚，战略性新兴产业集群效应明显，整体租金水平在全市也处于领先地位。工业园区平均租金一般在100-200元/平方米/月。蛇口生产园区租金水平位于南山工业园中游。这几年受疫情影响，房租压力很大。与疫情发生前相比，整体租金水平明显下降。但随着疫情趋于稳定，租金和入住率呈现缓慢回升态势。长期来看，在全球疫情明显好转之前，常态化的防控措施将继续扰动消费的复苏，租金和估值仍将以稳中求进为主。
张江光大公园位于上海张江板块。二季度明显受疫情影响，上海整体工业产值受到较大影响，同比下降15.5%。但信息传输、软件和信息技术服务业、金融业实现正增长，分别比去年增长8.5%和13.2%。从行业分布来看，张江板块主要承载包括5G及集成电路、在线新经济、生物医药、航空空航天、金融等行业的租户。未来，随着科技企业全球产业链的扩张趋势，包括芯片、5G等相关类型租户在内的新科技媒体将呈现出强劲的租赁需求。租金方面，上海工业园区市场整体租金117.6元/平方米/月，张江板块优质项目租金约162元/平方米/月。但张江光大花园二季度租金仍高于市场整体水平，为163.2元/平方米/月。结合周边产业的发展势头，以及科技资本市场的开放，网络经济、生物医药和集成电路产业支撑了RD写字楼需求。
苏源产业REIT持有的国际科技园五期B区项目、2.5产业园一期、二期项目，均位于苏州工业园区，该园区位于长江经济带、长三角重点区域，也是江苏自贸区所在地。苏州工业园区逐步形成了以电子信息、机械制造为两大主导产业，以生物医药、人工智能、纳米技术应用为三大战略性新兴产业的“2+3”特色产业体系。第二季度，受租金减免影响，园区及吴栋苏苑REIT项目受疫情影响较大，净收入、净利润及经营活动现金流均大幅下降。二季度完成率低于全年预期的10%，上半年预期完成率不足40%。未来需要继续关注租金下调对项目运营的影响，以及租金和入住率对整体REIT估值的影响。
新中关村REIT的底层资产是互联网产业园，位于北京市海淀区东北王巷。与清华、北大、中科院及周边多所高校为园区提供了强大的科技区位支持和技术支持。根据中关村国家自主创新示范区总体发展规划的规划和指导，上地西三旗集团聚焦人工智能、大数据、云计算、下一代通信与网络、创新药物、高端医疗器械、智能网联汽车和智能出行、消费科技等领域，计划建设新一代信息技术和智能制造前沿技术创新中心。这个项目后续的招商会带来持续的活力。租金方面，截至2020年，北京工业园区平均租金水平为160.9元/平方米/月。其中，上地地区租金达到207.2元/平方米/月。并且在2022年上半年，租金仍将保持稳步上涨的趋势。基于目前对上地未来供应量的统计，预计上地新增供应项目对现有项目租金波动影响不大，未来租金仍将进一步上涨，估值将进一步提升。
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摘要
第二季度，工业园区REITs受疫情影响较大，无论是基金业绩还是项目运作都是如此。基金表现方面，二季度收益环比下降主要受中小企业和个体户免租减租影响。EBITDA仅东吴苏源环比大幅下降，其他三只REIT保持稳定运行。运营方面，大部分产业园项目低于预期。一方面，疫情影响租房和续租率；另一方面，为了扶持小企业，三个工业园区项目宣布减免租金，对收入有直接影响。
随着疫情的不断好转，扶持政策不断出台，募捐细则也陆续出台。持续的利好政策提振了市场情绪，也为优质资本的注入带来了动力。对于产业园区的REITs，后续可关注项目基本面的修复，有望带动项目红利和估值的提升。
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