嘉宾:建业集团董事长胡葆森
胡葆森称自己是一个简单而狭隘的河南人。在国内众多房地产企业中，建业集团深耕河南省的省域发展战略独树一帜。
在接受搜狐财经杂志联合采访的当天，胡葆森正在给建邺外国语中学的学生们讲课。他向同学们强调，伟大的企业要做到物质追求和精神追求的高度统一，成功者要有价值感。这也是他在采访中经常强调的“初心”。
1976年，胡葆森进入郑州大学主修英语。毕业后，胡葆森受河南省对外经济贸易合作厅委派，前往香港参与创办进出口贸易机构，开始了他在香港近十年的职业生涯。这段经历为他积累了国际化的工作经验，同时也坚定了他回乡创业的想法。
“我们这一代人还是有实业报国的情怀。所以我回到家乡，参与家乡的经济建设，主要是想回报家乡。”因此，胡葆森将建业集团的初心定义为“扎根中原，造福人民”。
“成功的公司都有明确的价值观，这是一个共同的特点。”他说。
1992年5月，胡葆森在郑州成立了河南建业房地产开发有限公司，这是河南第一家中外合资房地产企业。2002年，中国房地产业进入快速发展期。当其他房地产公司涌向一二线城市时，胡葆森开始了他的省级发展战略，加速了河南地级市的下沉。
截至今年6月底，建业地产已进入河南所有地级市和84个县级市。2017年9月30日，建业在濮阳东北庄打造的特色杂技小镇——濮阳大集古镇开街，让建业实现了省、市、县、镇、村“无限市场联动”。胡葆森说，河南是中国的缩影，河南有1亿人口，120个城市。“不管我有多大的野心，这个空的房间足够我施展了。”
虽然建业集团已经走出河南市场，但胡葆森强调，建业集团的扩张半径控制在500公里以内，大部分都是探索性项目。河南市场依然是建业集团的重中之重。
2015年，胡葆森将建业集团的口号从“让河南人住上好房子”升级为“让河南人过上好日子”。与此相对应的是建业集团的战略转型:业务重心逐渐从房地产的增量市场转向存量市场，从房地产的单轮驱动转向文化旅游和酒店的多轮驱动。
9月21日，建业华谊兄弟电影小镇正式开始试运营，这是建业集团战略转型的关键一环。“创业者不能选择夕阳产业，要预测社会发展的趋势。”胡葆森认为，以吕雯地产为代表的存量房地产市场是未来房地产行业的发展方向。文化旅游地产在未来3-5年会呈现快速发展的趋势，更多的文化旅游项目会盈利。
“我们希望房地产行业、文化旅游行业等。可以合力形成上下协同、左右协同、内外协同的局面，构建更大的商业生态。”胡葆森说。
搜狐财经杂志:1982年，你被派往香港参与创办一家外贸公司。在此期间，你游览了60多个国家的200多个城市。这些国际化的经历对你后来的创业有什么帮助？
胡葆森:我在县城长大，然后去了省城读书。我1979年毕业，1982年去香港工作。我工作了将近十年。我认为最重要的收获之一是开阔了我的国际视野。
在香港工作期间，接触的公司，洽谈的客户，竞争对手都是国际公司。都是按照国际标准操作，对我打开国际视野，建立做事标准有很大帮助。
搜狐财经杂志:你为什么回河南创业，走外省发展的道路？
胡葆森:周游世界十年后，我越来越觉得政府和市场培养了我。1991年，我下海创业，组织上特别信任我，对我有希望和期待。
我们这一代人还是有实业报国的情怀。所以我回到家乡，参与家乡的经济建设，主要是想回报家乡。这也是我常说的初心，就是“扎根中原，造福百姓”。有了这个初心，我做了一个区域发展战略。
河南是一个大地区。是中国的缩影，1亿人口，120个城市。不管我有多大的野心，这个空的房间足够我施展了。
搜狐财经杂志:你当时为什么选择进入房地产行业？
胡葆森:1992年，小平南方谈话掀起了改革开放的新高潮，同时中国的城市化也在加速。改革开放之初，中国的城市化率只有18%。到1990年左右，我印象中的城市化水平不到30%。我认为这是一个很好的机会。
30年后，中国的城市化率已经达到60%。河南是农业大省，城镇化率比全国城镇化平均水平低8-9个百分点，所以河南的城镇化进程需要更长的时间，所以我们选择进入河南的房地产市场。
搜狐财经日报:目前河南省市场竞争激烈。建业去年底开始走出河南市场。建业集团未来在省外的发展有什么规划？
胡葆森:我想借此机会强调一下，河南仍然是未来建筑市场的主体。因为我们的基地在河南，未来的重心还是在河南。虽然我们在外面做了几个项目，但也是探索性的。而且省外市场的拓展是有半径限制的。500公里左右是我们出门的市场范围。
另外我们出去的项目主要是轻资产模式，主要是弘扬中原文化。希望媒体不要过分关注建业迁出河南，而应该更多关注的是建业能否一直把这个根据地留在河南。三年，五年或者更久，河南市场一直是建业的重中之重。
搜狐财经日报:这个半径是怎么算出来的？
胡葆森:主要看自己的能力。
比如我们到河北很简单，高铁两个小时就到了。不到两个小时我们就到了陕西。这和我们的管理效率有关，包括品牌影响力和团队产出的效率。
搜狐财经日报:中国房地产行业正处于转型阶段，中国经济不能再依赖房地产行业。你认为房地产行业未来的发展方向是什么？
胡葆森:未来房地产行业的趋势是稳步发展。
一个行业不可能持续高速增长，因为不符合规律。中国的城市化进程仍未结束，因此房地产行业在未来10-15年甚至更长时间都将处于成长期。我相信未来地价和房价会健康稳定，不会大涨也不会大跌。
在这种情况下，所谓的房企转型主要有两个方面。首先是增量市场。城市化进程还没有结束，房企销售还能保持10%的增长。二是关注股市。商场、仓库、工业厂房、文旅业态都是存量房产。
未来10-15年，增量市场增速将放缓。与此同时，股票市场的规模将扩大，其价值也将增加。
搜狐财经记者:未来建业的存量地产发展进程会加快吗？
胡葆森:它会加速的。目前股票还是占有一定比例的，接近100亿投资。我们希望股票市场的增量每年都能保持稳定增长。未来三年，我们在股票市场的投资至少要跨过100亿大关。
搜狐财经杂志:有人认为下一个房地产“黄金十年”将属于吕雯房地产。你觉得在过去的20年里，80%的文化旅游地产都没有赚到钱，但是在未来的3到5年内，文化旅游地产会呈现快速发展的趋势，成功的文化旅游项目会越来越多。为什么会发生这种变化？
胡葆森:经过40年的改革开放，中国已经从一个贫穷的发展中国家发展成为一个中等收入国家。人民收入不断增加，人均GDP接近1万美元。
衣食住行是四大基本需求。达到中等收入阶段后，人们会在两大领域增加消费。一个是保健消费，一个是文化娱乐消费。衣食住行加上这两个行业，未来会有六个基础行业。
搜狐财经日报:文化旅游地产开发细分为主题公园模式、文化旅游小镇模式、景区开发模式和城市消费娱乐模式。你认为哪种模式发展前景更好？
胡葆森:这个行业还是一个新的行业，不同的业态和模式都在探索中。
三五年后，大家自然会想出关于投资回报的答案。未来三到五年是探索期，五到八年后是成熟期。那么，自然会给出更专业的回答。
搜狐财经日报:作为92派企业家的杰出代表，你如何评价他们的精神特质和历史贡献？
胡葆森:家国情怀是92企业家的显著特征。此外，92位企业家具有创新精神和责任感。这些企业家下海之前，有的是学者，有的是老师，有的甚至是干部。他们都有承担责任的精神。
此外，这群企业家有着强烈的责任感。对国家、对社会、对团队、对客户的责任，在这一代创业者身上得到了充分的体现。这一代人去过山区，去过农村，去过部队，所以承受能力特别强。家国情怀、责任担当、敢为人先是92创业者的突出特点。
新一轮改革开放之初，正是需要有人站出来的时候，92位企业家站了出来。我们这一代肩负着承前启后的责任。我觉得我们在这个过程中做到了继承和传承并重，成功的把这种企业家精神传递下去。
搜狐财经杂志:92位企业家对企业管理理论进行了探索和创新，您对商业很有研究。你认为企业管理的核心是什么？
胡葆森:首先是企业的价值观，也就是我们所说的初心。这不仅是道德的意义，也是规则的意义。如果企业没有明确的价值取向，如果企业家的初心不能转化为整个团队共享的价值，那么企业是无法成功的。所有企业都有明确的价值观，这是一个共同的特点。
第二，对行业和市场的判断，战略方向的选择。所有成功的企业都有明确的战略方向。联想、万科、泰康都是这样。另外，创业者要有工匠精神，不为外界所动。我认为坚持做一件事是一个企业成功的必备要素。
最后，企业家的忧患意识也很重要，这样才能不断超越自己，这是一个企业持续发展必不可少的要素。
搜狐财经日报:如何培养企业家的战略思维？
胡葆森:企业家应该学会划清两个界限。一个是行业边界。创业者不能选择夕阳产业，也不能永远选择红海。他们要预测社会发展的趋势，努力寻找蓝海。另一个是市场边界。只要把这两条边界划清楚，战略边界就出来了。
另外，我总是提到“原点和半径”理论，即以初心为原点，以能力为半径，划定行业和市场的发展边界。你刚创业的时候，选择了国家发展战略。那不是找死吗？公司越强，半径越大。
我离开河南是因为建业现在有能力离开河南。为什么前20年不走出河南？因为我们能力不够。
企业如果突然遇到困难，就要收缩半径，这个半径和企业的能力成正比。当然，边界必须在国家政策和法律法规允许的范围内。
搜狐财经杂志:建业创业30年。建业30年的发展目标是什么？
胡葆森:我认为最好在未来三年内达到更高的水平。
三年来，我们一直在进行战略转型升级，优先发展，同时兼顾转型，也就是在发展中转型。从今年到未来三年，我们强调转型发展。前三年的转型探索应该是卓有成效的。这个成绩是从单一的房地产驱动力到多轮驱动力。
我们希望房地产行业、文化娱乐行业等。可以共同形成上下协调、左右协调、内外协调的局面，构建更大的商业生态。左右协同是指各个板块、部门、区域之间的协同，上下协同是指集团、区域、项目之间的协同，内外协同是指公司内部、战略合作伙伴、客户之间的协同发展。
