所选地段必须具备以下五个要素，其中至少要同时具备三个，否则不会认为租金便宜。
1、人口密度要高——好理解，就是人多，这是必要的基本条件；
2.交通便利——至少附近步行10分钟内有公交、地铁，或者步行街，停车位充足；
3.附近人流量巨大的街道——需要注意的是，你可能靠近城市最宽的道路，但都是靠机动车，没用。必须是在行人数量多，且能流动通过你所在位置的情况下；
4.商业氛围要活跃——有一种情况理论上是繁华的，就是有写字楼，有居民区，有车站等等，但是并不热闹。这个要仔细甄别。比如有的小区看楼多，入住率不高。写字楼多，但是空房子多，或者说消费能力很低。所以，不要看理论数据。
5.易见易够——就是铺位要让顾客容易看到，顾客看到后容易过来。顾客在热闹的地方看不到你的招牌不是白活吗？如果他们这样做了，就要转七八个弯，甚至要过一个立交桥，对于休闲娱乐等非必需消费品商店来说，就冷了。
通常能同时满足以上五点的店铺都在一个建设完善的商圈，而不是一般街道两旁的店铺。所以我们选址的第一步通常是先选商圈，找一个口碑好的商圈入驻。在一个城市里，市民会给不同的商圈贴上不同的标签，比如某某商圈贵，某某商圈假货多，某某商圈便宜，某某商圈很高端等等。你要选择符合自己店铺特点的商圈。举个例子，如果你经营的商品是低价亲民的，但是你把店开在了大家公认的高端商圈，那就注定要失败。经营优质品牌商品的话，就应该把店开在大家都觉得又便宜又假的商圈。
大范围确定后，接下来就是看这个区域的基本面，也就是周边环境。比如开个街边店，就需要很大的流量。当然不能只看人流量，还要看你的目标客户占比，综合看人口密度，客户主要类型，消费能力等。这些基础信息可以通过城市规划部门、互联网、购买大数据等途径获得。
繁华程度主要看走路的人流量。路很宽，车辆很多，但是行人很少。这样的环保生意通常很难做起来。比如步行街，地铁公交站都很好。除了人流，还要看便利性，就是要方便到店。如有天桥、护栏、树木等。那挡住视线或者让行走困难，效果会差很多。而且店铺的门要尽量宽，因为越宽越醒目，展示效果会越好。反而门很窄很深，这样的店性价比不是很高。
如果投入不多，只是开个小店，就不需要数据公司，调研公司之类的。自己去调查这些情况就好了，比如在目标周围走访，询问邻居。由于大部分都是自己选址，所以我后面重点说说自己的选址技巧。
无论在购物中心还是街道两旁，都有一条顾客的流线，也就是人流的方向。习惯上尽量选择客流主线右侧，因为中国人习惯右侧通行，抬腿就能走的店铺会大大增加顾客的选择概率。和人流一样，最好能找到整条“河”交汇的地方，或者至少是河水流速变慢的地方，比如通道。是一个人流量很快的地方，很少有人会停留。如果是在开阔地带或者小环岛，人会慢下来，这样的位置比通道好。但是，如果是在整个“河”的中心，通常是一个广场之类的地方，客户不仅会在这里结束，而且
从整体来看，需要考虑的是，最好能够“截流”，也就是处于类似业态店铺的上游。比如一个市场，前几个生意会比较好。从实证的角度来看，不要看商场或者商业街规划的客流线路，而是要感受不同时段的人流特征。
你旁边是一个“邻居”也很重要。最好的情况是，他们的业务可以互补，或者目标客户相同，但相互之间没有竞争。如果你旁边有一个知名品牌，顾客对你店的好感或信任会在无形中增强。如果你周边店铺生意很好，也能给你带来一定的引流效果。
说完好邻居，我说的是坏邻居，也就是那些很受欢迎，会分流和抢夺你客户的商家。比如和一些很棒的品牌开类似的店，就要考虑是否存在竞争关系。可以考虑给超级竞争对手做配套业务。比如你卖手机规模大，知名度高，那我就不买手机，但是买手机外设和电话卡我就占了便宜。
比如在麦当劳、肯德基旁边开一家西式快餐店肯定是不明智的，但是你可以充分利用其强大的客户聚集能力做一些替代业务，比如中餐。逻辑是:如果西式快餐无论如何都打不过你，那就做中餐，把不喜欢洋快餐或者想换换口味的顾客带来。这样，在特定的环境下，我们就有能力和肯德基、麦当劳竞争。类别不同。
这也说明商家不应该违背消费者的认知和习惯——喜欢洋快餐的人，不管你的洋快餐有多便宜，他们还是会去麦当劳、肯德基，但是对于不喜欢洋快餐的顾客，即使生意小，你的中餐味道不太好，也有获得这个顾客的优势。
当然，在综合的商业环境中，你可以弥补，但在单一的商业环境中，比如某条街，你必须找到自己的差异化竞争优势。
冲动型产品要开在消费氛围浓厚、消费者容易进入的地方，比如商场、商业街等。在这种地方购物的人有闲暇的时候，看看周围的人，都是包着小包拿着零食饮料的，觉得不买点什么都不对。这样的地方非常适合卖冲动型产品，比如零食饮料，休闲娱乐，装饰品，小玩意。而大宗理性商品的店铺可以考虑一些偏僻的地方，通过营销或者性价比来降低经营成本，吸引顾客。
你也要注意一些可能影响你生意的细节。比如在商场开店，要看商场的客户群，整体档次，平均消费，和自己的店铺和商品是否一致。商场停车是否免费，是否有足够的停车位，场馆给出什么样的承诺政策。比如你开一家美发店，商场是否有同品类的独家保护？如果不是，一栋楼三五个发廊的情况很多。没有生态维护，最后谁都赚不到钱。
比如你虽然在一个路口开了店，但是人流量不大。大概是因为你的店位于红绿灯前，别人看到红绿灯过马路着急，就容易忽略你的店。相反，如果你的店开在红绿灯和行人过马路之后的路口，他们就会有减速或者东张西望的心思，生意自然会好很多。
讲环境也很重要，然后是自己的需求。在满足前面前提条件的前提下，场地一定要满足自己的需求。举个例子，如果你卖的是没有特色、不贵、靠走量的商品，那么火车站、地铁站这样的地方就很适合；如果做季节性产品，比如冰淇淋店，开在商场里比较合适。
另一方面，如果你开的是高档店，地铁站不一定是你的好位置，因为都是匆忙的工薪阶层，你的目标客户少；如果你的店有特色，质量好，适合开在居民区，人员流动少，可以节省口碑和回头客。所以，你要因地制宜，先找准自己的目标消费群体，然后找到这个群体最有可能出现和停留的地方，比如买糖炒栗子。这种小吃，吃起来很方便，走起来也不贵，就在公交车站旁边。
另一个选址原则是“鸡头不凤尾”。这里的“鸡”指的是整体商圈不太好，可能在市内二类或三类，而“凤凰”指的是市内最好的商圈或地段。所谓“宁要鸡头”，就是宁愿选择差不多商业区的最好地段，也不要选择最好商业区的最差地段。两者的房租可能差不多，但是收入相差很多，当然除了其他情况。比如有的品牌只是想进入一个知名商圈，发挥品牌号召效应，满足战略需求，那就是另一回事了。
作者简介:美国Tutti Frutti中国连锁餐厅CEO，清华大学EMBA总裁班特聘讲师。连续创业者。
