今天次方邀请到5年投资8家酒店的资深投资人刘总对自己的投资技巧和心态进行分享，看看他大胆投资并获得高回报率的秘诀是什么。
文 I
秦梦玉
广东酒店投资人刘力豪先生，从2017年开始跨行投资酒店，经过5年的发展，目前共投资了8家酒店，且都是房间数量在100间以上的中高端酒店。
对于很多在观望中的投资人而言，刘力豪先生在
疫情期间陆续开业3家酒店，且其中一家是品牌全国首家旗舰店，其“大胆”的投资行为背后，“底气”从何而来？
又是什么样的投资技巧，让
3家酒店在3年左右的投资预期内收回成本？
以下内容来自投资人刘力豪先生的自述：
2017年开始，投资8家酒店
3家已收回成本，2家筹建中
我现在总共投资了8家酒店：7家在惠州,1家在深圳。从惠州到深圳，是希望跨越更好的市场和平台。酒店投资这方面我们有经验，所以如果好城市有好的物业项目，我们还会继续投、继续做。
目前已投酒店的体量都在100间以上——最大的是179间，最小的是105间。从品牌选择上来说，总共是2家维也纳、1家荟语、4家自己的单体品牌漫悦和1家其他品牌，现在有3家都已经回本了。
我的第1家维也纳酒店，2017年10月开业， 117间房。因为做了部分基建，所以有点超支，当时
投入了1400多万，大概3年半回本，如果没疫情的话应该可以更早，这家店去年的净利润率有38%~40%。
第2家维也纳比较特殊，是在2019年底接手的一个在营酒店，接手之后一边翻修一边营业，翻新了外墙、主地毯和空调系统，重新装修了一个早餐厅，大概用时一年多，
花了5
00多万，现在也回本了，这种小翻修回本很快，一年多、两年就可以了。
现在正在筹备的有2个项目：1个是自己的单体品牌漫悦，1个是加盟品牌荟语。
荟语是最近加盟的锦江酒店的新品牌，项目在深圳，是全国第一家荟语旗舰店，如果这个项目做得成功，我们可能会继续做更多荟语项目。
我们跟荟语品牌对接得很快，大概半个月就谈定了，他们打动我的点其实也很清晰。
图片来自于 荟语酒店
敢做全国第一家荟语旗舰店的原因：
1
主要还是
对团队的信任。之前已经跟锦江酒店合作过2家酒店了，所以我比较信任他们的运营理念——会考虑到加盟商的利益，集团利益和加盟商利益相对兼顾得更平衡，这点我们作为投资人更容易接受。
2
跟他们的领导比较熟悉，他们也很用心地给我介绍了荟语的品牌理念、定位、运营思路和产品设计的风格。我了解下来，认为荟语是符合项目所在商圈的运营需求的，既不是纯商务酒店，也不像一些小众产品，荟语这个产品覆盖的受众年龄层更广。
3
认可他们的运营能力，荟语团队重视门店的销售，不是坐等客人上门。刚好荟语的CEO李炜总早前任职维也纳酒店中档酒店事业部运营副总裁，所以对荟语团队的运营能力也很认可。
4
锦江酒店的深圳总部，尤其荟语团队都在深圳，集团在设计支持、储备管控和客户资源等
各方面的支持会及时到位。
之前看过次方点评发的其他品牌“全国第一家店”的介绍，觉得挺有趣的，想着有机会也可以研究一下。
我们不是酒店小白，自身有经验、也懂经营，不太可能走弯路，就没什么担心的。
荟语团队来找我聊的时候，我觉得他们思路很清晰、产品也真不错；所以我们见面聊了两三次后，就定下合作了。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
我对酒店品类、品牌的投资标准
我选择投资的酒店品牌和品类，会根据项目所在商圈的情况来考虑：
第一，
要看周边酒店定位，要做有差异化的品牌和产品，尽量不要去投同质化的产品，避免低价形成恶性竞争，不然很容易被挤兑死。
当同商圈酒店进入同质化的低价竞争后，即使你有一定的老客户积累和客户粘度，一样会被拽入价格战的怪圈。另外，如果商圈内同集团的品牌密集程度比较高的话，就尽量避一避，因为也可能形成同质竞争。所以我想，不如从一开始就选择有差异化定位的品牌。
毕竟现在适合做酒店、有合理回报率的项目也不是很多，而且现在运营成本也越来越高，具备好条件的项目，投资成本就不会低。如果有好位置的项目，我觉得就没必要投中端，投个更精致、更强溢价能力的酒店，收益可能会更高。所以我不太愿意做那种中规中矩或相对来说撑不起价格的酒店，因为实际经营起来会很辛苦。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
所以我一般会选择理念好、有差异化的品牌，这样品牌和产品的溢价能力以及消费号召力更强，回本速度更快。
第二，重视
运营。我认为只有
通过
深厚的运营实力，超越你所在商圈的其他酒店，才有可能把项目做得更好。一个项目一旦陷入依靠降价的同质竞争，那在我心里这个项目就很难做了。
酒店投资，装修肯定是占大头。我想着：大钱都花了，何必在运营上抠这一点？不如用高点儿的投入鼓励团队更热忱地服务客户，让差异化体验更有记忆度，让客户对酒店有更强的粘性，从而形成好口碑和高壁垒。所以，我认为要确保酒店在品牌、产品、运营等各方面都有一些差异化的理念，这个项目才好做。
在加盟荟语之前，我发了其他品牌和荟语的产品照片在朋友圈，测试了大家对酒店风格的喜好，大部分朋友的评论都是更喜欢荟语。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
荟语强调“幸福秘境”的概念，通过全息投影结合绿植造景，营造自然休闲的空间氛围，同时搭售鲜花。
虽然每个人对幸福的理解不一样，但鲜花作为美好生活的符号，会引起大家对幸福生活的集体想象。
就像在城市里，每当树木开花或枫叶染黄，人们都喜欢坐在树下休闲、野餐，树冠营造了天然的生活空间。
荟语酒店大堂就像是都市中心的绿色庭院，营造自然随性的氛围；餐厅是复合的空间，把土壤、水源、阳光、原木、花卉等原生的环保元素融入其中，营造鲜花簇拥、流水潺潺的自然环境，提升用餐体验；客房给人安静、纯净的感觉，用天然材料和淡雅色调为基础，营造一个远离拥挤和城市喧嚣的居住环境。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
我个人分析，小资消费的白领人群、追求浪漫的年轻人群、有放松需求且喜欢居家环境的商旅人群，都会喜欢荟语的产品，包括我自己也喜欢，所以我觉得这个品牌可以做。
物业选址和门店筹建的标准
评判物业是否适合做酒店，最重要的是位置，当然租金也是很重要的一方面。
我对物业比较挑，不随便投资。深圳福田荟语酒店的物业，我们跟了一两年，这个物业之所以盯这么久，因为确实是个好位置，在我的评估中属于A+的位置——比好位置还要更好一些。
图片为网页截图 来自于腾讯地图
首先，福田区是深圳的成熟城区，同时也是商务中心，是人口密集度较高的区域。
其次，物业在福田区委和石厦地铁站旁边，周围也有会展中心、写字楼群、几家成熟的服装品牌公司、大型购物中心和高端小区。与我们的目标客群非常匹配，既有商务人群、又有休闲人群。
因为酒店体量比较大，这两类客群都充足的话，生意就不会差。如果只是
单纯的商务客人多，周末就一点保障都没有；单纯的休闲游客多，均价也做不上去。
这栋楼原本是一家经营了20年的168间客房的单体酒店，面积大概1万平米左右。在酒店的功能配套方面，我也
研究了接手之前老酒店的配套——以前做了客房、棋牌、桑拿、中西餐，有点像老牌的全服务酒店。
我们接过来之后，会将房间内的格局全部拆掉恢复到毛坯的状态，做成140多间客房；公共区域规划近1500㎡，一楼就有400多㎡，另外用一整层做餐饮、会议、健身房等配套。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
设计师在早餐厅的空间植入了下午茶和酒吧功能，这是荟语比较重视的概念，将餐厅做成复合空间，比如晚上，酒吧可以满足客人谈谈事、聊聊天的需求。
我们
后期运营也会考虑用这个空间跟深圳的一些知名咖啡店、下午茶店做异业联盟，以此来带动部分收入。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
总体就是把客房做别致，把餐厅做出格调，把大堂设计出氛围。因为这栋大楼有其他租户做的顺德美食中餐厅，所以酒店整体的业态配套不做其他过多打算，我们计划专注做好下午茶、精品酒吧的业态搭配。毕竟做酒店，我们在
开源的同时还要节流。
总的来说，这个项目造价方面我不太担心，甚至我也愿意多做一些投入。因为我们装修那么多酒店，对造价、结构是很清楚的，我们完全能
通过市场公平竞价、设计优化等方式，将成本控制到比较合理的水平，从而可以让投资的性价比更高。
对品牌和集团的期望
做了这么多酒店，如果要我自己去做一些不擅长或者没有专业经验和资源优势的事情，我是绝对不会去做的。但如果通过合作引入整合的资源，来保障供应链、产品研发、推广引流等方面，我觉得是可以去尝试探索额外收益的。
荟语团队给我讲的品牌概念融合了跨界合作，除了鲜花零售，未来也会在酒店做一些插花、下午茶的活动，这样是可行的，而且我本人也会有点期待。
同时也希望对项目前期的运营支持可以多一点，比如
通过地推做好周边客户的拓展维系，其次是做好小红书、抖音这种年轻人喜爱的自媒体和官网的推广等。我们争取门店开业一炮而红，最好一开业就爆满。
图片来自于 荟语酒店 品牌效果图
“悲观是没有用的，我喜欢想办法”
2020年，我只有5家酒店，在疫情后我们还陆续开了3家。虽然现在大家都在讲疫情不明朗，很担心，但我还在考虑继续投酒店，因为我相信未来会更好。
如果让我去猜未来趋势，说实话我也不知道明天会怎样。但我们投资所选的品牌和位置，都是基于我们对这个行业、城市和国家的信任。大家还是要出差的，还是要住酒店的。只要我们做得足够好，那就没问题。
我们其中1家酒店刚开业就碰上疫情，另外1家是在疫情比较严重时拿下的物业，还有1家也是在疫情期间回本的……因为我们重视定位和运营，在营酒店的数据都还不错——即使有疫情，对我来说也没那么可怕，所以现在遇到合适的物业就继续发展。
我想这也不是单纯的老天眷顾，而是由于我们从计划投资前就很谨慎。我们会
看
商圈的客流量、分析竞争对手的情况、会评估我们自己的产品有没有差异化、我们的团队能不能撑起这个项目等等……绝不会仅看隔壁店生意好，就在旁边开一家。
面对任何问题，我都不喜欢怨声载道。抱怨有什么用？抱怨生意会变好吗？还不如去找方法积极解决应对。但当大家都聚在一起集体抱怨的时候，我也不会多说什么反驳的话，只会低调一点，看清形势，专注做好手头的事。
如果有愿意听我分享，
正在经营酒店的朋友，我还是建议大家放下情绪，积极地探索尝试，找到机会办法，让自己的生意越来越好。
对于
打算投
资还在犹豫的朋友，我个人的建议是:
如果是经济还不错的二三四线城市，好位置、低租金，就不要耽误，不用考虑太多，抓住机会，因为出行和正常社交受影响较大的是一线城市。
如果是投资一线城市的项目，我觉得还是要多考虑些，选物业的时候要慎重。如果对自己的资金实力、运营能力和市场观察力有信心，当然也没问题。如果资金实力不够，还是要慎重一点，因为如果太依靠杠杆做事，会很辛苦。
