来源:苏南地产观察
一个时代的悲歌
今天就来聊聊，为什么媒体做不了中介？
房地产最辉煌的时代是什么时候？
大概在2013-2016赛季。
当时苏州发明了一个很不理想的东西:房产电商。
在全国房地产行业一直不明显的苏州，诞生了两个超级强大的电商:HW和F.DD。如果不知道全名，可以关注后台问题，私信回复。
虽然他们的工作与互联网电商无关，但房地产电商却是从苏州起步，席卷全国。
他们只做了一件事，就是收取团购费用，帮助开发商解决营销费用不足的问题。...
一些思想比较晚的业主，连底层的案例营销团队都不知道，却在工资和提成之外悄悄赚了一大笔。我身边就有这样发财的例子。
在那种市场环境下，房子一定会卖出去。很多买家不知道为什么要交这个电商费，能给自己带来什么？平心而论，这在很大程度上增加了购房者的负担。
但站在买家的角度，电商公司刷电商费用，与开发者分成；有了这个额外的价格，开发商不仅营销费用更加充足，相关人员也赚得更多。为什么不呢？
房地产媒体，尤其是网络媒体，发现了这个巨大的商机，纷纷加入进来。
而且相比那些所谓的电子商务公司，房产媒体简直有着巨大的天然优势。
说实话，我不知道当时如雨后春笋般涌现的电商能给售楼处带来什么。好像我只要派一个带POS机等销售的店员带客户去刷卡就行了。
媒体不一样！本身就有大量的广告位，价格不菲。现在用广告费代替电商费似乎极其合理。
以苏州为例，头部房产媒体，一年的电商费，刷一亿多，都很简单！那天，真的很“好”。许多公司和许多人变得富有。
当时中介和房产媒体的地位不一样。做媒体工作者显然比做中介更赚钱。
大部分中介，那时候都是独立的，主要是夫妻店，还忙着卖二手房，租房子。
恐怕谁也不会想到，未来几年，房产中介会把开发商和房产媒体打死，让他们无计可施！
中介为什么要开始反击？
这还得从房产电商的兴起到消亡说起。
当房地产企业的老板们终于意识到所谓的房地产电商是什么东西的时候，当他们知道大量本该属于他们的钱被电商公司和营销团队以“电商”的名义拿走的时候，自然暴怒。
于是开始搭建自渠道，以融创、龙湖为代表，轰轰烈烈，催生了巡展、打客户、送订单等新的拓展客户方式。
显然，处于快车道的房地产行业，通过渠道出去找客户的方式，仍然无法满足高杠杆、高周转的房企的需求。因此，为了完成目标和任务，渠道最终瞄准了中介。
这个阶段的中介、媒体和渠道、营销和电商是相互依存的。
因为没有取消电商，房企已经把收取电商费作为营销费用的主要来源。一套房子的价格从一两万到几十万不等，足够支付中介佣金、媒体推广费和渠道人员的组建费用。
如果你想摧毁它，你必须让它疯狂。
这个阶段也是最疯狂的时代，楼市也经历了史上最大的全民疯狂。
2015-2016年，一年多来，房价跳涨，苏州从均价13400直接跳到20000+。苏南三兄弟无锡常州都直接摆脱鬼城了！
于是，2016年10月，“房住不炒”的宏观调控开始了。
全国各地的监管力度各不相同，但对销售、购买甚至限价的限制开始了。
电商并不是严格禁止的，但是因为有价格限制，电商费+实际成交价必须≤备案价，一旦超过就会受到严厉处罚。
那么问题来了。注意，上面的要求是非常致命的。
房企老板为什么默许甚至鼓励催收电商？因为可以创收。只要不损害自己的利益，不收取高于备案价格的额外费用，想怎么做都行，只要买家愿意。
但是很明显，买家不高兴，ZF也不同意。
如果不能超过备案价格，那么再收电商费就是花自己的钱了。既然钱是自己的，房企老板也没那么大方。渐渐的，电子商务逐渐衰落，最后消失。才红火了几年。
但是，F.DD和HW并没有消失，因为他们在这个过程中积累了经验、知识，最重要的是资本。他们在想怎么继续做下去，怎么做，怎么上市...2019年，他们上市了。
电商公司终于改成了分销公司。
因为好日子过惯了，不可能自己组建什么渠道团队。被实践证明最简单有效的就是推出中介。
中介门店分布在一个城市的各个角落，每个中介门店都有很多买家和卖家。如果激活了中间商，那么客户就在他们手里了！
中介终于被提升到历史新高度了！
由此，业界达成共识:得中介者得天下。
让我们回到媒体。房地产媒体在这个过程中发生了什么？
因为电商费的消亡，房产媒体冒充“电商公司”的好日子到头了，开发商不再有大量的费用投入。
电商公司转型为发行公司和承销公司，但房地产媒体的基因使其无法改变。
不改变，那就只有改变。
传统纸媒被后来的网络媒体颠覆了；
曾经是革命先锋的网络媒体，也在2015年后被汹涌而来的微信微信官方账号扼杀。
当然，现在自媒体更加来势汹汹的Tik Tok也在改变微信自媒体的生活...现在各地电台电视台也在播放直播小节目。...
这是时代发展的必然，也是观众所浏览的主题发展变化的必然。
当初人们阅读报纸、杂志、电视，逐渐被网站取代，网民成为广告的主要对象。当大家开始把时间都花在刷微博、刷微信上的时候，网站在没落；现在，当Tik Tok开始占据大家的主要休闲时间时，很明显微信的打开频率和停留时间正在被Tik Tok扼杀。
从专业性的角度分析，媒体的载体显然也发生了巨大的变化。
如果仅仅是载体的变化，媒体还没有到成为中介的地步。
多年来，两人一直互相排斥，各有各的活法。
但随着房地产行业的调控，当房企逐渐没钱，房子卖不出去的时候，后果就呈现出来了:房企没钱投资媒体，只能把钱花在最能体现效果的地方。
中介成了房企的救命稻草。
然后品牌连锁中介，甚至开始整合各种中介的大品牌开始出现，资本的力量介入，行业发生了变化。
巨无霸的诞生。
为了避免这篇稿子被不明势力和谐，我就不说这个巨无霸的名字了，但显然，TA的市值已经远远超过了房地产企业。
为什么中介巨头诞生后，媒体就失败了？
因为大数据，因为各自的基因。
中介的基因是整合买卖双方、房东、租客的数据从中获利；媒体的基因就是抓住热点，分析市场，用舆论影响买方观点。
相对来说，由于中介每天面对的都是客户，他们手里的数据更直观，而媒体虽然更有文化，但不太接地气。
但是，随着巨无霸的诞生，中介行业也在发生变化！
有资本介入，中介显然更有钱，有钱了更容易招人。
于是，原本充斥着高中生和专科生的中介行业开始升级从业人员。大量本科生甚至研究生开始加入中介行业，大大提高了行业质量。比如住新房，绝大多数都是大学生。
代价是媒体从业者的素质不如以前。因为门槛降低，大家都是自媒体。只要开了一个号，都是自媒体。而且因为收入不如以前，很多媒体留不住人，招不到人，只能降低标准。...
更可怕的是，加入产业链后，中介开始自我升级。他们不仅有了统一的规范和标准，还不停地学习和考试，淘汰和胜利。这种骗钱的方法使得中间人越来越有效。
相反，自媒体时代，不可能有任何利益共同体的媒体联盟。
一方面，中介在抱团取暖，规模越来越大；另一方面，媒体碎片化。
这就像和大规模军团打散兵游勇，根本不在一个量级上。在开发商眼中，此时的中介分布就像七进七出的赵子龙一样有意义。
除了基因，还有大数据。
媒体能用来分析的数据只有房价和成交量，没有客户。另一方面，在中介手里，巨无霸整合一个城市甚至整个行业的时候，很容易就能拿到一个盘子，甚至一个城市的购房者数据，二手房的挂牌价格和数量，都在中介手里。
这是远离地产媒体的。
如果用战争来类比，就是中介开飞机，开坦克，开大炮，通讯靠无线电；媒体手里拿着石头和棍子，沟通主要靠喊话。...
从效果上看，中介杀了媒体。
那么，媒体真的没用吗？显然不是。
一是中介相对急功近利，只想带客户卖房，不考虑太多售后或客户满意度；媒体要想吸引买家，还是要摆事实讲道理。也许这个事实被扭曲了，但这个事实并不完全正确。但是，给买家洗脑，媒体花的心思更多。
第二，4G、5G时代媒体传播更快更直观。媒体会用文字、图片、视频，利用微博微信Tik Tok等社交媒体快速传播；这时候中介的战斗力仅限于点对点的电话发微信和朋友圈，远远不够。
第三，从基因上看，中介很难有忠实的粉丝；但媒体凭借其专业性和权威性，很容易赢得买家的信任，从而拥有忠实的读者和分析师。这就是话语权。
正因为如此，房产媒体才能在强大的中介攻势下勉强生存。
然而，这些还不够。
让我们回到基因。中介比媒体野，从业人员多很多，有利有弊。有利的是，中介一旦启动，很容易炒掉一个楼盘；有一个弊端是因为大家都想做成一笔交易，都需要客户，所以就开始疯狂的滚滚而来，这就导致了一个新名词的出现:佣金返利。
佣金返利是什么意思？
拿中介客户做交易，开发商把交易佣金给中介。但由于中介自身的内卷性，佣金是按比例返还给客户的。绝大多数受过中介和自媒体人教育的新生代购房者，基本都明白买房需要中介，然后拿回扣。谁给的多，我就跟谁买房。
媒体傻眼了，部分忠实粉丝要被中介洗掉了！！！
于是，一些自媒体也开始回佣，太机智了。...
开发商也不干了:我放媒体是希望你能给我宣传、推广，促进交易。如果你拿了我的广告费，那客户就应该免费给我！
媒体很委屈:那点广告费都不够捂牙。我自己的客户，成交的时候还得给我钱。而且还要还佣金，口袋里的钱越来越少。
对于媒体来说，也是用返点来吸引客户。中介只需要说我给你一半佣金，客户就跟着来了。媒体呢？它有自己的成本，现在还给佣金。基本上成本和费用都远大于中介。
如果你这样做，你显然做不了中介！
那么就要有人说了，媒体该做媒体该做的，不要和中介抢客户！
站着说话不腰疼。
如果媒体没有客户，没有交易，开发商现在就只有这点钱。本来资金就紧张，只能根据效果投放，不然老板很难批钱。毕竟现在情况不同了。
开发者只能通过导入客户数量来判断媒体是否可以投放。
媒体，终于被逼到绝境，走上了引导客户成交的不归路。
这种房地产媒体也失去了客观真实性。
最终，媒体的战斗力在中介面前无限接近于零。
让我们以开发商为参考。现在收房的分销佣金是2%-5%，甚至10%以上。媒体投放呢？苏州的头部微信自媒体，均价3万/条。但是现在开始滚动了。有些新号，甚至上千，特别是常熟张家港太仓，没有下限。
说下去，现在中介的巨无霸，和开发商合作，要求房企先交定金，才开始照顾合作。哪些媒体可以拿到预付款？？？
单从这个角度来说，媒体是彻底被打败了！
最后一个问题是，你认为房地产媒体最终会在哪里找到出路？
就在昨天，我还在朋友圈做了一个问卷调查。调查的内容是今天的题目:为什么媒体除了中介什么都不会？
评论部分很有意思，我截取一些，大家感受一下。
也欢迎大家留言，后台讨论。中介的未来如何？房地产有前途吗？
