来源:观点地产网
6月29日，房产网，华南城控股有限公司以电话方式召开2020/2021财年业绩发布会。执行董事兼首席执行官赵立冬、执行董事兼集团运营总裁耿梅、执行董事郑迦文、首席财务官陈茂昌、副行长于明明、董事长助理兼公司财务及投资者关系负责人知望出席了会议。
定位于大型综合商贸物流和商品交易中心的开发商和运营商，华南城的“商贸物流”产业运营模式依然紧紧围绕深圳、南昌、南宁、Xi、哈尔滨、郑州、合肥、重庆。
“在这个财年，我们经历了严峻的经济形势和新冠肺炎疫情的考验。得益于整体环境的回暖，多项业务指标表现良好，部分指标超过去年同期。”
赵立东对期间的表现表示满意，并表示随着国家出台一系列政策为经济发展保驾护航，国家电子商务示范基地挂牌，市场采购贸易试点落地，华南城迎来了新的发展机遇。
反映在数据上，期内华南城合约销售额为161.49亿港元，同比增长19.5%；收入113.09亿港元，同比增长14.4%；毛利率为43.7%；核心净利润18.9亿港元，同比增长21.4%，归属于母公司所有者的净利润24.15亿港元，同比下降8.3%。
对于唯一亮“红灯”的指标，陈茂昌将原因归结为期间投资物业增值下降。
“今年投资物业的评估增值为10.9亿港元，而上一财年为16.7亿港元，导致会计准则下的净利润下降。”他表示，华南城近年主要将资源投入到快销物业的开发上，因此新投资物业的重估增值相应减少。
优势毛利率
业绩会一开始，陈茂昌就开始回顾公司的各个业务板块。
从数据上看，华南城2020/2021财年的合同销售额、营收、EBITDA、净利润均保持一定增长。
具体来看，期内华南城录得合约销售额161.49亿港元，同比增长19.5%；收入113.09亿港元，同比增长14.4%；EBITDA为61亿港元，同比增长7.4%；核心净利润18.9亿港元，同比增长21.4%。
收入中，持续收入为27.65亿港元，同比增长14.7%，占总收入的25%左右。据了解，可持续收入包括物业租赁和物业管理、仓储物流、网点等。
其中，物业租赁及物业管理收入为15.23亿港元；物流管理面积约90万平方米，收入增长14%至4.2亿港元；店铺总销售额增长23%至21亿港元，而收入增长22%至5.34亿港元。
陈茂昌表示，在可持续收入方面，华南城设定的目标是每年不低于20%的增长。
期间华南城销售额达到预定的160亿港元目标，2021/2022财年的合同销售目标也定为160亿港元，并表示“对这个目标还是很有信心的”。
在本财年的销售中，Xi和郑州是主要贡献地区。其中，Xi安华南城录得销售额约53.99亿港元，占总销售金额的33.4%；郑州华南城录得销售额约52.96亿港元，占总销售金额的32.4%。从产品类别来看，住宅占37%，多功能商业占39%，交易中心占24%。
更让华南城高兴的是，明显高于行业内的毛利率，业绩会上多次提到。
2020/2021财年，华南城毛利率为43.7%。据观点地产新媒体统计，2017/2018、2018/2019、2019/2020财年，华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%，长期处于高位。
“相比业内竞争对手，开发商的毛利率普遍在25%以下，有的甚至在20%以下。作为工业园区运营商，华南城较高的毛利率也凸显了商业模式的优势。”
管理层表示，华南城资产负债表中的合同负债为162亿港元，将在未来24个月内物业交付后转换为会计准则下的收益。
“可以说未来两年收入有保障，毛利率有望保持较高水平。”
1000亿旧改启动。
在这份华南城年报中，首次披露了深圳旧改项目的进展。
年报显示，华南城已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划。纳入规划的土地面积为43万平方米。预计改造后建筑面积将超过250万平方米，将带来超过1000亿元的商业价值。
“深圳这个旧改项目是华南城未来几年非常重要的战略资产，也是华南城需要深度挖掘的宝藏。”陈茂昌说，旧改项目一旦实施，带来的商业价值几乎等于公司目前的总资产，是净资产的两倍以上。
他在演出会上详细介绍了这个项目。
据介绍，深圳华南城一期于2003年、2004年在深圳龙岗区平湖街道建成。当时是专业市场的形式。这个项目占地43万平方米。现在容积率1.3左右，建筑面积60万平方米左右。
按照深圳的城市规划政策，二密度土地、商住的容积率最高可以达到6，这意味着项目有非常大的发展空空间。
据华南城初步估算，这个面积为43万平方米的区域，一旦改造完成，建筑面积将超过200万平方米。
“深圳龙岗区的住宅均价已经达到5-6万元/平方米。这个旧改项目我们占70%，30%是一些小业主。现在我们已经开始和这些小业主以及政府相关部门讨论旧房改造工作。我们将股东利益最大化，用最短的时间、最快的速度落地这个旧改项目。”
随着越来越多的企业将商业和物业板块分拆上市，华南城管理层也回应称，公司已就此展开研究，计划将物业板块和商业管理板块打包在一起，分拆上市。
据介绍，商业管理方面，期间华南城新签租约单价增长超过20%，租金总收入年均增长18%。今年新签租房单价目标增长20%以上，保证了未来几年租金收入的增长。
物业管理方面，华南城目前管理面积1600万平方米，公共面积和车位将超过2000万平方米。
“我们内部判断，无论是盈利指标还是规模指标，都能够满足港交所上市规定的要求。”
但为了股东利益最大化，华南城还在考虑是否拆分资产IPO，或者引入其他战略合作伙伴共同合作。
以下是华南城2020-2021财年年度业绩发布会问答实录:
现场提问:华南城与万达集团签署战略及项目合作协议。第四代万达广场项目正式落地郑州华南城，成为郑州南部首个万达广场。项目给集团带来了哪些机遇？目前进展如何？集团今年有没有和其他公司合作的计划？
赵立冬:6月18日，华南城与万达集团在郑州签署战略合作协议，这是继深圳龙岗万达项目落地后，华南城与万达合作的第二个全新万达广场。
联手万达，既有深耕华南城商贸产业的战略考量，也符合华南城近年来转型升级的发展方向。双方携手合作共赢，对于激活园区人气，充分挖掘消费潜力具有重要的积极意义。
目前项目进展，我们整体项目规划22万平方米，已经通过规划局审批，现在已经进行了深化设计。已经组建了五人团队，多次对接。计划签约日后三个月正式开工，26个月左右开花。
除了万达，华南城还接洽了各个领域的优秀合作伙伴。具体进展请关注公司官网及相关公告。
现场提问:华南电商行业发展良好。你对未来有什么计划？
赵立冬:电商网络名人是华南城新业态四驾马车的重要组成部分，也是转型升级的重要发展方向。目前，中国已有八大华南城园区，电商产业经营面积超过40万平方米，服务近3000家电商，涵盖电商孵化、跨境电商、直播电商、国内电商、平台运营、线上名人培训、第三方服务商。
其中，深圳华南城获批国家电子商务示范基地，全国十大跨境电商中有四家位于深圳华南城，规模效应和品牌效应明显。南昌华南城建立了近3万平方米的网络名人直播人才培训基地，提供主播开发、运营管理、影视制作等一站式服务。对于梦想成为网络名人中的业余爱好者或者需要开发电商平台的人。在合肥，华南城电子商务产业基地于2020年6月正式启动，规划电子商务网络名人直播创业园10万平方米，网络名人产品专业市场及商业配套设施10万平方米。
此外，华南城还成立了电子商务产业联盟，帮助园区企业的规模扩张和发展。电子商务对我们来说也是一个重要的领域。我们的基础很好，电商企业和我们线下商业的沟通非常紧密，可以互相帮助，共同发展。这也是我们下一阶段重点升级发展的方向。
现场提问:现在一些房地产企业纷纷将旗下的物业管理公司分拆上市。华南城未来是否有拆分商业或物业管理业务的计划？
陈茂昌:我们也注意到，最近很多内地房地产开发商把物业管理板块拆分到公开市场。当然，我们也有这样的研究。我们计划将房地产委员会和商业管理委员会打包在一起，然后将它们拆分成公共市场。
此外，我们对港交所上市规定的要求进行了内部判断。我们觉得能达到相关要求，能达到他们的利润指标和规模指标。现在内部讨论的是，是把这一块资产拆分IPO上市比较好，还是引入其他战略合作伙伴一起合作比较好。目标是股东利益最大化，我们将在适当的时候宣布我们的决定。
