在深圳，有两条全国闻名的商业步行街，一条是福田区的华强北步行街，一条是罗湖区的东门步行街。
近年来，关于华强北商业街人气下滑的讨论不断，甚至有数码城成为“美女之城”，凸显人气之低。
在深圳新商圈崛起的背景下，东门步行街在某种程度上也面临着同样的问题。然而，东门步行街在节假日仍然挤满了人。无论是街边小店还是传统百货，东门步行街的商家都还在出招，希望巩固人气。
百货公司样本:“未来”商战与茅野百货公司的故事
与万象城、购物公园等新兴购物中心相比，东门步行街一直以、太阳百货、彩虹之上等传统百货为主。其中，每年10月底至11月初举行的“东门商战”成为每年深圳零售市场的重头戏，每天有数百万人次进入东门。与政府组织的购物节等活动不同，“东门商战”主要由步行街的几家百货巨头主导，商业氛围更浓。
其中，“东门商战”以茅野百货的“68小时不打烊”最为著名。这部“商业剧”已经进入第17个年头。从10月30日开始，这场“商业大戏”将再次上演。
“在没有线上双11的时代，有了东门商战。”在百货公司从事家居用品销售的陈小姐告诉记者，“汹涌的人流将售货员团团围住。可以说很多人都会缺氧。当年商战不仅成为深圳本地市民的购物榜样，也吸引了珠三角乃至湖南的消费者。”记者发现，2012年“68小时不打烊”活动期间，东门茅野店销售额一度突破4亿元。
“我以为晚上顾客会很少，其实晚上消费的人很多。凌晨0点到3点，仍然是消费者集中消费的时间。”陈小姐这么说。记者还发现，今年的“68小时不打烊”喊出了“夜越疯狂”的口号，以及夜消费大额券、夜餐打折等活动，不经意间引领了“夜经济”的潮流，后者成为今年的热词。北京、上海、深圳、成都等地纷纷出台相关政策，打造夜间经济，促进消费升级，激发城市活力。
“68小时不关门”出现在线上双11促销和夜间经济之前。可以说，茅野的“68小时不关门”和东门商战已经成为零售市场的经典案例。
早在1997年3月，第一家茅野百货公司在深圳东门开业。这一年，王健林的万达百货还没有成立，华润置地的触角还没有伸到深圳。......
茅野百货的出现引领了深圳零售百货店的革新，鼎盛时期的茅野百货闻名全国。然而，高潮过后，潮流的方向开始改变。
在港上市的茂业国际今年年初宣布，茅野百货等目标实体未能实现2018年的利润保证。今年上半年，茂业国际出现了“增收不增利”的情况。在此期间，公司营业总收入为人民币38.89亿元，同比增长2.3%；净利润为人民币4.22亿元，同比下降17.1%。在各大门店中，2019年上半年，销售收入总额和租金收入超过2亿元的门店有12家。其中，深圳华强店、东门店、南山店的销售收入和租金收入分别为9.3亿元、3.83亿元和3.8亿元。
随着移动互联网的兴起，网购逐渐成为主流，曾经风光无限的百货商场也越来越沉寂。时代面无表情，在从喧嚣到荒芜的转变中飞速前进。“这几年顾客少了很多，销售额自然下降了很多，但作为每年的消费热潮，我们还在坚持。”陈小姐说。
在诸多因素的影响下，包括茅野百货在内的众多百货巨头不得不采取包括线上线下融合在内的各种措施来克服转型升级中的瓶颈。茂业国际表示，在引入租赁商户方面，将继续优化品类组合，增加餐饮、体育、电竞、教育等高体验、高流量业态的比重，增加门店客流，从而与合资、自营业务形成联动效应。
在各项业务的积极转型和大力推动下，去年销售情况开始好转。东门百货公布了去年店庆期间的数据，店庆期间总销售额突破1.5亿元，同比增长55%。
店铺样本:人气如何变成财富？
如果你经常逛东门，可能会发现这样一个现象:商场里人不多，但步行街上的人却很受欢迎。
周末，东门步行街的人气。
记者选择了一个周末去东门调查，发现步行街上很多小吃店门前都排起了长队，一些老旧的商业建筑正在装修。一些翻新的商业建筑和商店倾向于以食品为主，东门出现了许多食品广场，包括东门镇、宏展和庙街。此外，与华强北因修建地铁导致道路封闭数年不同，东门没有选择拆建，而是通过更为顺畅的“针刺式”改造。
时至今日，东门商圈的商铺租金依然是全市最高的。美联物业全国研究中心对深圳主要热点商圈监测的数据显示，三季度深圳主要热点商圈租金上涨至每月每平方米1145元左右，整体租金保持上涨但有所放缓。其中东门商圈租金超过每月每平方米2000元。
记者在东门池美食广场找到一家面积不足10平方米的小店，月租超过15000元。在宏展广场，一个临街的弧形转角商铺，价格居然超过了每平方米100万元。
但是，东门的商户也感受到越来越大的压力。韩国服装店的老板黄啸五年前在东门白马服装市场摆了一个摊位。“2015年以来，电商对线下业务的影响越来越明显，越来越难做。”黄早已尝试开淘宝店。一是从事服装零售，却苦于没有品牌的“价格战”。后来他干脆放弃了零售，改为批发，供客户看货补货。另外，从百货公司起家的DDM Mall，现在也因为多层商铺关门了。只有和电玩相关的店铺和项目稍微有点人气，好像变成电玩城了。
可见，如何将人气转化为“财富”和购买力，是东门商家和政府相关部门亟待解决的问题。
美国物业全国研究中心表示，目前实体很难做到是不争的事实，一线商圈的租金也面临天花板问题，很难进一步稳步上涨。联合物业全国研究中心经理张天明表示，深圳只有东门、华强北和海洋世界是系统的步行街，但情况一般。东门商圈虽然商品档次有所下降，但人流毕竟还是不错的。这几年租金变化不大，能保持租金小幅上涨，但空入住率也有所上升。总的来说，深圳步行街面临着商业结构陈旧、改造困难的问题。再加上新商圈的冲击，人流下降将成为不可避免的事实。因此，整体的、系统的改造提升已经变得非常迫切，是拆大建，还是保持旧楼如故，仍有待商榷。但增加网络名人中的热点是目前急需解决的问题，否则随着客户流量的逐渐下降，租金将面临更大的考验。
好在无论是传统百货还是街边小店，这几年东门商圈在硬件和软件上都有所升级，无论是商业组合的多样性，还是营销事件的打造，都表现出了更加积极的改变态度。“我希望人气能转化为财富。”在南塘商业广场开店的董先生说，“现在东门步行街人气尚可，但希望它能与时俱进，不要固步自封。”
