mainland China的港股涨了！
9月6日，港股房地产及物业管理板块继续上涨。截至当日收盘，天宇地产涨超10%，碧桂园涨超9%，龙湖集团涨近6%，绿城中国涨3.6%。
地产股的这种飙升与近期出台的多项利好政策密切相关。
5月，央行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，旨在降低抵押贷款利率。8月，央行将中期贷款便利化操作和公开市场逆回购操作的投标利率下调10个基点。降息降低了购房成本，可以更好地鼓励购房者购房。
除了降息，供给端也有针对房企的政策。8月以来，相关部门已连续两次直接为房企提供融资便利。全国金融市场交易商协会再次与龙湖集团、金地、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团、美的地产、滨江集团等多家企业召开座谈会。中诚信托加强企业增信支持，支持民营房地产企业发债融资。
9月5日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长刘国强强调，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。
对此，有机构分析指出，优质房企企企稳回升，货源充足政策利好，销售拐点基本确立。
但这是事实吗？
头部企业业绩不佳。
从去年下半年开始，房地产开始遇冷，销售下滑，融资收紧，导致很多大企业风雨飘摇，巨无霸相继倒下。
8月30日，头部房企碧桂园披露了2022年中期业绩报告。报告期内，公司实现总收入1623.6亿元，同比下降30.89%，环比下降43.65%；净利润19.1亿元，同比下降91.48%，环比下降89.71%。
这份财报到底有多差？在发布财务报告的当天，执行董事兼总裁莫斌为此道歉。莫斌直言，作为管理层，市场的调整是预料到的，但调整比预期的更剧烈。“对于业绩下滑，我和管理层向投资者道歉，我和管理层也在做深刻的检讨和反思。”
同一天，万科发布了2022年半年报。报告显示，万科上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。当这份中期报告第一次发表时，评论受到了欢迎。但仔细观察就会发现，远没有扭转过来，甚至还没有看到曙光。
从销售面积和金额来看，上半年万科实现销售面积1290万平方米，同比下降41%；销售金额2152亿元，同比下降39%。全国:上半年，商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22%；销售金额6.6万亿元，同比下降29%。降幅远高于全国平均水平。
此外，万科市场估值失效、投资萎缩、毛利率下降的隐患依然存在。看来万科今年上半年的业绩也不佳。
观点指数研究院数据显示，1-8月，百强房企股权销售总额合计32448亿元，同比下降50.3%。从头部房企来看，1-8月，20强房企股权销售额达1.9万亿元，同比下降38.3%。其中，排名前三的房企碧桂园、保利发展和万科分别录得2400.2亿元、1943亿元和1813亿元的股权销售额，同比分别下降40.4%、27.9%和37%。
虽然政策暖风频吹，但房地产行业依然站在寒风中。
房子为什么卖不出去？
20年来，只要有钱，买房一直是普通人的首选。但就目前的情况来看，情况变了，房子不再是老百姓的心头好，房产销售不景气成为大势所趋。
究其原因，一方面是过去几年多轮房地产调控政策叠加效应的滞后反应。2016年，中央经济工作会议上，官方首次提出“不炒住房”；2017年，“房住不炒”首次写入十九大工作报告。不知不觉中，房子不再是投资者的选择。
另一方面，近年来新冠肺炎疫情频发，全国乃至全球经济运行面临较大下行压力，直接降低了居民的购买力和收入预期。
此外，过去几年，房地产市场过热，住房需求被透支。
所以才会这样。现在就算政策再好，大家都不买房，房地产行业的日子还是难过。这就提出了一个问题，房地产遇冷是不是缺乏政策？
今年以来，各地密集出台房市刺激政策，但收效甚微。疫情也造成了很大影响。很多人真的没钱，也有点钱。由于对未来的悲观预期，他们也勒紧裤腰带，省吃俭用过冬。有钱，还因为上涨的预期没了，不敢买房投资。预期的改变需要时间，绝不是短短几个月就能改变的。
所以大家缺的不是政策，而是钱和信心。由此判断，短期内房地产不会迎来报复性反弹，或者房价会上涨，但在政策利好下，可能会进入平稳期。
