文/乐居财经郭军微魏梦轩
今年7月，朱女士一次性支付438万元后，发现自己买的杭州未来科技城二手房，再过几个月就满五年了，可以省下20多万的税费。
朱女士认为某中介故意隐瞒此事，想尽快拿到交易的佣金，要求退还税款和中介服务费。但中介说没有隐瞒，只能赔偿1000元。
买卖双方找的都是同一家中介，为双方交易牵线搭桥的服务叫中介代理，但中介代理的纠纷还在上演。
2020年11月，合肥张先生在德佑卖了一套二手房，买卖双方各付50%的中介费5万多元。过户后，张先生了解到，买家并未支付另外50%的款项。实际承担“100%”中介费的张先生表示，如果中介恶意欺骗卖家，应退还一半中介费。但德佑辩称，对买家的“优待”属于店面政策，不支持退款。
“如果被告和原告聘请了同一名律师，律师应该对谁的权益负责？”景辉智库首席经纪人胡景晖在11月24日的在线沙龙上的演讲中一针见血。这种中介代理模式最大的弊端就是股权代理很难单方面拥有。
如今，一种被胡景晖称为“更高层次”的新型中介服务模式开始官民并举。被称为“单方代理”，也被很多人称为“独家委托”模式。
11月19日中午12点，深圳推出全新的二手房交易系统，这标志着国内主管部门首次在二手房交易中采用“单边代理模式”。
单边代理，以及“独家委托”的新模式，就像一颗“深水炸弹”。看似平静，实则蕴含波澜。
做第一个“吃螃蟹”的人
11月19日下午，在深圳召开的房地产中介协会新闻通气会上，相关工作人员表示，由于新系统上线，原网签系统将不再开通新的委托合同，已录入的中介合同不能修改买方信息；到2021年12月31日，原系统将正式停止使用。
深圳市政府的决心很大。
在深圳市房地产中介协会看来，“中介服务底层逻辑的这种变化，不仅提高了房产过户的交易效率，更重要的是，这种变化将更好地保护消费者的权益。”
深圳的做法是，买卖双方必须先去“二手房交易系统”发起委托购买或委托出售，才能进入网签流程。中介合同解除；系统中的新上市必须是真实的，并具有唯一的上市代码；卖家最多可以选择3个中介结构挂牌，不能同时选择3个；买家可以同时签约多个机构；中介要求星级认证，黑中介或者认证不合格的都不会被允许进入系统...
深圳官方认为，单边代理模式会让中介的“宰客”行为成为历史。
以前二手房的交易规则是基于中介的“信息不对称”，实行双边委托，即一手拿两套房子，左手拿右手。
新的交易制度是一种“单边代理”模式，即买卖双方通过自主委托，与委托的中介形成单边委托关系，中介是“独立的”，只对自己的委托人负责，在实际交易中实现委托人合法利益的最大化。
此外，通过与不动产登记部门的数据对接，实现买卖双方的实名认证和100%真实房源的确认，使交易更加安全。
对于经纪人来说，新系统会根据这些数据对中介从业人员进行排名，最高评级为五星。星级越高，说明中介从业人员信用好、服务专业、业绩突出，新系统会优先推荐给客户；但新制度会将信用不良、业绩不佳、长期无交易业绩的中介机构置于身后，通过市场竞争达到优胜劣汰的效果。
然而，深圳市政府突然宣布引入单边代理模式。有人认为，深圳市政府一向敢吃螃蟹。也有业内人士认为，深圳二手房市场处于冰冻期，是出台新政策的好时机。
向美国大联盟学习
早在上世纪二三十年代，美国的MLS就是单边代理模式的真正先行者。这种服务被称为多重挂牌服务或联合销售服务，广泛应用于房地产开发和销售以及中介机构。在美国的房地产代理市场，MLS是特别成熟的。
11月24日，在一场以“单边代理将如何改变中国房产经纪行业”为主题的行业沙龙上，景辉智库首席经纪人胡景晖也提到，美国MLS不仅仅是一种营销模式，更是一种被业界广泛接受的严谨先进的行业标准和管理模式。
资料显示，MLS的核心价值观是资源共享、信息共享、合作共赢、尊重规则、诚实守信。它给券商带来了商业思维模式和价值观的改变，使市场从传统的碎片化、恶性竞争的销售模式向信息共享、合作共赢的模式转变。它将改变房地产销售的生态环境。
“二十年前，至少从住建部的体系来说，我们国家就已经认为单边代理加独家代理加联合销售是这个行业未来的发展方向。由于中国的房地产市场以新房为主，所以从未实施过。”胡景晖说，深圳的这种做法是“政府的极端措施”，它必须成为未来的趋势。
此外，多方也认同深圳推出的新模式与MLS有着不同的背景。
“深圳房价话题和打击炒房是新模式、新规则出台的市场背景。在市场、买家和官员都受到伤害的地方，必须有新的措施出来挽救下滑。”胡景晖认为。
此外，不少业内人士也对深圳的措施大加赞赏。
优居董事长李坦言，如果未来深市能加快推行单边代理或独家代理模式，那么券商将会逐渐认同MLS体系那样的资源共享、信息共享、合作共赢、诚实守信的游戏规则，逐渐摆脱行业传统的恶性竞争。
提倡单边代理的模式，得到了有官方背景的专家的支持。
“我们现在都是中介，欺骗一头，欺骗另一头，两头都不好。律师是单方面服务的，依法争取某一方的最大利益，所以我们不得不实行单方面代理，甚至下一步要去独家代理。”
2019年，在第二届房产中介行业峰会上，时任中国房地产经纪人协会副会长的柴强提出，未来经纪行业必然出现的基本制度和规则是单边代理。
在中国房价估价师协会教授柴强看来，长期以来，基层经纪人普遍缺乏诚信，并没有明显改善房地产经纪行业的社会形象和地位。券商诚信缺失的根本原因在于“互为中介”等现行底层规则的缺陷。
从模式上看，改变代理规则，对房屋实行单边代理和独家代理是第一步措施，未来也是行业发展的必然趋势。
在此基础上，提倡房屋独家代理，同时实行“独家联售”，即“全屋联售”，实现全行业房屋共享，全行业联合销售。
言下之意，采用国外的先进模式，既是解决当前中介行业“形象”的有效途径，也是经纪行业顺应时代发展，将先进的行业模式与中国先进的互联网技术嫁接，最希望看到的结果。
胡景晖认为，目前中国的居间、代理和经纪三种模式都比较过时。中介和经纪一般以自己的名义开展活动，代理则以委托人的名义开展活动，责任不同。单方代理是一种权利义务的互惠合作。
因此，中国房地产经纪行业的代理模式需要更新。
不仅单边模式可以提升“行业地位”，天猫方浩二手房CEO何毅也认为，房产经纪行业是服务行业，单边代理模式更能体现行业服务的本质。
“相对而言，单方代理可以保证客户享受到更专业、更专属的服务，站在客户的立场，为客户独家提供相关服务。买卖双方各自向其委托的经纪人支付代理费。这种模式自然更健康，相信也会减少销售纠纷。”
20年前，单边代理受到建设部官员的奖励，20年后，深圳市政府开始实施。
路漫漫其修远兮。
但是一个优秀系统的进化往往是一波三折的。深圳模式能否奏效还有待观察。比如，挑战之一就是中国传统的买房逻辑。
正如深圳市房协工作人员在新闻通气会上预测的那样，新系统上线后需要一个过渡期，让所有参与者熟悉平台的定位和运营规则。
新系统上线后，乐金融联系了两位业主，其中一位声讨平台。“总体感觉还是美好的理想，愿景大于现实。也许以后会更好。跟我进去之前想象的不太一样。”
“购房者都是找中介买房。这个逻辑不是中国人买房的逻辑。传统中国人买房。我看上了某套房子，需要找中介代理帮我协商。新的系统逻辑是第一步先填写购买需求。有些不是很合理，比如建筑的类型。其实分为四种，多层，高层，小高层，其他。这种普通人也不知道怎么选择。”
第二个缺点是没有明确的参考收费标准，不完全清晰透明，收费不一致，不公开。这一点还是没有解决这个问题。
再者，个人认为这个平台并没有意识到我们可以像想象中的在贝壳里找房子一样看到所有房子的一个信息。最后把房子卖了，系统里看不到买家信息。"
宝安西乡业主C女士:“光看网上个人星评，我无法判断这个人是否靠谱。总的来说功能还是比较少的，也可能现在挂的房子比较少。我已经发出卖房需求，要等中介来找我。我可以主动找买家吗？”
深圳一位资深一手渠道商也表达了对新制度的看法:“单边代理在深圳还有很长的路要走。单方代理人得到的回报是什么？通过结束佣金。所以，好的交易，高的佣金是双边中介的一贯目标。问题来了。两家中介会私下沟通吗？
“设计师期望单边代理保护买卖双方的利益来获得佣金。但是单方代理可能会直接推高买家的中介成本……”
为优质服务付费
在深圳政府推出单边代理模式之前，天猫方浩今年9月推出的“无忧卖”就是针对房产卖家的单边代理模式。
传统中介模式下，中介费一般由买房人承担，但这次转移到卖房人身上，房东要额外支付1万元服务费。
“卖房无忧”负责人赵宇光解释，一方面，最近两年房地产市场下行，卖家周期变长，让很多业主焦虑。想要快速卖房，必须异地挂牌，增加曝光率，但同时也会带来电话骚扰的问题，甚至虚假展示、协商的问题，耽误交易，最终导致业主卖房信心受挫。
“另一方面，经纪人的服务价值越来越被认可，市场上总有一些客户愿意为优质服务买单。毕竟房屋买卖是大宗交易，任何一个环节出现问题都意味着巨大的风险和损失。”
在市场上，单边代理服务相对较少，天猫方浩是业内第一家大规模推出单边代理的公司。在前期准备中，天猫方浩已经在多个主流渠道宣传了无忧卖模式，让更多的车主了解无忧卖，以及单边代理对他们的好处。最后会逐渐被业主认可，从而逐渐开始增加成交量。
“单边代理模式应该在国内做，需要更多的经纪人参与进来，去排队服务。一波经纪人会成为买方的单边代理，一波经纪人会成为卖方的单边代理，这样双方经纪人就可以合作了。在此基础上，我们需要建立券商的信用评价体系，这个良性循环体系会让这个模式越跑越大。”赵宇光向前望去。
中小券商何去何从？
聚董事长李在《洞察时代》的对话中指出，单边代理只是大企业的选择问题，短期内对中小企业未必是“好事”。
“大的中介公司选择不多，要么自己转型做平台，要么把门店改成合伙，给他们提供房源共享和客户对品牌交易的信任。”李承认，如果大中介公司不转型，他们不会有多大前途。
因此，中小经纪公司加入“单边代理”的政府平台势在必行，可以提高服务力。
“小中介公司会受到房源收购的挤压，短期内生存压力会很痛苦。小企业转向资源共享平台，获得更多的品牌和服务，整个体系中的房源量会增加，受益更多，这将是有价值的。”
不过，也有中小店主不看好这种“单边代理”的新事物。
“如果纯单方代理对我们不利，房屋的产权信息不透明，如果双方的权利信息绝对私密，交易价格不透明，就会导致差价的可能。另外，楼主也可能是客户，客户也可能是楼主，这样会把连载列表理想化。”合肥蜀山区一德油门店店长认为。
“单边代理也有佣金奖励。快速交易和高佣金是双边中介的一贯目标。双方中介也可能私下沟通，因为独家挂单本质上是合作分账，核心还是间接增加买家的购买成本。”深圳一位资深渠道商也提出了这样的担忧。
这些中小中介的顾虑，在专业人士看来，并没有考虑一个前提，那就是从美国的MLS来看，单边委托模式必须有一个透明的信息平台支撑。正如胡景晖所说，当时“你委托一家公司和100家公司实际上具有同样的效果。很明显，你委托一个更方便”。
这样，这个平台的建设就显得尤为重要。以后中小中介只需要在这个平台上做好自己的服务就可以了。
“基于‘单边代理’逻辑的新版二手房交易系统一旦运行成功，将彻底颠覆中国房地产中介行业过去三十年的规则。”深圳推出新版二手房交易系统时，官方是这样解释的。
当然，中国的房产中介模式，起源于唐宋，已有上千年的历史。到目前为止，将很难实现深入的单边代理或独家委托。
不管有什么值得肯定的，在当前楼市敏感多变的情况下，深圳政府大胆果断的推出“单边代理”模式，是对过去行业诟病的正式宣战。
一个新的历史正在开始。
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来源:乐居财经
