前不久收到一个做房地产营销的朋友的微信，说他辞职了。公司一纸调令让他去外地，他不愿意。我朋友今年快47岁了。他在公司十几年了，做的是TOP30区域公司的总营销岗位，每年管理200亿左右的销售额。他年轻的时候在这个年纪离开，多少有些遗憾。但是，到了这个年纪，想去另一家公司做高管，又有些无奈。更重要的是，他不想离开这个城市，因为他的家庭。
行业动荡的背后，也有动荡的个人和家庭。也许房地产行业真的容不下一个人的整个职业生涯。我约他出来喝茶聊天，安慰他。他说一路走来真的很不容易。几乎都是在各种焦虑中度过的，只是需要时间来调整自己，做好出发的准备，或者也许换个轨道重新开始。把作者和他交流的焦虑都写出来，和大家一起思考。
一种焦虑
焦虑性障碍
其实营销的焦虑从公司拿地阶段就开始了。没拿到地的时候，我很焦虑。眼看着手里的库存一天天减少，我算了一下，如果再拿不到地，明年这个时候就没活干了；拿到地的时候我也很着急。明明市场价只有这么高，但为了拿到地，招商和营销双方都默许了咄咄逼人的市场价和每年递增的速度，甚至有的价格上涨了50%左右。其实对于未来过于激进的价格预期，营销并不太了解，所以从拿地那天起，营销就开始焦虑，担心开盘时能不能以这个价格卖出去。只能希望到时候市场会变好，用时间换空房。
获得投资后，项目可行性研究报告中的考核指标将实际进行营销，直至项目结束。所以价格越高，营销压力越大，焦虑感越强。是拿不到投资的焦虑，拿了地的快乐，但是营销，拿不到地的焦虑，拿了地一样的焦虑。
焦虑2
市场焦虑症
房地产行业雷雨不断，市场走势断崖式下跌，行业进入“夕阳行业”周期，人民银行降准，调控节奏回升，第四轮集中土地拍卖逆势而上，等等。每天都有不同的信息传递给对市场既乐观又悲观的营销，脑子里总是有“一个天使”和“一个魔鬼”。天使说，政策宽松，市场好，开始回暖；魔鬼说，你没看上个月的数据吗？销量一个月不如一个月，事实胜于雄辩。这两种想法一直在“战斗”。他们不分上下，难分雌雄，非常焦虑。其实，房地产市场从来都是“政策市”和“市场市”的结合体。股市里有一句搞笑的话来形容这种组合，那就是“既不是牛市也不是熊市，而是‘猪’市”。未来市场的确定性和不确定性并存。尤其是目前房地产“政策市”的力度在不断加大，“市场市”技校的预测往往落空，房地产市场未来的发展趋势越来越难以预测。
作为营销个人，对抗市场是非常困难的。只能适应市场，不可能改变市场。房地产行业有句自嘲的话“卖得好是市场，卖得不好是你的错”，所以营销对市场有着与生俱来的焦虑。
三大焦虑
淋巴结焦虑症
由于项目进度“每天变化一点，三天变化很大”，营销着急了。本来项目进展快对营销来说是好事，但是如果大家都为了抢而抢，那么投资、项目进度、营销、资金周转都会出现问题。大家都在抢工期，抢开盘，抢现金流，一步一步往前推。没有最快只有更快，时间被压缩到极致。只有财务指标和工程节点，没有营销规则，几乎没有时间让营销完成规定的动作。
项目的发展速度太快，没有足够的时间留给客人。很多规定动作还没做完，它就要面对开口了。一旦开局不好，就可能面临离职的风险。想做好，做好，但是没时间给你做，能不焦虑吗？
四大焦虑
焦虑性障碍
这是开放营销的一个重要节点。毕竟“好的开始是成功的一半”，所以大家都非常重视项目的开业，花费大量的精力和金钱在一系列的活动上，这让他们有孤注一掷的感觉。但是我已经做了我认为我应该做的一切。开业不成功怎么办？我很焦虑。项目成功开业后，大家可以在KTV玩得很开心，但是不出三个月，又焦虑起来，想着如何快速把项目卖出去，以便接手下一个新项目开业的准备工作。这种即视感就像一个出租车司机说的。他对一路上的每一笔生意都感到焦虑。空上车的时候，他正在为为什么还没有人打车而焦虑。有人上车，他就在为如何快速送走客人而焦虑。不要耽误了下一笔生意。在开发商滚动开发房地产项目的利益驱动下，项目的业绩指挥棒不断交给营销。营销一着急项目开盘，就开始着急新项目的营销。
五大焦虑
晋升焦虑症
迅速把开业的焦虑变成开业后升职的焦虑。怎样才能在没有客户上门的情况下提高转化率？微信朋友圈广告，重要节日广告，二十四节气广告；什么九宫格，倒计时海报，缩略图设计等。，早期的这种私域刷屏方式还有点新鲜感，现在已经铺天盖地了，很难激起大家认真阅读的欲望。那些只发项目广告的，不知不觉就被朋友拉进了“别看他”，但不管有用没用，还是在私域流量里不停推广。
其实它的推广主题是碎片化的，不系统的。任何交易动作都可以不做就解决问题。同样的营销动作，对他来说可能合适有效，但对你来说不合适。更何况好友数量基本上是固定有限的。朋友之间的情况大家都很清楚，没必要天天说。试想有多少朋友会成为你的成交客户？有多少朋友会帮你在朋友圈转发项目广告？其实我知道没用，但还是要发，所以除了看到营销推广焦虑，我还有推广焦虑。
不及物动词焦虑
年终焦虑
年终是所有房企冲刺目标的时候，不言而喻。压力和焦虑从营销开始就传递给了置业顾问。所以，营销到了年底，他们就焦虑了，因为谁都知道，如果完不成年终目标，对营销意味着什么。小的就少拿或者不拿年终奖，大的就卷铺盖走人。有的公司挂出了“年底完不成销售目标，杀一个营销科长去拜天”的标语，这可不是闹着玩的。但有些项目11月才开盘，就碰上了年终销售目标冲刺。对于营销来说，这简直就是几种焦虑的叠加，俗称“焦虑++”。不知道这是关于运营还是工程。
七焦虑
通道焦虑症
渠道对于很多营销来说就像是“毒品”。他们会上瘾，他们又爱又恨。他们爱的是能立刻看到表演，高潮迭起，自我满足。而且他们是后佣金制，不用担心营销费用被浪费。我讨厌的是营销成本越来越高，我把持不住。如果超标率，就是一条“红线”。过不了岗位考核，有时候甚至会丢了岗位，特别焦虑。有的营销做自己的渠道，搞自渠道，但自渠道总做不了中介，销售抱怨自渠道带来的客户“很水”；自渠道抱怨销售不认真接待，浪费客户资源；抱怨策划课程的客户被自渠道封杀，销售、自渠道、策划互相抱怨。最后，自频道上的人一个个消失了，也就不了了之了。做自渠道的结果是营销力度不讨好，要承担责任。
所以在营销中，既要急着问中介如何爱恨交加，又要急着问这样做可能会忘恩负义。
焦虑八
学业焦虑
我朋友有全日制硕士，但是每次投简历都感觉很焦虑。他写还是不写自己是硕士？如果写硕士，可以在众生中得第一，是很好的敲门砖。但是你担心对方公司负责招聘的人学历不高，劣币驱逐良币，反而有副作用。你因为不知道要不要写高学历而左右为难。是学业焦虑的典型表现。环顾四周，房地产营销好像不需要高学历，硕士做不了本科。看看我们身边有多少营销高管是高学历；本科生做不了专科。你看看街上所有的调度员，他们都自称从事房地产营销，都是“狼性”的。然而，市场一降温，他们就掉头加入“滴滴”阵营。另一方面，高学历的人转行比较困难。
九焦虑
营销率焦虑症
营销率是每个营销经理头上悬着的一把剑。营销成本不花，就卖不好。但是营销成本花了，也不一定好卖。好的开场会为后期销售的营销费用预留很大的空空间，这样后期销售还有营销费用。但是一旦开盘不好，很多营销费用早就在开盘时“孤注一掷”了，所以现在能用的营销费用就更少了，开盘后就更不好卖了。另外，“被渠道绑架”是这几年很多营销的生存状态。渠道佣金从过去的1.5%飙升到4%，直接导致营销费用居高不下，营销费用不足形成恶性循环。要么找各种理由申请额外的营销费用，要么开始选择不使用外部渠道，这意味着营销团队将面临“裸奔”，营销水平和能力将受到极大考验。
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就营销而言，每一次市场融合，既是生存的挑战，也是绝地的突破。或许围绕着房产的数字化、科技化、智能化的进步，管理和产品的不断优化，客户体验的提升，房产营销也将开创一条新的营销之路，一条创新之路。
房地产营销人员，向前看，尽管焦虑和痛苦。但是，痛并快乐着！
