新房限售5年、宅地限价竞价,上海继续加强调控政策

4月30日下午，上海土地交易市场召开集中出让信息交流会，上海首批住宅用地约52块集体出让。同时公布了上海新的土地竞价规则——在原有出让方式的基础上，进一步实行限价竞价。据悉，上海将于5月第三周发布2021年第一批集中出让住房用地公告；第二批住宅用地将于8月至9月集中出让，第三批将于10月至11月集中出让。

交流会的四大亮点

设置止损价和最高报价。

整体来看，本次交流会对商品房土地出让新的限价和竞价规则进行了预测。具体来说，本次交流会有四大亮点。

先在竞价环节，设定停止价，然后进入书面报价环节，一次报价不得超过最高报价。上海土地拍卖的规则变了。在房价地价联动机制下，合理设定地块的起始价、停止价和最高竞价。该批最高报价一般限定在起拍价的110%。招标方式由原来的举牌招标改为“举牌招标+书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到停止价的，按照价高者得的原则确定中标人；当举牌竞价达到止损价时，交易将转为书面报价。书面报价不得超过最高报价，按照书面报价平均价格最接近的原则确定投标人。如果有两个有效报价，允许报价最高的一个在10分钟内进行报价修改，最终修改后的报价介于报价最低的报价和平均价格之间，则修改后的报价将成为中标候选。

其次，规范同一申请人概念的交易规则规定，同一申请人只能申请交易一次。对申请人有具体的定义:两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资关系的法人或其他组织，也视为同一申请人。简单来说，申请人A和B都是A公司的股东或股东，因此将两个申请人视为同一申请人，可以避免在一次土地拍卖中出现“自己人”拿地的情况，保证土地拍卖的公平性。

第三，合理确定投资决策主体。本次交流会还明确规定了申请人交易资金和申报业绩的来源，全部来自申请人本人及其投资决策机构或相应的下属控股子公司。决策机构可以是申请人本人，也可以是股权比例超过50%的上一级母公司。提交注册申请时，申请人应自行确定并填写承诺书。同时，他和投资决策机构应对教育行为作出承诺，并共同承担相应的法律责任。交易完成后，申请人及其投资决策主体的信息将在结果公式中公布，接受社会监督。

四。防止“竞价”现象。本次交流会明确停止竞买:申请人竞得该地块后，不得以任何直接或间接方式将其股权或投资权转让给该地块的其他申请人或关联方；此外，未竞得该地块的申请人、其本人或关联方不得以任何直接或间接方式取得受让方的股权或投资权。

稳定房价和地价

高溢价时代可能结束。

今年2月26日，官方宣布，今年将有22个重点城市实施住宅用地“两集中”新政，其中北上广深4个一线城市，18个二线城市。所谓“两个集中”，第一是集中发布转让公告。转让公告原则上每年不超过三次；二是着力组织转移活动。事实上，今年2月底两次集中供地政策出台后，3-4月上海土地市场仅成交4宗经营性用地，宅地供应完全处于真空状态。

虽然宅地集中供应清单已经两个多月没有公开发布了，但在过去的两个月里，上海的网上房产已经发布了两波集中供应清单。一个明显的现象是，所有的新房项目都标有明显的“限价”。这些新价格大多与上一批价格一致，上海限购政策仍在收紧。这个措施可以理解为稳定房价。如今集中供地清单及相关细则出台，设定了暂停价和最高报价，可以理解为稳定地价。

集中供地，归根结底是从根源上稳定土地溢价率，稳定市场对房价的预期。一方面，土地市场将趋于理性，土地溢价率将得到控制。住宅用地的集中供应，短期内对开发商的资金能力和现金流是一个很大的挑战。市场拿地热度会降低，竞价会变得理性，土地出让溢价率变得可控，地王频出的时代将会终结。另一方面，同期新盘将批量入市，或实现房价稳定的土地集中供应，这意味着未来同一时间段新盘将批量入市。尤其是郊区项目的集中开盘，可以缓解供需失衡，各项目之间的价格竞争必然加剧，从而控制房价涨幅，达到“房价稳定”的要求。

可以预见的是，随着土地供应的新逻辑，两次集中政策将改变房企的拿地策略，甚至进一步改变房地产行业的格局。