“16000元/平。以这个价格买下这座城市很划算。你为什么不也买一个？”
“这是什么盘子？怎么这么便宜？”
“等等...让我想想...哦，是共有产权房。怪不得这么便宜。申请的话，得有条件。”
在地铁3号线的一个车站，两个操着一口流利粤语的当地大妈正在一个广告牌上激烈地讨论着。广告牌的主角是白云区的珠江桂龙花园。
地铁广告
说起这道菜，最近确实有点火。不仅地铁候车站台贴满了大屏广告，就连微信朋友圈也经常能看到他们的广告。
|微信朋友圈广告
但是，共有产权房打折卖市场价香不香？
“买了共有产权就有点后悔了”
先来听一个真实的案例。
去年，广州首个共有产权房项目广州城投荣跃花园亮相，大树之友Z君成功入选最终选房名单。
在此之前，两夫妻也纠结过一波，也征求过包括大叔在内的朋友的意见。
只有两个纠结点。一是户型和学校都比较一般，所以犹豫要不要等后续的程娟雅苑；二是产权分配，后续过户比二手房复杂。
但回过头来看，月供比房租还少，不用给房东“打工”了。为什么不呢？
另外，后来他们选的号很高，可以先选好户型。咬牙切齿之后，他们决定上车，绝不罢休！
最终选中了A型三居室，建筑面积85平米。
|广州城投荣跃园
买房成本只有110万，月供不到4000。目前很多人总是月供几万，真是羡慕死了！
但是Z君给钱加了业主群之后才发现，之前买的时候担心的问题都不是问题！是一大波让人头疼的小问题。
比如公摊面积大，物业费高达2.5元/平；
电梯一周要坏2-3次，房子质量有点堪忧。其中一些桶破裂漏水。所以很多业主的马桶都重装了，自己的防水也没做好。
等等......
z无奈地说:“每天都有业主在反馈，但不知道要等到什么时候才能整改。”
“你有什么遗憾吗？”
“真的有点，但是我什么都买了。毕竟便宜，这些小缺点只能忍。不管怎样，总比租房好。”z直言。
共有产权房，白云PK番禺，孰优孰劣？
当然，由于荣跃花园的年龄，有很多小问题，而今年，广州的两个新的共有产权住房项目显然是新的。
不过，共有产权房虽然价格便宜，但是申请的条件很多，最后的是人数或房源的2-3倍。运气也很重要。
共有产权房申请条件流程
这个新项目，除了开头提到的白云桂龙花园，还有番禺新建的程娟雅苑北区。
珠江桂龙花园
让我们看看白云区的桂龙花园。该项目位于地铁14号线夏梁站附近。从D出口步行到项目大约需要5分钟。
周边设施比较充足，商场、菜市场、幼儿园、中小学基本都在小区1公里范围内。
此外，项目附近还有探春花园、东湖映月、阳光花园、京新林宇花园等成熟住宅区，生活氛围浓厚，烟火气息十足。
|桂龙花园周边生活设施充足。
从户型来看，项目只能说中规中矩。实用率在78%左右，不到80%，但其实用性和现场观感会比程娟雅苑好很多。
左右滑动以查看公寓类型
价格方面，项目销售均价16500元/平，结合房屋楼层、朝向等因素在10%以内调整确定。单套售价约15619元/平至约17181元/平。
所以从总价区间来看，项目两居室115-127万，三居室139-154万，最低首付只要34.5万就能上车。
价格有多甜？离项目最近的建筑是云阳，2.4公里外的绿地。目前均价2.8万每平米，桂龙花园相当于5.8折。
二手房呢？项目周边的龙桂城、东湖岳影三个小区，价格在23-29，000/平。
不过需要提醒的是，这批桂龙花园只有155套房源，想要抢到一套满意的户型并不困难。
广州城投程娟雅苑北区与桂龙花园相比，番禺新建的程娟雅苑的价格门槛要高得多。项目均价2.38万/平，总价在87-326万之间，上车最低门槛26万。
但好的是，程娟雅苑有2386套房，是桂龙花园的18倍。户型选择也多种多样，涵盖40-50平一居室、54-84平两室、60-126平三居室。
左右滑动以查看公寓类型
虽然选择很多，但是有一些单位实用性不高，有点鸡肋...比如56平的两室，60平的三室。通过真实视频可以感受到，房间和卫生间真的太小了。
像这套59平的两居室，大树的视觉空间只有4平米左右。这个空房间放了一张床之后，几乎没有放衣柜的空间了。
|实拍程娟雅苑59平两居室次卧
这样的设计，当然是考虑到了一些总价预算有限的刚需买家，但是摆在我们面前的问题是很实际的，就是储物空空间会很有限。
公寓虽有槽点，但项目位置可圈可点。它位于国际创新城，距离新建的地铁站不到1公里。
目前项目附近的越秀大学星汇城、越秀星汇闻喜价格都在4万+，而越秀大学城、悦府已经卖到5万+。
而国际创新城目前的软肋恰恰是程娟雅苑未来要面对的，就是现有的周边设施还有点“寒酸”，比如项目正北方的一个大型城中村。
|程娟雅苑周边还是比较荒凉的。
如何选择？从户型、配套、生活品质上，桂龙花园胜出；从位置和距离来说，市内的隽雅苑占优。
共有产权房，能摸吗？
一直以来，很多人对“共有产权房”不感兴趣。主要是产权比例要和zf共享。虽然后期可以转让产权份额，但出售价格要经过zf指定的第三方评估公司评估。
而且zf等控股管理机构有优先回购权，不是你想转让给谁就转让给谁的。
重点:zf股份不能购买！严格来说，拓也的房子不完全是你的。
简而言之，买家不要再想着“升值”，老老实实过日子就好。
而且，有些硬伤是不可避免的。比如程娟雅苑的一个小过道就占了三户人家，所以隔音和拥挤的问题是不可或缺的。桂龙花园01、02、05、06单元次卧靠近隔壁阳台。
|共有产权房质量比不上商品房。
但即便如此，房产中介认为，和公寓一样，共有产权房也不应该被“妖魔化”。
即存在即合理。对于一些经济压力大、住房需求迫切的家庭来说，共有产权房就像“及时雨”。从现场很多来访的街坊可以知道，很多街坊都很感兴趣。
毕竟相比租房和买商品房，它的优势是不可动摇的:
1.你不用再为“房东”打工，也不用担心房东会因为某些原因任性涨价、换租约；
2.有了zf背书，即使后期产权份额转让，至少可以拿回购房的“本钱”，月供也算是变相省钱；
3.对于首付非常有限或者经济困难的家庭，相当适合有迫切和长期稳定居住需求的人；
4、现有的房子！仙方！仙方！重要的事情说三遍；
在房地产进入寒冬、雷电项目层出不穷、房价居高不下的今天，共有产权的出现无疑是zf正在做的新探索。
更何况，之前被曝“捞油水”的经适房正在逐步退出历史舞台，而共有产权的引入，正是为了弥补之前经适房的诸多bug。
成功与否可能会影响到未来国内房地产的发展模式。毕竟，学习新加坡模式的呼声不绝于耳。这条探索之路能否成功，任重而道远。
作者|亚历山大树
