每个追求生活品质的人，或多或少都有一颗向往国外房子的心。
然而，根据最新的交易数据，发现一个奇怪的现象:昆明购房者不再偏爱外地房子？
外埠房屋交易比例持续下降的背后隐藏着怎样的真相？
昆明购房者不喜欢住外地房子？
明腾研究院发布的最新数据显示，8月昆明住宅成交39万㎡，环比上涨7%。在所有类型的产品类别中，高层产品的成交额占81%，别墅产品的成交额仅占14%，成交额最低的别墅产品的成交额仅占总成交额的5%。
途名腾机构
对比各月成交占比可以看出，8月昆明市场别墅产品成交占比环比上升1个百分点，但整体来看，仍处于近一年的低位。
近一年来，昆明市场别墅产品成交占比从最高的20%下降到最低的13%，是所有产品品类中成交波动最大的产品，也是成交占比下降幅度最大的产品。
而且从近期昆明市场别墅产品成交占比来看，整体处于低位。
昆明购房者不喜欢住外地房子是真的吗？
也许答案没有这么简单！
结合嘉里2022年昆明市场半年报披露的数据，我们可以清楚的看到，别墅产品是今年上半年昆明市场供销比最小的产品。
也就是说，今年上半年，昆明市场别墅产品供应量甚至低于别墅产品，但成交量却高于别墅产品。
这种供需缺口造成了今年上半年别墅产品的巨大短缺。
市场方面，随着君庭李云迪、昆明融创吕雯城、德润香山公馆、骆驼湾、新城何玥、卓悦滇池清翠等项目/房产品的销售，昆明市场在售房产品数量呈减少趋势。
而且目前在售的项目/别墅产品，如嘉湖西乡苑、中南十二集、中铁诺德山海冯春等，其实已经进入收尾阶段。
由此可见，在昆明市场，并不是买家对别墅产品没有需求，而是另有隐情。
是房价需求的约束吗？
既然市场上存在巨大的别墅消费需求，那么，为什么别墅产品的成交占比却在持续下降？
一个合理的解释可能是价格抑制了消费需求。
同样，根据克而瑞的数据，别墅产品的月均成交价格也呈现稳中有升的态势，对应的是今年上半年别墅产品的供不应求。
也就是说，今年上半年昆明市场的别墅产品越来越贵。
从上图可以直观的看出，今年6月别墅产品成交单价达到了17399元/平方米左右，比今年3月成交均价低点高出了2666元/平方米。
对于单价不低的别墅产品来说，这样的涨价必然会阻挡一部分购买需求。
而且从上半年昆明的房屋成交来看，主要成交面积为90-130㎡的产品，总价在120万元以下。
这意味着，昆明市场别墅产品的主要买家多集中在单价1.34 W/m2左右的消费区间。但相对于昆明市场，这样的单价别墅产品越卖越少，可选择的范围越来越小。
从别墅产品的购买力来看，越贵的别墅产品卖的越多，与消费主体需求相悖。因此，虽然别墅产品需求巨大，但成交占比持续下降。
昆明房屋需求的困境？
通过前述数据的呈现，已经大致勾勒出昆明别墅市场的需求轮廓。
对于消费者来说，既需要房子的居住品质，也需要合适实惠的价格。
那么从开发商/项目的角度来看，是否能匹配消费者的需求呢？
不能说，不能！
理性的说，在这种需求下，看昆明市场在售的别墅产品，对消费者来说可能是一个两难的选择。
通过梳理“昆明楼市”发现，主城区在售别墅产品的项目超过20个，且多为大户型产品。
昆明房地产市场整合/制表
宜城金川公馆、西南近海这几年新上市的项目，相比之前的项目，虽然给市场供应了一定的货源，但在别墅产品的巨大需求面前，似乎是杯水车薪。
从后续市场来看，即将上市的云锦东方会有一些别墅产品，但显然无法缓解市场上别墅供应的短缺。
更重要的是，从去年开始，昆明土地市场持续冷清，直接决定了产品供应将持续收紧，使得昆明的房屋供应不可避免地进入了库存消化阶段。
消化意味着项目/产品的选择性会大大降低。
而且，从目前在售的别墅产品来看，产品分布已经呈现出相应的分化:
一个是价格差异。
比如西山区草海区的中华四季，三期部分带装修的别墅产品价格已经卖到3.6W/m2左右；然而，在五华区西樵区的保利春湖国际生态城，其毛坯别墅产品价格仅为6000元/平方米。
与价格分化相对应的是别墅产品定位的分化。
比如上述保利春湖国际生态城，以及呈贡、经开区的项目，别墅产品整体价格偏低，主要是因为离主城区比较远；价格明显偏高的别墅产品主要分布在主城区及周边项目。
参考昆明市场的房屋单价主要需求在1.34 W/m2左右，会给追求品质的消费者带来一个两难选择——是否不计成本追求生活便利？还是非要煞费苦心才能低价上车？
毫无疑问，在目前仅有的别墅选项中，或多或少会过滤掉一些不可避免的消费需求，在一定程度上影响别墅产品的成交比例。
