问:“租房10年，听说房东要卖。我们作为租户有优先购买权吗？”
法律解法律分析:
承租人优先购买权是当前房地产市场经常涉及的一项法律制度。所以近年来纠纷屡见不鲜，有的甚至闹上了法庭。《民法典》第726条至第728条专门规定了承租人的优先购买权。《民法典》第七百二十六条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。”也就是说，优先购买权不是绝对的，其发生必须具备“同等条件”。至于同等条件，要综合考虑房屋转让价格、付款方式、期限等来确定。
承租人应当在合理时间内行使优先购买权。
《民法》第七百二十六条第二款规定:“出租人履行通知义务后十五日内，承租人未明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。”第七百二十七条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”有上述情形之一的，承租人的优先购买权消灭。
侵犯承租人的优先购买权不使买卖合同无效。
《民法典》第七百二十八条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权的情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但不影响出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力。”如田某与张某签订房屋租赁合同，田某将其房屋出租给张某，约定租期3年。后田因急需用钱，在未通知张某的情况下，将房屋卖给了李某。此时，张某不能主张田某与李某的买卖合同无效，只能要求田某赔偿购买同一房屋增加的费用或承担其他违约责任。
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以高价赢得房产，结果成了别人的“唐僧肉”。
日期:2021年11月30日来源:华商作者:李青
一场看似普通的房产拍卖交易，由于房产租赁方的介入，引发了一系列涉案房产应归谁所有的纠纷。高价竞买人认为其参与拍卖过程合法、完整，产权转让方和交易平台非法操纵所谓的优先购买权，拖延签约，严重损害竞买人合法权益，也导致国有资产拍卖不充分，给国有资产流失带来风险，损害国家利益；“老租客”坚称从未放弃优先购买权。孰是孰非，令人困惑。这场起源于2021年盛夏的房产拍卖合同纠纷，在疫情阴霾下依然吸引着社会各界的目光。
高价拿下房产，平地起波澜。
2021年8月10日将在北京产权交易所有限责任公司交易平台进行网络拍卖..参与竞拍的是位于北京市丰台区青塔东里28号楼1层、1层、6层的实物资产挂牌转让项目。转让方为北京建基资产管理有限公司，项目编号为GR2021BJ1002440。该项目初始价格为人民币10，701万元，交易平台同时刊登与该项目相关的信息披露公告。
经过激烈的竞标，最终，北京京元盛华科技有限公司以11011万元的最高报价中标。随后，工程机械资产公司祥景源盛华公司发来一份《实物资产交易合同》，拍卖前由北交所交易平台贴出。合同“受让方”标注为靖远盛华公司，交易金额标注最高报价11011万元。
然而，就在竞拍当天靖远盛华公司和建机资产公司准备签订正式交易合同时，北交所突然口头通知靖远盛华公司，由竞拍项目的优先购买权人行使优先购买权，最终可能获得该项目的购买资格。这直接导致了靖远盛华公司与建机资产公司的合同中止。
面对这一突发状况，靖远盛华公司感到既震惊又愤怒。认为产权转让方建机资产公司及平台方无视交易规则，肆意侵犯靖远盛华公司合法权益，可能导致国有资产拍卖竞价不充分，存在国有资产流失风险。
景盛华起诉维权，北交所共同成为被告。
8月30日，京元盛华公司向北京市第三中级人民法院递交诉状，将建机资产公司告上法庭，并将北交所列为诉讼第三人。
对于此次诉讼，靖远盛华公司在接受媒体采访时表示，公司严格按照国家法律法规和北交所平台交易规则参与了涉案项目的整个投标过程，并以最高报价竞得涉案资产。竞价过程完全符合法律和北交所的规则及其对信息公开披露的要求，其与被告之间的“实物资产交易合同”实际上已经成立。京盛华公司依法取得本案涉案资产，被告作为转让方应立即与原告签订书面实物资产交易合同。被告及第三人违规操作优先购买权，拖延与原告签订合同，不仅严重损害了原告京源盛华公司的合法权益，导致国有资产拍卖竞价不充分，不利于实现国有资产的增值保值，还增加了交易风险，从而损害了国家利益。靖远盛华公司为维护自身合法权益，防止国有资产流失，向法院申请判令被告建机资产公司立即与其签订正式、书面的《实物资产交易合同》，判令第三人北交所为原被告签订合同，履行协助义务。
京盛华公司还透露，在起诉的同时，公司已向司法机关提出财产保全申请，请求保全建机资产公司总价值11011万元的财产。9月13日，有关部门已裁定查封、扣押、冻结被申请人建机资产公司名下的房产，共计价值人民币11011万元。
涉案财物被查封，成世达被迫出庭。
这次财产查封引出了案件的另一主体，即北交所口头通知中提到的招标项目优先购买权人北京齐仕达企业管理有限公司。
9月18日，齐仕达公司向法院提交了解除财产保全措施的申请，诉称2018年4月13日，齐仕达公司与建机公司签订了房产租赁合同，租赁期限为2018年4月16日至2022年4月15日，用于品牌连锁酒店的办公和经营。2020年底和2021年5月，在得知建机公司将出售涉案财产并在北交所挂牌转让后，齐仕达公司两次发出回复函，明确表示“不会放弃”对涉案财产的优先购买权。
8月11日，北交所完成涉案房产动态竞价后，建机公司向齐仕达公司发出《关于丰台区青塔东里28号楼-1、1-6层房屋优先购买权的协商函》，告知其涉案房产拍卖结果，并要求齐仕达公司在15日内就是否行使同等条件下的优先购买权给予答复。8月23日，齐仕达公司向建机公司发送回函，确认其依法行使优先购买权，以11011万元购买涉案房产。8月24日，齐仕达公司根据北交所指令向北交所指定的结算账户支付保证金3210.3万元。同日，北交所发布《动态报价结果公告》，宣布齐仕达公司为北交所公开转让的涉案房产的受让方，成交价格为11011万元。
达奇公司认为，根据《中华人民共和国民法通则》第七百二十六条“出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权……出租人履行通知义务后十五日内，承租人未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。本案中，达奇公司作为涉案财产的承租人，已通知出租人的机器制造公司转让涉案财产。其多次表示已行使优先购买权，同意在期限内以最高动态竞得价同等条件接受涉案财物。齐仕达公司已有效行使了承租人的优先购买权，因此在涉案房产上享有优先于总竞得人靖远盛华公司的地位。
达奇公司称，事实上，根据北交所的要求，他们于2021年8月30日与建机公司签订了实物资产交易合同，并于9月初支付了全部交易价款。9月6日，北交所出具《实物资产交易证明》，确认齐仕达公司以11011万元收购涉案房产。
景盛华提出抗辩，申请驳回执行异议。
靖远盛华公司对齐仕达公司提出的执行异议申请提出不同看法。认为在靖远盛华公司现场报价的整个过程中，系统没有显示优先购买权人现场行使权利。因此，靖远盛华公司作为出价最高者成为受让方。这是因为:
首先，关于保护企业优先购买权。《北交所交易规则》第三十五条规定:实物资产涉及优先购买权的，如租赁财产转让、共有财产转让等，按照国家法律法规的规定，参照《北交所企业国有产权转让股东操作规则》中关于行使优先购买权的相关规定执行。因公司不放弃优先购买权，公司应按《北交所交易规则》第三十五条规定的要求，按时缴纳保证金，行使进场权。这一要求是为了符合《民法典》第726条的规定，保护企业的优先购买权，同时保证国有资产的保值增值和交易效率。
第二，关于保证国有资产的保值增值和交易效率。《北交所实物资产转让动态报价通知》第十二条第(一)项规定，未征集非优先竞买人且仅有一个优先竞买人进场行使优先购买权的动态报价项目，由优先购买权人作为受让方和转让方完成交易手续。同时，《北交所企业国有产权转让操作规则》第二十七条规定，产权转让项目首次信息披露的转让底价不得低于经批准或备案的转让标的的评估结果。公告期内未征集到合格意向受让方的，出让人可在不低于评估结果90%的范围内设定新的转让底价，以重新披露信息。新转让的底价低于评估结果90%的，转让方应当经转让审批单位书面同意后重新披露信息。
根据上述两条规定:CSDA公司未按照《北交所交易规则》第三十五条规定的要求行使权利，将造成国有资产流失，降低其效率。因此，需要按照《北交所交易规则》第三十五条的规定缴纳保证金，行使进场权，充分竞价，确保国有资产的保值增值和交易效率。
第三，本项目不涉及异地锻炼项目。《动态报价通知》第十二条第一款规定:“仅涉及优先购买权人场外行使优先购买权情形的动态报价事项……”，此处强调的是仅涉及场外行使的事项，不适用于本项，且本项披露的信息未显示本项“仅涉及场外行使”。
综上，靖远盛华公司认为，既然齐仕达公司未按交易规则缴纳保证金并行使进场权，应认定其已经放弃，不能再行使优先购买权。同时，京元盛华公司向法院提出财产保全请求，并于2021年9月1日在北京市丰台区不动产登记中心进行了不动产异议登记，被告建基资产公司就扣押涉案资产提出的财产保全复议被法院驳回。
此外，靖远盛华公司提出，因明知涉案资产转让存在重大争议，CSDA公司仍急于与工程机械资产公司签订合同，并向北交所支付房款等一系列违法违规操作，CSDA公司愿意追加CSDA公司作为一方当事人参加本案的审理。因此，齐仕达公司不能依据《民事诉讼法》第二百二十七条对“案外人”的执行提出异议。目前，涉案资产仍登记在产权人建机资产公司名下。齐仕达公司未直接向建机资产公司支付任何购房款，齐仕达公司对未办理过户登记手续存在重大过错。其无权依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条向法院申请中止或者撤销对涉案资产的查封，恳请法院驳回齐仕达公司案外人的执行异议。
法律专家:应根据上级规则确定财产受让人。
此案也引起了法律界的广泛关注。对于本案双方争议的焦点——如何确定涉案财产的受让人问题，中国政法大学法律与企业管理研究中心专家认为:
一、《北京产权交易所实物资产转让操作规则》是通则，也是上位法。《北京产权交易所实物资产转让动态报价实施办法》第一条明确规定，在前者基础上制定本办法。《转让操作规则》第三十五条规定:“实物资产转让涉及优先购买权的，如租赁物转让、共有物转让等，按照国家法律法规的规定，参照《北交所企业国有产权转让股东操作规则》中关于现场行使优先购买权的相关规定执行。”《动态报价实施办法》第十三条规定:“存在租赁财产或共有财产转让等涉及优先购买权情形的，在动态报价活动中产生最高出价人后，按照国家法律法规和《动态报价须知》的有关规定，参照《北京证券交易所企业国有产权转让股东行使优先购买权操作规则》的有关规定确定受让方。”综上所述，对涉案财产受让人的确定，应当依据《转让操作细则》第三十五条更为具体的规定。
其次，靖远盛华公司对《动态报价通知书》的内容是知晓的，但根据《通知书》，其仅知晓有优先购买权人，但《动态报价通知书》中并未注明优先购买权人的行使方式。既然没有，那就必须按照操作规程进行交接。
再次，“动态报价”的性质不是拍卖，但《动态报价实施办法》第一条规定得很清楚，“...出价最高者为受让人”。综合以上分析，靖远盛华公司作为最高竞买人，应是涉案财产的受让方。
