当今社会，各地房价高，很多人把目光投向比市场价低两三成的拍卖行，但总会有人劝阻:买拍卖行就像买大麻烦，里面有很多禁忌。
其实真的有那么可怕吗？让我们逐一分析。
什么是射击室？
拍卖行是指法院拍卖的财产。
当债务人不履行生效裁判文书时，债权人可以向法院申请拍卖债务人名下的财产，以拍卖款清偿债务。在这个过程中，被拍卖的财产被称为“拍卖行”。
拍卖行的消息来源
普通法拍卖行有四个来源:
抵押违约，民间借贷违约，司法没收，无主财产。
拍卖行市场虽然小，但也在逐渐形成。很多商品房流入拍卖环节，有时甚至会出现一些各方面都很优质的住宅产品。拍卖行作为一种特殊的购房渠道，逐渐进入越来越多人的视野，人们也开始将自己的购房需求投射到拍卖行。
其实普通人对“法国拍卖行”的概念和认知是一知半解的。如果他们不是专业人士，他们的认知仅限于:
1.法国拍卖行比同类型同区域的商品房便宜。
2.法律拍房子风险大。
拍卖行的具体拍卖流程
1.公示:法院在网上发布拍卖行的信息，包括地址、所有权、住所等。
提示:请认真仔细阅读《竞买公告》和《竞买须知》，甚至有的拍卖行会提前出具《评估报告》、《标的物调查表》和欠款明细等。所有发出的信息都不能作为日后后悔拍卖的理由。
想买拍卖行的人一般看的拍卖网站:
公开拍卖网、阿里拍卖、JD.COM拍卖、中国拍卖行业协会网、联合产权交易所和人民法院诉讼资产网。
2.样品检验:提前申请，工作人员会在约定的时间带你去拍卖行进行样品检验。
提示:通知一般会注明样品检验的申请时间和联系方式。最好提前联系，尤其是涉及到国外法院的标的物。可能需要外地法院或者鉴定公司派人来看，所以时间安排会高一些。一般是拍卖公司的工作人员拍的。
3.报名:交押金。人民法院资产诉讼网称“定金由人民法院按照起拍价或者售价的5%至20%确定”。
提示:您可以在拍卖结束前提交押金，这意味着您也可以在拍卖期间支付。但如果存款金额较大，为了避免错过，尽量提前2-3天为宜。另外，如果后悔了，押金不退！
4.竞价:竞价期间，申请人在阿里拍卖公开竞价，出价最高者得房。
提示:一般“竞买公告”也会告知是否有优先购买权人。一般在出价相同的情况下，优先购买权人会率先出价。在具有相同顺序的优先购买权人中，首先行使优先权的人赢得投标领先。在不同顺序的优先购买权人中，顺序第一的优先购买权人可以行使优先权，接受当前最高价，率先竞价；处于较低位置的优先购买权人为了在竞价中领先，必须提高价格。
5.尾款:拍卖结束后，定金转为房款，余款需要在规定时间内付清。一般有两种付款方式:淘宝订单付款或根据公告页面的通知付款。
提示:拍摄前要注意贷款有无，对应首付和贷款部分的到账时间。
6.贷款:对于可以贷款购买的拍卖行，如果竞买人已提前申请银行贷款并通过初审，拍卖成功后，银行会联系竞买人办理后续流程。
7.交易生效:买方支付余款后，应及时联系法院确认付款。网络司法拍卖的交易信息在法院执行裁定并确认后生效。
提示:只有得到裁决，才是真正的交易成功。一般最后付款后，需要在拍卖页面联系代理，预约办理时间。程序包括胜诉确认、裁定和协助执行通知书。
8.解封/解除质押:对于已被查封或抵押的标的物，在取得裁定书等相关文件后，即可办理解封或解除质押手续。
9.过户:办理过户手续，缴纳各种税费等。，并在正式取得房产证后接管房屋。
提示:在实际操作中，可能存在买受人支付应由被执行人承担的税费的情况；部分法院将优先考虑买方从执行案件中支付的费用。具体以拍卖/变卖公告和竞买须知为准，也可以咨询法院和权属登记机关。
拍卖行的坑点和避坑方法
1号坑后悔拍卖保证金
报名竞拍交的定金不是一笔小数目。它必须是起拍价的5-20%，所以你必须小心！如果你不想要，或者买家没有按照拍卖公告和竞买须知的要求及时足额支付余款，对不起，定金是不能退的。甚至被拍了之后发现没有买房，不能交易。这是竞拍者自己的问题，也可能被归为后悔拍。
后悔拍卖的不动产法院可能会决定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参与拍卖。因重新拍卖价格低于原拍卖价格造成的差价和成本损失，由原买受人承担。原买受人支付的定金小于差价和成本损失的，法院可以判令其支付。如果拒绝支付，法院可以强制执行。
[避坑法]
弄清楚你的户口社保，确定你还有资格买房。考虑房源的优劣，有百分百把握才签约。
第二点抵押贷款问题
目前淘宝上大部分司法拍卖行都可以申请商业贷款，房子页面也有一键贷款的功能。但由于拍卖行对尾款或贷款到账时间的限制，必须办理好申请房贷的手续，才能考虑参与竞拍。如果没有及时拿到贷款，短时间内没有收齐全款，超过规定期限，不仅买不到房，还会损失保证金，甚至造成更大的资金损失。
【注:向拍卖行申请贷款购买方式时，由于银行需要先放款再抵押，需要额外准备一笔费用购买一份履约保险，以保证竞买人能在规定时间内完成银行抵押。这个费用一般是贷款金额的1.5%，一次性付清，以后不还。只要向拍卖行申请贷款购买方式就必须缴纳。】
[避坑法]
以阿里拍卖公布的上海区域合作银行为例:中国工商银行浦东开发区支行、中国建设银行上海第六支行、兴业银行上海杨浦支行。三家银行的贷款利率都是以LPR为基准的。选择合作银行的好处是放款时间一般在法院规定的期限内有保证。
由于三家银行都有初审程序，为了避免耽误银行审核或放款，一般要求比存款支付至少提前2个工作日提交初审申请材料，并且需要提前确认自身信用信息。初审结果一般在2个工作日内有答案，然后就可以报名竞拍了。但是，最终贷款的可用性，可贷金额，利率，费用等。以银行实际面签结果为准。
第3点税务问题
司法拍卖期间，你不会和原房主取得联系，法院只会在统一时间组织所有申请人看房。也就是说，你只能知道房子本身的状况。但法院并不提供最终税率的信息，比如房子是否已满。
这可能涉及到大量的税费。目前在司法拍卖中，与买卖双方相关的税费是由竞买人单独缴纳还是全部缴纳，一般会在公告中提前说明，尤其是后者更应关注相关情况。
目前司法房产交易税与正常商品房购置税一致，还区分首套二套、满五独等。需要注意的是，如果业主的身份是企业，还要额外增加土地增值税！
另外，如果是商业物业，税费是个大窟窿。还有一个特例需要注意。如果房子的第一手交易还没有认证，所有权的转移就要被征税两次。但如果房子拖欠水电费和物业管理费，所有欠款基本都要由竞买人自己来交。
[避坑法]
是否有五独院，业主本人或授权他人去房管局查询。但在参与拍卖时，只能知道房产证号，无法查到房屋的购买时间和房主姓名的财产情况。但是可以委托律师或者担保机构进行产权调查。
第四点户口问题
如果原业主户口挂靠在房产名下，新的竞拍住房业务主要迁入户口，则不受影响。一般法院不会处理户口在屋内拍照的问题。更重要的是，如果是学区房，但学区房已经被原业主占用，就失去了学区房的功能。
[避坑法]
成功拍下房屋并取得房产证后，到办理户籍业务的公安部门，申请“空挂原房主户口”，办理新户口本。所需资料包括:身份证、户口本、房产证、申请表。
但需要注意的是，“空挂”不等于“搬出去”。原业主的户口其实在物业所在地，但不影响新业主的正常迁入。但是，将来房产作为二手房出售，你下家可以强行迁出这个空户口。
至于学区房的问题，不建议大家买学区房拍卖，风险大，前期很难确认用途。
第5点租户问题
如果标的物本身有租约，过去按照规定，拍卖前签订租约的，仍然有效。新业主只能等租约到期再收回房子，期间可以收取租金收入。但目前一般法院会在拍卖公告中明确写明续租。如果没有，应该及时咨询法院。
如果租约是拍卖后签订的，新业主可以主张合同无效。但是，有一个拍卖行的案例。标的物本身有10年租期，租金早已一次性付清。虽然法院驳回了租客的诉讼请求，但不代表会帮你解决纠纷。想要收回租金或者分散租客，需要自己想办法！
[避坑法]
仔细阅读“招标公告”。一般会在公告中显示租户的情况，包括是否会帮助清退租户等。不过，最好自己提前了解详细情况，包括租赁时间和租金等。
第6点间隙问题
网络拍卖行的来源主要有四个，一是抵押违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主财产。最无辜的房子就是房贷违约。拿了法院交易书之后就过户了，产权人可以交房，也方便过户。最麻烦的是个人纠纷。后期如果其他债主来讨债，真的是鸡飞狗跳。虽然可以警察解决，但是谁愿意买房子这么大睡觉？需要特别注意的是，拍卖行出售后，法院可能不负责清房，视拍卖公告而定。也就是说，如果原来住在房子里的人是“莱莱”，不愿意搬出去，那将是一场持久战。
[避坑法]
在投标之前，我们必须了解该物业的居住状况。遇到“老赖”，只能走法律程序。
常见问答
问:如果我拍下房子后因为政策变化不符合购房资格，可以把房子过户到别人名下吗？
答:不能，拍卖行只能过户到参与拍卖的个人或单位名下，两者必须一致。
问:办理过户手续过程中最大的风险是什么？
答:解除保安后，物业会回归清白，这是最危险的时候。你需要马上开始办理转院手续。否则如果原房主借机将房产证过户给他人，后果不堪设想...
问:可以用公司的名义买房吗？
答:可以，但是如果公司以公司名义购房，就不能用按揭贷款，需要全款购买后才能进行商业贷款。
问:如果房子已经抵押了几次，后期有其他债权人找上门来发生纠纷，如何处理？
答:首先，房产确实可以多次抵押。但根据最高法的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查明标的物的产权是否存在瑕疵，并予以公示。对于普通购房者来说，可以这样理解:如果房子已经被法院拍卖，说明产权基本没问题。当然，如果是民间借贷，签订抵押合同的时候，抵押并没有在房管局登记，所以不存在抵押权，也就是说这类债权人不能干涉房产的买卖。如果拍卖后有这样的债权人骚扰新业主，可以报警解决。
问:还有其他需要注意的问题吗？
答:如果有委托人，必须在招标开始前办理委托手续。招标结束后，交接手续由委托人和投标人自己在法庭上办理。委托手续必须完备。
【广东嘉德信律师事务所，位于深圳，将为您解答更多法律咨询需求。欢迎继续关注~]
