近日，国家统计局发布了9月份70个城市房价数据。36个城市新建商品住宅价格环比下降，52个城市二手住宅价格环比下降，其中杭州为23个月来首次下降。
房价整体下跌的窟窿被撕开了，而从市场的真实反馈来看，9月份以来，楼市降价潮已经席卷全国。
市场上，关于是降价还是救市的讨论又热闹起来。
开发商降价是个很有意思的话题，降不降，怎么降都要关注。一个不小心，就会成为行业大地震。因为降价，万科并不是这些年唯一一家在售楼部被砸的房企。
在房地产市场，降价不仅关系到开发商和购房者的关系，也关系到政府和开发商、开发商和开发商的关系。
最近的楼市热点，从开发商竞相降价到楼市“限价令”，从东北三省楼市“补贴模式”的开启到最近的房产税试行，可谓一波接一波，博弈愈演愈烈。
以开发商之间的房价博弈为例，面对严格的调控，消费者的购买热情下降，开发商面临两种选择:要么坚定价格获取更高利润，要么率先降价抢占客户获取现金流。
如果大家都选择维持价格，当然是开发商最好的选择；如果一方选择降价，肯定会抢对方的客户。根据亚当·斯密的理论，“他自己的利益往往使他能够比他真正想要的更有效地促进社会的利益”。但其实每个理性的经济人都会从利己的目的出发，这也是恒大等房企率先降价打破默契，以价换量的原因。
所以我们可以看到，改革开放后40多年的商业史上，几乎所有的价格联盟，无论是“冰箱联盟”还是“空调节联盟”，最后都以失败告终。当一个价格“叛徒”出现时，联盟瞬间瓦解。
最近刚看了一个游戏节目《赢21天》，让我想起了博弈论中的“囚徒困境”。这种模式可能是对目前房地产市场最好的解释。
囚徒困境是博弈论中的经典模型。
博弈论研究相互外部经济条件下的个人选择问题。可以分为合作博弈和非合作博弈。两者的主要区别在于当人们的行为相互作用时，当事人能否达成有约束力的协议，“囚徒困境”是连接非合作博弈和合作博弈的桥梁。
“囚徒困境”最经典的例子就是“警察和两个小偷”的故事。
有一次，警察抓住了两个小偷，并分别审问了他们。警官分别对两个犯人说，如果你坦白，而另一个不坦白，你马上被释放，另一个判十年有期徒刑；如果两人都供认不讳，他们将被判处两年监禁；如果两人都不坦白，最有利，只判六个月。
结果两人都陷入了坦白还是不坦白的两难境地。但是他们不能互相交流。考虑到自身利益的最大化，两个小偷都理性地选择了坦白。这种情况叫做纳什均衡。
这时，个体的理性利益选择与整体的理性利益选择是不一致的，合作会使博弈各方的情况变好。
在房地产市场中，主要有三个参与者，即开发商、政府和消费者，其中有内部博弈和外部博弈，也符合囚徒困境。
比如前面提到的开发商降价，从内部来看，由于流动性紧张，融资环境恶化，房企急需回笼资金，但一个区域市场也就那么大。因此，在完全信息静态博弈下，房企之间的降价行为符合“纳什均衡”，即没有一个参与者可以通过单独行动增加收益，但没有人降价是帕累托高效策略组合。
当然，真正的房地产市场是完全信息动态博弈下的一个均衡，是通过“触发策略”不断尝试的过程。
开发者之间，大家都是针锋相对的策略。由此，市场主体可以达成妥协，建立相互信任的关系。所以楼市有一段时间的“不降价联盟”。即使降价，大家也会一起跌，形成短期均衡。
在开发商与政府的博弈中，政府提高土地挂牌价，开发商有几种应对策略。比如之前杭州、深圳等地的土地集中拍卖，很多开发商没有参与，导致政府不得不紧急叫停，修改规则。后来的开发商觉得规则不到位，很多地块都拍卖了。
拿地之后，新一轮的博弈又开始了。开发商为了利润最大化，制造饥饿营销策略，推高房价；政府会出台调控政策，开发商会再次响应；市场不好的时候，开发商降价。为了稳定市场，政府会在紧急情况下发布“限价令”。几轮下来就能达成平衡，避免相互僵持的囚徒困境。
政府和购房者之间也有博弈。政府鼓励“房住不炒”，希望每个购房者都是刚需，以此解决民生问题。所以从中央的角度来说，肯定是希望房价稳定，甚至更低，保证更多的年轻人和困难家庭买得起房子；在现实市场中，总有一些房子是投资性房产，他们希望房子越涨越多。
所以双方都是从自己的利益出发寻求最佳解决方案，只要一有风吹草动，政府就会对死者做出调整。2016年以来，这一轮调整从限购到“限购、限贷、限价、限售、限商”，花样越来越多，调整力度也越来越大。据统计，仅今年前9个月，全国就出台了500多项调控政策。
而购房者也是上有政策，下有对策。假离婚、假户口已经是小儿科，还有房地产众筹、持有、非法套取信贷资金进入房地产市场等“深房论”等恶性事件。
对于楼市现状来说，无论是开发商的以价换量，还是政府的购房补贴、房产税的出台，抑或是消费者的观望，都在很大程度上说明市场从之前的非理性回归到了理性——经济人在追求自身利益的同时带来了社会利益的调整。
然而，消费者买涨不买跌的楼市“囚徒困境”问题的出现，似乎也揭示了个人理性与市场集体理性之间存在着深刻的矛盾。无论是开发商、政府还是购房者，在目睹了市场的疯狂——非理性之后，对市场的疑虑加深了。经济人的“理性”不仅没有带来帕累托最优，反而成为非帕累托最优的原因。
要打消这种疑虑，就需要寻求市场各方博弈后的平衡。目前楼市价格正在慢慢回归，这也被认为是博弈的结果。在“囚徒困境”下，政府要面对房地产会不会硬着陆，房企要面对会不会量价齐跌，债务会不会违约。购房者要面对的是房价是否会减半，调控是否会加码——没有一个参与者可以通过单独行动来增加收益。
作为楼市的参与者，如何在博弈中做出最优选择？
“囚徒困境”是博弈论中非零和博弈的代表性例子，也就是说可以通过策略优化来寻求各方利益的统一。
“囚徒困境”可以通过制度设计来优化。“囚徒困境”反映了个体理性导致的集体理性的缺失。但是，由于集体的不确定性，即集体利益的缺失，对整个社会既有积极作用，也有消极作用。
当集体利益与社会利益发生冲突，不利于社会整体利益时，制度设计应该形成囚徒困境，让博弈双方进入囚徒困境停止合作，从而形成垄断，造成社会净福利的损失。
还是以房地产行业为例。当一个市场只有两家房企垄断市场时，我们要设计一个制度让他们进入囚徒困境，因为他们之间的竞争，而不是价格联盟，会帮助他们提高产品质量，产品差异化，满足更多人的需求，从而达到帕累托改进。这才是囚徒困境此时应该做的。
当集体利益和社会利益一致时，我们应该努力摆脱囚徒困境，从而形成合作，促进整个社会效率的提高。当市场的每一个参与者，政府、开发商、购房者都只想着自己的利益——政府既需要低房价，也需要高地价；开发商既需要高房价，也需要低地价；买家买的时候跌，买了之后涨——客观来说，市场的整体福利不可能最优。
但是我们可以共同努力选择一个次优的折衷方案。
比如开征房地产税，某种意义上已经被赋予了实现帕累托最优的预期。房地产税不可能对各方都产生最好的结果。政府希望通过税收扩大税源，减少土地财政依赖，打击投机行为，但也面临挤压产业生存的问题空；希望购房者征税后，减少空购房，降低房价；对于开发商来说，他们甚至看不到任何好处。
如果所有市场主体不能在妥协中寻求合作，兼顾各方利益，最终可能导致玩家被杀或者玩家翻桌。
在经济社会中，“囚徒困境”本身没有好坏之分。需要比较“囚徒困境”中博弈双方博弈所在的个人和集体，才能判断需要合作解还是非合作解。
市场可能不是绝对的帕累托最优，但它有自己的纳什均衡。就像现在的房地产市场，谁也赢不了谁也赢不了。
