2022年8月15日，东莞市自然资源局官网挂出《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引》。根据《广州市旧村综合改造成本核算办法》第十七条，拆迁补偿安置方案由村集体自行实施，不突破整体改造成本；根据《东莞导则》第三条的规定，本导则作为我市“三旧”改造项目拆迁补偿标准的指导性文件，是“三旧”改造项目拆迁补偿成本核算的上限。
可见，《广州办法》和《东莞指引》都是旧改中对整体拆迁补偿成本的限制，实施者与被拆迁人之间的具体拆迁补偿协议不一定以此为准。以下是两地赔偿成本差异的详细说明。
一，农村房屋补偿成本分析
置换/重建建筑面积范围
广州采用“楼”、“户”或“人”三种方式进行验证。广州的旧改项目大多以“楼”来核算，其逻辑现实与东莞权属调查确认的建筑面积逻辑基本一致。他们都是基于尊重历史的原则得到补偿的。广州采用扩大合法住宅的定义，扩大补偿成本核定范围；东莞已经批准了有证和无证案件的赔偿费用。如下所示:
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根据《广东省土地管理实施办法》第二十一条的规定，“平原地区，小于80平方米；丘陵地区，不到120平方米；山区，不到150平米。”所以广东的宅基地面积有80平米、120平米、150平米三个标准。
广州以平原地区为主，基数80，按三层半算。单体建筑标准建筑面积为280平方米。所以广州旧改计算的改造面积也是按照280平米来算的。《广州市农民土地集体所有权补偿试行办法》第四十四条规定:“被征收土地具有合法产权的农民住宅，按照农村村民只能拥有一处宅基地的法律规定进行重建安置或者产权调换，每户或者每户村民住宅建筑面积为280平方米。改建的房屋，优先选择村里安排的宅基地。”同时，补偿标准与广州10号文一致，有利于协调不同类型拆迁工作的推进。
无证，东莞以150平方米为基数面积，建筑面积按四层计算。《东莞市农民建房管理办法》明确将“一户一宅”的标准定义为“每户可享受的农房权益上限，即每户用于农房建设的宅基地总用地面积不得超过150平方米；总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地土地面积的4倍。《东莞市农民建房管理暂行办法》也采用了这一标准。
但令人不解的是，东莞指引第十五条第四款规定“未取得集体土地使用证、房地产权证书或者其他有效权属证书的私有住宅用地，应当独立计算置换总面积，并按照每块地累计”。那么，在被拆迁人同时拥有有证房屋和无证房屋的情况下，被拆迁人是否可以按照这个规则累加置换房产面积？从鼓励有证所有权的原则出发，有证所有权人可获得的收益不应低于无证所有权人。建议在后续修订中明确东莞导则。
产权面积/“差异建筑面积”的计算
《广州办法》中的“产权面积”和《东莞指引》中的“差额建筑面积”也是指可建可不建的面积，相应的重建/置换面积可由村缴纳建筑安装费用获得。
一是《广州办法》明确“住宅产权面积建设费用计入改造成本，扣除村缴纳的建设费用由村民自行筹集，不计入改造成本”。也就是说，《广州办法》明确提出，产权面积可以重建，但重建的建筑成本需要扣除每平方米1500元。《东莞指引》仅明确“可按房屋重置价格3000元/平方米购买弥补建筑面积差额”，并未明确货币弥补的“建筑面积差额”是否会在拆迁补偿费用核定中扣除。
其次，对于东莞“建筑面积差异”部分，笔者认为本文存在一些问题。“差建筑面积”一定是两个数相减能建但不能建的面积。例如，广州办法的公式为[产权面积= 2009年12月31日前建成并经村集体经济组织批准的合法住宅和三层半及以下住宅总量-批准重建总量]。但东莞指引第十五条第三款只定义了“差额建筑面积”的减少，而没有定义这个等式的被减数。这个被减数是150平米还是600平米不清楚。
建议后续澄清以上两点，避免实际操作中产生误解。
重建面积的货币补偿
《广州办法》将2009年12月31日后建成的无照建筑面积排除在货币补偿范围之外。相反，东莞指引中的货币补偿基本涵盖了所有的建筑面积。但《广州办法》中“经村集体经济组织同意”的要求较为简单，实践中容易扩大适用范围。《广州办法》和《东莞指引》给出的货币补偿范围实际上差不多。
至于补偿标准，广州的办法分为两类，一类是以1500元/平方米的安装费为标准，一类是以“重置价”为标准。但广州办法中并没有具体的“重置价格”概念。广州10号文件第五十二条规定，“本办法所称‘建安成本价’是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和。建筑成本是建造房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本...本办法所称房屋重置价格，是指在征收时的经济市场环境下，重建与被征收房屋类型和结构基本相同的新房的全部费用，包括建筑安装费用、前期费用和其他费用，但不包括购买房屋占用土地的费用。“根据广州10号文附表，“重置价格”按建筑结构分类定价。而《东莞指引》都是用“重置价格”来计算货币补偿，比较直接。
搬迁财产的性质
在广州旧改造模式下，根据《广州市城市更新办法》第三十五条的规定，“对于旧村改造项目用地，村集体可以选择保留集体土地性质或者按照规定转为国有土地；安置地块只能确权给集体经济组织。土地转为国有土地的可采取划拨方式供应，土地可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村的全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体形成的合作企业等方式供应。”即在改造范围内，分为安置地块和融资地块。安置地块可以申请“转国家”，也可以保留土地的集体性质。根据《广州市旧村更新实施办法》第四十条的规定，“村集体经济组织或者个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，在出售、互换、赠与或者自行申请土地出让时，按照相应土地使用市场评估地价的20%或者申请时评估房屋市场价格的5%收取土地出让金”。即村民转换的安置面积，如上市交易，需要缴纳土地出让金。
在东莞旧改中，创新性地提出分配“0.5商品房+0.5保底商品房”作为现有村民住宅的置换标准，既回应了东莞旧改的市场现状，也希望在“三旧”改造中切入保障房。同时，保障性商品房的出租可以保证村民的收入。《东莞指引》第三十六条明确，“保障性商品房”是指在“三旧”改造项目中建设，由政府统一管理，向符合规定条件的对象供应，并限定使用权和处分权的保障性住房。B类商品房在我市商品房限售期间不得以任何形式转让。限制转让期满后，可以转让给符合条件的对象。“然而，在东莞现有的住房保障体系中，条文明确规定为保障性租赁房和‘三限房’，但对于‘保障性商品房’的持有和转让却没有具体的细则。建议在后续修订中，对“保障性商品房”进行界定，并给出操作指引，以提高市场接受度。
其他项目的补偿
点击广州东莞其他项目薪酬对比。
通过以上对比可以看出，广州和东莞在其他项目的补偿上差别较大。上表是基本框架，具体分析如下:
第一，广州在“住改商”的情况下，并没有将老改商成本纳入其中。根据东莞实际情况，一楼有营业执照的“住改商”补偿费用包含在每平方米2000元的标准内。
其次，关于搬迁费，广州办法按照面积给予每平方米60元的拆迁费；《东莞指南》分为两个档次，以100平米为界。以上的按每栋3万元补偿，以下的按每栋2万元补偿。《东莞导则》的这一规定与此前公布的《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》和《东莞市标准化工业区土地整理与拆迁补偿导则》一致。
再次，对于临时安置费，广州办法根据是否分期建设分别规定了最长补偿期限，在实际操作中起到了积极作用。《东莞导则》首先没有区分是否分期建设，也没有限定最高补偿期限。建议东莞可以参考广州的做法，设定一个固定的重建期限，以便前期计算成本。此外，《东莞指引》规定，在置换物业交付后三个月的装修期内，还将给予临时安置费补偿。这个规定和东莞41号文是衔接的，但是条件比东莞41号文宽松。东莞41号文规定，只有毛坯房交付或交付的物业被发现不符合交付条件，才会给予3个月的装修期，但东莞导则并没有上述要求。
停车位置换
最后，《东莞指南》创新性地提出了车位置换的会计准则。根据《东莞指南》第二十一条的规定，“被拆迁人需要置换车位的，应当以产权置换面积置换车位。置换物业面积小于100平方米的，最多用8平方米商品房置换一个物业车位。置换物业面积在100平方米以上的，每100平方米置换一个8平方米商品房的物业停车位。”车位需要置换村民可置换物业的建筑面积。但这一规定没有考虑到部分家庭可置换面积较小，进一步减少了置换后的居住面积，市场接受度有待检验。广州的实际做法是，每户奖励一个车位，如果村民需要，按照一定面积更换第二个。上述车位奖励属于村民与开发企业签订的拆迁安置补偿协议，广州未将车位单独计入旧改整体成本。建议东莞根据市场情况放宽车位补偿成本的核定，使核定的成本更符合实际情况，为旧改项目留出足够的空空间。
二。集体建设用地上非住宅建筑的补偿费用
经过总结，广州、东莞的集体建设用地非住宅房屋补偿费用主要包括土地及地上建筑物补偿、临时搬迁费等。如下所示:
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第一，东莞可利用的建设用地大部分集中在村集体经济组织下面。如果要大力推动村里积极参与旧改造，维护村集体经济组织的利益至关重要。结合上述现实，《东莞导则》不以集体建设用地上的房产是否“合法”或“有证”为依据进行差别补偿，而是统一按照建筑安装成本标准计算置换房产的建筑面积。
其次，《东莞指南》创新性地区分了“改建为工业”和“改建为商住楼”两种集体产权补偿方式。土地和地上建筑物分别补偿，土地和地上建筑物整体补偿。而且“跳槽”的替代率普遍高于“换商活”，这也从侧面反映了东莞的政策倾向，即“工业立市”，以工业为导向，鼓励更多产业的扩张空。
再次，对于搬迁费用和停产停业损失，广州措施采用“临时搬迁费用”的概念，规定补偿单价标准和最长补偿期限。东莞根据征地收储规定，分别计算了搬迁费用和停产停业损失。
三。国有建设用地上的财产补偿
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《广州市旧改涉及的国有建设用地产权补偿办法》中没有具体规定，但根据《广州市深化城市更新实施细则》第条规定，旧厂房改造由政府收回，可按新规划用途计算补偿。广州5号文适用于政府收储。在实际操作中，广州也有将村集体周边国有土地纳入旧村改造范围的例子。在旧改背景下，具体周边国有土地的补偿应由双方协商确认，广州5号文第五条具有重要的参考意义。
《东莞导则》规定的国有建设用地上房产的安置物业补偿、装修、搬迁费用、停产停业损失等补偿，与集体建设用地上房产的补偿逻辑基本一致，但总体价格比集体建设用地上略低。上述安排应考虑到国有土地为土地使用权补偿，集体土地为土地所有权补偿。《东莞市标准化工业区土地整理拆迁补偿参考标准清单》规定，国有土地上的非住宅房屋，按照市场评估价格给予货币补偿，有条件的可以实行产权调换。但详细清单并未明确产权调换的具体比例。预计后续东莞导则的出台也将对工业区土地整理补偿标准产生一定影响。
东莞指南从两个维度区分了非住宅装修项目。一是根据改造方向，区分“改建为工业”和“改建为商住楼”。二是根据土地性质区分了集体土地财产补偿和国有土地财产补偿。对于以上设置，我认为可能存在以下两个问题:
第一，《东莞指引》对于“非住宅物业转工业”和“转商住”的目的是引导改造项目的发展方向，鼓励产业发展。理想很丰满，现实却很骨感。据有多年拆迁经验的城市更新工作人员介绍，人为造成的补偿差异可能会增加拆迁谈判的难度。
其次，非住宅物业按土地性质区分，国有土地上的物业补偿标准低于集体土地，这与一般动迁中国有土地上的物业配套原则相违背。从土地使用权的来源看，国有土地使用权的取得成本高于集体土地使用权。国有土地上的房产，原则上应按较高的标准进行补偿。
建议《东莞指南》下一步应加强听取社会意见的力度，进一步优化指南，以推动项目落地。
附表【东莞市建筑会计准则指南】
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