我是北京方杰，资深楼市投资专家。目前已经为5000+人买房提供了最佳解决方案。我姐不像其他自媒体，你想不通你的心思！我属于实操派，只说对你最有用的操作和建议。
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问题:方姐姐你好，我问你一个问题！已经卖的房子，今年年底大概800-900元，加上手里的资金。自住+增值，两套贷款，贷款不多，所以也可以考虑不贷。单位在惠新西街，想考虑北三环-北四环附近的房子，不考虑学区。希望两室或者三室的户型可以换。汇馨园和罗马的大两居室我都看过。
另外，请问方姐，你对这两个小区有什么看法？它们值得买吗？五年后我们换掉它会涨多少？谢谢你
回答:先回答你的第一个问题，何谦家园和罗马花园，你能买这两个社区吗？
在上一篇文章中，我们谈到了“过时”的别墅。今天，我们借此机会谈谈“过时”的房子。
其实我们在很多文章里都提到过，买房的逻辑，产业集群，生活品质，学Q，这些核心要素就像汽车的发动机一样。虽然我对汽车一无所知，但我知道发动机是汽车的心脏。所以回头看买房，把握好买房的逻辑，就意味着你的钱花在了“刀刃”上。
何谦罗马，单价7-8万，1995 -1999年左右建成。塔楼结构主要位于北三环和北四环之间。从地理上来说，这里还不错。至少，在老北京人眼里，应该还没出城，但除此之外，似乎没什么好炫耀的。
A.先看楼龄。2000年以前，大概25、6岁。这个时代的产品，无论从户型结构、公园环境设计、小区配套设施等方面。，都不舒服，所以质量没点。随着住房升级需求的不断增加，这种类型的小区显然无法满足改善群体的需求。
B.看学Q，北京最好的是东西海，其次是朝阳，但是惠新西街也是默默无闻，完全淹没在朝阳里。那么问题来了。让我们随着房子的年龄一起变老。有个好学校是可以的。众所周知，东西海都有老房子，但是价格还是可以挂的。单价在10-20万之间。这叫“老有所值”，而惠新西街老了，没学过q。
C.再看产业集群。这里没有集群。都说北京产业集群周边的房子涨的不错，比如望京产业集群、国茂CBD产业集群、西北王茜-西二旗产业集群、上地-清河产业集群、李泽产业集群、亦庄产业集群等等。这些都是比较成熟的产业集群。这些产业集群周边的小区价格确实很坚挺，几乎每一波行情都能看到。典型的住宅区有望京的柯荣橄榄城、保利中央公园，中海的凤莲山庄，西北的百旺茉莉花园，李泽的顺驰蓝调、保利百合，亦庄的金茂大厦、林肯公园等等。
D.最后再看次新社区群体。一个好的板块至少由5 -10个次新社区组成。这样的市场创造了更多的选择，所有的社区都形成了对比。头部社区的增加会带动第二梯队和第三梯队的上升。这个区域几乎集中了所有的养老房，所以上涨趋势比较乏力。
总结:想必你还在看文章的话，应该已经有了清晰的逻辑。房地产经历了20年的高速发展期，现在已经过了闭眼买房的时代，过了祖辈水平炒房的时代。以前买房子买久了还能涨，不过是多与少的区别。你涨一万，我就涨五千。当然不是说买不到。不要会错意，而是买符合市场方向的。不要碰这种已经分好的产品，锁定流动性强、附加值高的产品。可以和助理沟通一下哪个楼盘，什么户型，怎么选。
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