【前言】现如今，高房价对很多人来说都是很大的压力。司法拍卖行(即“法律规定的拍卖行”)在价格上有优势，很多买家都以此为重点。但也有人说“虽然买的时候拍卖行便宜，但是住进去真的很麻烦”，一些预算有限的购房者不禁有些纠结。......
边肖整理了一些关于“法式射击室”的知识，一起来了解一下吧~
名词解释
拍卖行是司法拍卖行的简称，指法院强制执行的财产。当债务人无法履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下的房屋，以拍卖所得清偿债权。
典型案件
小伙子买房做婚房，被“租赁权”耽误了一年多没有过户。
家住徐州新沂的王与女友相恋多年。这两年他一直在新沂市找新房做婚房。去年2月，他看到一张“依法拍卖房屋”的拍卖公告，显示新沂市某小区于当年3月21日拍卖了一套房屋。王去过该房产所在的小区。小区符合他理想的居住环境，拍卖公告上注明的户型和楼层也符合他家的需求。拍卖行由徐州贾汪法院承办。起拍价549528元，评估价981300元，拍卖期1天，加价2000元，保证金10000元。本次拍卖共有12人报名，87人设置提醒，5484人观看。拍卖于3月21日上午10点正式开启。经过30多轮竞拍，最终，王以801528元竞得。
王拍卖成功后，如期缴纳了房款和各种手续费，兴冲冲地等着“拿房子钥匙”的通知。贾院很快打来电话，不是通知他办理过户手续，而是通知办公室对“拍卖行”的执行有异议，暂时无法办理交割手续。王在与贾汪法院执行局的沟通中了解到，有案外被执行人以“法牌房”存在租赁关系为由提出执行异议。根据“买卖不破租赁”原则，承租人租赁的标的物被法院拍卖时，并不一定导致租赁权的消灭，承租人当然也无权提起执行异议之诉。王立刻提出了一个问题。在“依法拍卖房屋”的拍卖公告中，租赁关系一栏，明确写着“无”。对此，贾汪法院回复称，只收到一份反对执行的诉讼。至于房子有没有租赁关系，需要法院判决。但是，在判决结果出来之前，只能暂时中止标的物的执行。
2019年4月17日，贾汪法院作出执行裁定，驳回案外人的异议请求。王再次找到法院，准备办理房产交付手续。这次法院回复，案外被执行人再次提起诉讼，请求中止执行标的房屋。2019年10月16日，贾汪法院作出判决，再次驳回案外被执行人的全部诉讼请求。但王仍未收到送达通知，贾汪法院回复称案外执行人已向徐州中院提起上诉。
经过一年多的等待，王的生活发生了很大的变化。老房子已经拆了，他父母和他现在都是租房子住。因为迟迟不进婚房，他和女友的婚姻已经亮起红灯。现在，王已经放弃了工作，一次又一次地往返于新沂和贾汪之间，就等着能顺利住进“法派房”的消息。
律师观点:上述案例是拍卖行买卖中常见的租赁隐患，拍卖行并非想象中的“陷阱”。
“司法拍卖，尤其是网络司法拍卖，并不是很多人想象的‘泄密’和‘便宜货’。事实上，雷区可能很多。”江苏茂通律师事务所刘茂通律师表示，以王的遭遇为例，是“依法拍卖房屋”常见的出租隐患。《合同法》等法律规定“买卖不破租赁”，即房屋买卖不影响租赁合同。现实中，针对“拍卖行”租赁关系的虚假诉讼也时有发生。
边肖:2021年1月1日起施行的《民法典》第366条规定:“居住权人有权按照约定占有、使用他人的房屋，以满足居住和生活的需要。”
刘茂同律师表示，一些“依法拍卖的房屋”可能还拖欠着物业费、土地使用费、水电费、各种滞纳金等。如果竞拍者不清楚，部分费用需要买家自己承担。所以竞拍者买的“拍卖行”可能“不便宜”。一旦买家违约，支付的定金可能会被扣除甚至“打到水漂”。此外，一些“依法拍卖的房屋”可能还存在一些问题，如原房主社会关系复杂、居民拒绝迁出、原房主恶意出售一房二房等。面对这些纠纷，有的法院不负责，有的要求买方通过单独的民事案件处理。
法官提醒
海淀法院法官介绍，之所以有人说“拍卖行都是坑”，多半是因为现行法律规定，竞买人一旦决定参与竞买过程，即视为竞买人对拍卖财产充分了解，接受拍卖财产所有已知和未知的瑕疵。其实只要抓住重点，很多坑是可以有效避免的。
第一，拍卖财产上是否存在租赁关系。一方面，根据法律“买卖不破租赁”，租赁期间租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。简单来说，在法院处置房屋之前，房屋已经出租，租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买方继续有效。比如拍卖公告明确注明拍卖行上有租赁合同，有效期10年，拍卖结束时租赁期限还剩8年，租赁合同对新的买受人即竞买人继续有效。除非承租人同意，新买受人不能单方面解除租赁合同，要求其搬出房屋。因此，如果拍卖公告明确表示存在租赁关系，竞买人仍参与竞买，则视为知晓情况，并接受由此带来的风险。一般法院不负责后期协调。投标人首先要了解承租人的情况和租赁合同的履行情况，以免自己的权益受到损害。
另一方面，根据《合同法》第二百三十条规定，“出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”也就是说，承租人也享有优先购买权。当出价相同时，承租人得到它。
二、实地查看房屋是否有人居住，提前了解是否需要腾空空。买房申请实地考察是绝对必要的。一是可以直观的了解房子现状和周围环境；二是可以了解房屋是否有人居住，承租人是否为承租人、被执行人或其他人员，是否需要腾退，法院是否会协助腾退房屋等。，从而心中有数。以免转学后留不住。如果租客是承租方，可以提前了解剩余租期的长短，是否愿意搬出。
第三，了解当地的限购政策和房屋产权。每个城市的限购政策不一样。提前了解当地的限购政策，结合自身条件，确定自己是否有资格购买，再进行竞标，避免损失。此外，一些产权不清、无产权、小产权或共有产权的房屋，可能面临竞价后无法过户的风险。房子价值较大，如果因为自身原因竞拍后无法过户，还可能面临高额定金不退的风险。实践中，很多人为了规避限购政策，铤而走险“挂名买房”。借名买房有风险，最好提前处理，避免出现“房钱双输”的情况。
第四，缴纳税费。拍卖买房，一定要提前了解当地的税收政策，以及拍卖公告中注明的收费方式，避免信息不对称导致的“遭遇高税费”问题。另外，要清楚房屋用地性质。如果属于国家划拨的土地，需要在第二次交易中补足高额的土地出让金。
相关案例:被拍卖的房子被“收回”？
[案情简介]
2019年4月，张先生的岳母任某某通过淘宝成功拍下江苏丹阳法院某司法拍卖行。成交价62.4万元，已按法院通知及时交款。但后来家人几次去丹阳法院办理相关手续，法院都以时间不到为由拖延。2019年5月16日，家属收到丹阳法院短信，通知任某某于5月20日到丹阳法院执行局办理拍卖后续事宜。“我们在约定的时间去了，以为可以得到拍卖交易的确认。没想到，去了之后，法院通知我们，被执行人提出执行异议。”张先生当场向法院工作人员询问执行异议，直到法院下班才看到该文书。
几天后，张先生的家人收到了丹阳法院寄来的执行异议申请书。被执行人苏某某在申请书中称，张先生一家不遵守“房屋拍卖不清零，被执行人父母百年后可交付”的约定，要求其父母四次搬家。所以他认为之前的拍卖价格太低，侵犯了自己和父母的合法权益，要求取消本次拍卖。对此，张先生表示很委屈:“我们买这套房子就是为了办房产证。孩子明年上小学一年级，想给他弄个学区房。他暂时不交房也没关系。我们承认法院制定的规则。我们去他家也没让他父母搬家。我们没有这么说。”
据了解，该房产于2019年3月以78万元起拍价拍卖。这是第二次拍卖，起拍价比上次低了16万元左右。同时，丹阳法院在招标公告中特别说明了三点:1。这个拍卖场不负责清场和交割，没有房子钥匙。2.拍卖完成后，房屋仍由被执行人父母居住，直到他们两人年满100岁后才能交付。3.拍卖完成后，被执行人父母居住的房屋七年内不收取租金。租金从第八年开始计算，届时租金另行计算。正是这三个特别说明，成为了本次拍卖最大的争议点。
[丹阳法院裁决]
本院拍卖公告中的错误说明，损害了申请人和被执行人的利益，故本次司法拍卖应予撤销。
丹阳法院在裁定书中称，“众所周知，司法网络拍卖的目的是通过更多竞买人的充分竞争，实现拍卖标的价值的最大化。我院上述解释说明其无法交付或不负责交付，误导潜在竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付房屋的问题，从而影响拍卖标的网上拍卖的充分竞争，进而影响拍卖标的价值的最大化。最终结果显示，只有竞拍者和他的女儿报名竞拍，只有一个竞拍者参与竞拍，最终以底价成交。成交价不仅远低于第一次拍卖的拍卖价格，也远低于涉案房屋的正常市场价格。因此，法院在拍卖公告中的错误说明损害了申请人和被执行人的利益，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六款规定的应当撤销本次网络司法拍卖的情形。”
2019年6月24日，丹阳市人民法院裁定撤销对苏某某所有的丹阳市公寓1号楼3单元305室及车库的拍卖。
“我们是根据法庭的规则拍摄的房子。现在法院说自己的错误解释，所以价格太低了。”张先生称，丹阳法院在房屋涉及拍卖案之前就已经确定了拍卖价格，不存在低价。家里人四次都没有要求苏的父母搬家。之后他们向上级法院申请复议，要求撤销丹阳法院的执行裁定。
[镇江市中级人民法院]
司法网上拍卖的目的是通过更多竞买人的充分竞争，实现拍卖标的价值的最大化。
根据张律师提供的镇江中院执行裁定书，镇江中院认为本案争议的焦点在于议价方式是否合法，关于苏父母居住使用百年的拍卖公告是否符合法律规定。
镇江中院的执行裁定书提到，“本院认为，关于争议焦点的第一个问题，丹阳法院依法根据议价结果对涉案房屋进行了拍卖。关于争议焦点的第二个问题，苏某某父母居住使用百年的拍卖公告不符合法律规定，侵害了苏某某父母的合法权益。主要原因是:司法网上拍卖的目的是通过更多竞买人的充分竞争，实现拍卖标的价值的最大化。
本案中，丹阳法院拍卖公告存在严重瑕疵的内容不仅涉及房屋无法交付或不负责交付的可能，而且未明确租金支付标准，误导潜在竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付房屋的问题，从而影响其他潜在竞买人参与竞买，未能体现涉案房屋拍卖价值的最大化。同时，拍卖公告的内容也严重损害了被执行人八十多岁的父母的生存利益，无法保证两位老人安享晚年。丹阳法院撤销对涉案财物的拍卖，符合法律规定。"
2019年11月11日，镇江中院审判委员会经讨论认为，任的复议请求理由不能成立，依法应予驳回，此裁定为终局裁定。
[买家表示无法接受]
对于法院的最终裁决，张先生表示难以接受:“从丹阳法院到镇江中院，没人说是我们的错。裁定书称丹阳法院错误解释导致房价偏低。你给自己定错的规则叫什么？因为法院的错误解释，现在正在损害我的利益。如果主人的父母想活一百年，就有这个资格。谁来出这个高价？房子正好满足我的需求，因为我不需要住。一般人都等不了六七年甚至十年才能买房。”
【律师观点】
北京盈科律师事务所袁春辉律师表示，近两年来，最高人民法院针对执行难问题出台了很多指导性意见，也允许各地法院探索多种执行方式。具体来说，在这种情况下，袁老师认为这是突破执行难的一种新的探索方式。“这位老人在一百年后退休了。其实这个是有时间限制的。此外，如果申请人和被执行人达成一致，投标人也接受这些条件。我个人认为不应该撤销。”
但袁律师也表示，法院对一个案件的考量因素很多。既然法院最终判定拍卖无效，还是要尊重这个结果。至于竞买人，可以考虑向法院申请赔偿拍卖差价。“法律拍卖也可以视为民事行为，法院是卖方，竞买人是买方，卖方违约需要承担相应责任。”
另一位不愿透露姓名的律师表示，从拍卖公告和裁定书的内容来看，丹阳法院在拍卖中确实存在重大失误。镇江中院撤销其拍卖有法律依据，但论证不充分。中标人任某某可以法院在执行过程中损害其合法权益为由申请国家赔偿。“拍卖需要保证能够即时交付，所有权和使用权能够完全交给竞买人。像这种不动产拍卖，约定内容存在很多不确定因素，容易引发纠纷。法院的这种拍卖是不负责任的，无法保护申请人和买方的权利，还可能埋下隐患，对买方非常不利。没有便宜的货，建议在投标买房时慎重考虑，避免不必要的麻烦。”
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