注:本文部分数据和观点引自第一太平戴维斯、德国热线、网络资源，版权归原作者所有。转载要注明。
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2018年，全世界的房价都在涨，尤其是大城市。对许多年轻人来说，买房已经变得不切实际。空我想，当租房已经成为年轻人普遍的生活方式，如何选择一个合适的地段就成了一个耐人寻味的问题。
另一方面，拥有大量资产的高净值人群也在追求新的生活方式，追求充满活力的城市环境、配套完善的高品质住宅和社区归属感成为他们的主要诉求。
本期根据第一太平戴维斯发布的《2018全球住房报告》，全面解读欧洲住房市场现状，探讨2019年德国置业趋势。
2018年全球人的买房压力有多大？
从图中可以看出，德国的住房压力仅次于加拿大和英国。2018年，德国柏林房价表现抢眼，涨幅跃居全球第二。其稳定的经济发展和人口激增是该市房价上涨的主要因素。都柏林的房子持续供不应求，价格持续上涨！
近年来，柏林已经成为欧洲乃至全球年轻人趋之若鹜的创意城市。同一份报告指出，过去5年，柏林常住人口每年增加近4万人，其中87%是外国人，95%年龄在30岁以下。现在柏林人口将近360万。
在过去的五年里，柏林的平均房价上涨了50%，市中心的闹市区也上涨了30%。从2010年开始，柏林的房市从“供大于求”变成了“供大于求”。
2018年全球人口分布
根据最新情况，德国经济研究所预测，到2035年，德国总人口将增加近100万，达到约8310万人。
在此之前，德国联邦统计局2015年上半年发布的第13期德国人口预测报告认为，德国人口负增长是必然结果。报告的计算结论显示，如果移民增长减弱，德国人口将从2013年的8080万减少到2060年的6760万；如果移民增长强劲，届时人口仍将降至7310万。
如今，考虑到2015年创纪录的数百万难民涌入德国，以及未来几年可预期的高移民净增长，德国经济研究所的最新报告认为，德国到2035年人口负增长的可能性已经逐渐消失。
人口的集中刺激了住房的需求，而人口增长的前景好，意味着房地产的增值好。
2028年欧洲青年指数最高的城市和地区
值得关注的欧洲城市
整体人口发展趋势所讲述的只是故事的一面。虽然一些国家老龄化速度很快，但中国仍有一些地区和城市凭借其就业优势和时尚的生活方式，不断吸引着年轻人的涌入。
与前东德相邻，65岁以上人口比例预计到2028年将达到32%。排在欧洲前列。位于东德中心的柏林仍将是欧洲较年轻的城市之一，预计65岁以上人口仅占23%。
按照总人口比例，到2028年欧洲最年轻的城市将是爱丁堡、图卢兹、哥本哈根和斯德哥尔摩。浓厚的城市氛围，庞大的高等教育，众多的高端工作，是他们吸引大量年轻求职者的法宝。
2019年置业投资趋势
租房市场将在哪里开花？
德国住房租金多年来一直在上涨，专家认为这一趋势将在2019年继续。除了城市，周边地区的价格预计也将继续上涨。
在德国排名前20的城市中，如柏林、汉堡和科隆，至少有一个或多个时尚区。整体而言，这些地区的租金现在高于各自城市平均水平的13%，而汉堡和柏林等时尚区的租金则高于当地平均水平的20%，如下图所示:
德国大部分时尚街区的租金涨幅超过了城市的平均水平:据房地产研究机构F+B的一份德国时尚街区租金研究报告显示，过去十年，这些时尚街区的租金平均上涨了近50%，而相关城市的租金涨幅不到40%。柏林、法兰克福、纽伦堡所拥有的几个时尚地区的房租涨幅尤为突出，如下图所示:
另外，随着一些人打算从昂贵的市中心搬到城市周边地区，城市周边地区将会出现一波房租上涨！
避免踩雷区域。
根据联邦统计局最新发布的空住房指数，德国东部的住房单元越来越多，至少在未来几年直到2022年，一些地区会变得越来越无人居住，尤其是农村移民区。如下图，红色区域是空公寓非常高的区域:
一般来说，德国东部多层公寓的空入住率为6.0%，远高于德国西部的2.3%。
大城市的新住房项目值得更多关注。
德国大城市的房市越来越紧张，2017年的成交量明显小于前一年。在汉堡、法兰克福、斯图加特、科隆和慕尼黑等德国大城市，房屋交易量明显下降。2018年的房屋报告显示，仅柏林一地的成交量就比之前下降了5%左右。
与2016年相比，2017年新房成交量也呈下降趋势。德国大城市新房成交量不超过3万套，较2016年下降14%。严格的审批条件和管理不作为，使得城市住房问题越来越严重。如果没有相应的措施，不断上涨的房价和房源短缺会让越来越多的人排队买房。
在慕尼黑、汉堡、杜塞尔多夫和柏林，每套房子的平均销量比十年前至少翻了一番。2007年，柏林一套公寓均价11.3万欧元；十年后，这一数字为26.4万欧元，增长约134%。
