2020年，国家和地方密集出台政策，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在这种大趋势下，短期内很难明显放松限购、限贷、限售等调控政策。预计2021年房地产政策环境将继续偏紧。但根据房地产土地购置面积和施工面积数据，2020年房地产企业土地购置规模将稳步增长，新开工面积将见顶回落。预计2021年房地产投资仍将保持强劲增长势头。
核心观点
房地产融资环境持续收紧，“住而不炒”的定位仍将延续。
2020年10月至11月，中央和地方相继出台多项楼市调控政策。一方面，房地产金融监管趋严，“三条红线”新规试点实施。导致房企资金压力加大，拿地积极性下降，土地市场逐渐回归理性。另一方面，“房住不炒”的定位仍将延续，“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控主要目标预期不大。
新房成交会有小幅波动，二手房价格可能会有所收窄。
2020年上半年，受疫情影响，全国新建商品房市场交易量明显下降。下半年，随着疫情的逐渐平稳，以及房企和政府的努力，新房成交价格稳中有升。预计2021年，全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整、销售均价稳步上升、新开工高位运行、投资高速增长”的特点。此外，2021年，随着住房金融调控的深入，房价上涨的动力有所减弱，全国二手房成交均价同比涨幅有望收窄至5%左右，呈温和上涨趋势。
房地产逐渐进入存量时代，城市更新“大有可为”
在国家政策的推动下，中国的城市更新将进入新一轮的蓬勃发展。2021年，更多城市将进一步加大城市更新力度，政企合作趋势更加明显，融资支持力度将加大，旧居住区综合改造和更新力度将继续加大。此外，在城市更新过程中，企业要在原有模式的基础上兼顾经济效益、社会效益、生态效益和人文效益。
以下是该报告的摘录:
2020年10-11月中国房地产开发投资分析
2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月加快0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。其中，东部地区房地产开发投资68488亿元，同比增长7.4%；中部地区投资26012亿元，增长3.6%；西部地区投资29746亿元，增长8.3%；东北地区投资5245亿元，增长6.2%。
2020年10-11月中国房地产竣工面积数据分析
1-11月，房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅比1-10月收窄1.9个百分点。其中，商品房竣工面积42655万平方米，下降5.8%，商品房竣工面积5774万平方米，下降22.8%。艾媒咨询分析师认为，受资金收紧、精装修占比提升导致工期延长、疫情影响等因素影响，2020年房企开工节奏将放缓，导致竣工面积增速不及预期。但在交付周期刚性合同的约束下，预计2021年竣工将迎来反弹。
2020年11月中国二手房价格TOP10城市
2020年11月，深圳、北京、上海二手房均价排名前三，其中深圳二手房均价排名第一，约7.39万元/㎡。一线城市均价均出现上涨，深圳环比涨幅达到1.65%。艾媒咨询分析师认为，与上月相比，受市场影响，二手房挂牌市场价格略有下调，但总体平稳。
2020年11月中国房地产租金十大城市
2020年11月，中国租赁市场的活跃度仍然不高，与去年同期相比，深圳和三亚出现大幅下滑。一线城市中，北京、深圳、广州均下跌，二三线城市中，三亚、苏州、大连均下跌。艾媒咨询分析师认为，正常年份，年底一般是租赁市场的淡季，租金通常呈下降趋势。第二年春节后将迎来第一个旺季，7月份左右将迎来第二个旺季。这期间租金会上涨，每年的租金会提高到超过前一年的水平。但在疫情影响下，2020年租金未能在年初淡季下降的基础上反弹，疫情有所缓解。市场回暖后，租金反弹很少，最后全年租金比去年下降。
2020年11月中国十大城市
数据显示，2020年11月，深圳、上海、广州商铺均价排名前三，其中深圳商铺均价排名第一，为9.86万元/平方米。一线城市中，除广州商铺均价下降5.0%外，北京、深圳、上海商铺均价均上涨，上海商铺均价上涨6.5%。二三线城市中，珠海商铺均价涨幅高达12.0%。艾媒咨询分析师认为，大部分一线城市商铺均价依然坚挺，但部分城市受疫情影响，以及电商对实体的冲击。城市实体店铺空的购买率越来越高，导致店铺均价下降。
2020年10-11月中国房地产相关舆情数据监测
据媒体和商情的数据监测系统显示，“房地产”的线上关注群体主要分布在广东、浙江、北京、江苏等东部沿海地区，东西部差异明显。艾媒咨询分析师认为，东部地区网民对房地产的关注度较高，这与东部地区经济发展较快、居民购买力较强有关。
2020年10-11月中国上市房企关键信息
2020年10-11月中国房地产服务融资事件
2020年10-11月中国房地产行业发展综述
房地产政策环境持续偏紧，部分城市降低落户门槛。
2020年，国家和地方密集出台政策，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。2021年房地产市场大概率会延续“房住不炒”的定位，“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控主要目标预计不会有大的变化。况且在这种大趋势下，短期内很难明显放松限购、限贷、限售等调控政策。
房地产金融监管趋紧，融资环境趋紧，房企资金压力加大。
2020年，多个城市相继发布楼市调控收紧政策。同时，房地产金融监管趋严，“三条红线”新规试点实施。房企资金压力加大，拿地积极性下降，土地市场逐渐回归理性。预计2021年土地市场整体热度将保持稳定，但随着热点城市住宅用地供应的不断增加，优质土地仍有放量空。
房产租赁监管体系更加完善，行业洗牌将加剧。
2020年，长租公寓的雷电事件层出不穷。2020年下半年，从中央政府到许多城市都出台了新的租赁监管规定。预计2021年，各地将逐步完善出租行业监管体系，加强行业标杆企业培育。此外，随着疫情的稳定，2021年长租公寓市场将进入自我调整期，行业并购数量可能增加，行业集中度将进一步提升。
2020-2021年中国房地产业发展趋势分析
2021年，房地产投资仍有强劲的增长势头。2020年11月房地产投资累计增速和月度增速分别为6.8%和10.9%，比10月份上升0.5个百分点，下降1.8个百分点。艾媒咨询分析师认为，一般土地成交领先房地产投资9-12个月，因此2020年土地成交面积的稳定增长决定了2021年房地产投资有望小幅加速。
2020年关键词一:年轻化
中国购房者的年龄越来越年轻。数据显示，2020年，30岁以下客户占全国30个重点城市购房者的26.35%，比2017年提高12.09个百分点。其中，北京和深圳的购房者年龄中位数分别为35岁和33岁。艾媒咨询分析师认为，90后青年群体在住房消费中的比例在不断增加，但80后群体仍是购房主力军。这些群体买房主要是因为结婚、买房、保值的观念。
2020年关键词二:高品质
数据显示，2020年，中国购买三居室及以上产品的客户比例为32.04%，比2018年增长3.67%。其中，新一线城市购买三居室及以上产品的客户占比40.52%，高于一线城市。艾媒咨询分析师认为，消费的升级伴随着居住的升级。买房时，购房者更喜欢住大一点的房子空，居住的改善空也和居住品质的提升有关。
本文部分数据和图片摘自艾媒研究院发布的《2020年10-11月中国房地产行业月度运行及年末库存数据监测报告》。
