来源:观点地产新媒体
观点房产网已经上市两年了。上市后第一年，弘阳地产基本完成了全国布局。第二年，不仅是规模的考验，利润、负债、商业地产的发展也成为观察这家企业的重要窗口。
由于今年的疫情，利润率下降是所有房企面临的挑战，不仅是因为外部环境，也因为每个房企发展过程的独特性。管理层的表现也更加谨慎，一直传递着“年度目标可以实现”的信心。
8月27日上午，弘阳地产集团召开网上中期业绩发布会。本公司执行董事兼主席曾焕沙与执行董事兼行政总裁何洁、联席总裁袁春、执行董事兼副总裁雷伟斌及首席财务官沈广平等一批高管一同出席了会议。
这是今年举办的第二次线上演出会。在曾焕沙发言之后，问答环节的重任仍然交给了公司两位“得力”的高管，袁春和沈广平。入职10个月的袁春对弘阳地产的情况更为熟悉。有了年初的经历，他几乎接下了媒体的所有提问。
业绩会前一晚，弘阳地产发布中报，实现营收96.23亿元，同比增长146.3%，毛利24.34亿元，同比增长115%，毛利率25.3%，较去年同期下降3.7个百分点。
期内，弘阳地产净利润同比增长23.5%至8.95亿，归属于股东的净利润同比下降8%至6.77亿，归属于母公司所有者的核心净利润同比增长30.7%至6.57亿，净利润率下降9.2个百分点至9.3%。
收入和毛利增长了一倍多。相比其他房企的表现，弘阳地产交出的这份中期成绩单更为抢眼。疫情似乎对弘阳地产的项目交付影响不大，但作为衡量利润水平的毛利率和净利润指标较去年同期有所下降。
对于上述矛盾，弘阳官方解释称，毛利增加主要是由于期内交付项目增加，而毛利下降是由于毛利率较高的产品收入确认较同期减少，这也可能是上半年疫情影响房企交付进度的最直接结果。
“房地产已经到了充分竞争的时代，整个行业的毛利率处于普遍收缩的状态。”针对弘阳毛利率的变化，袁春表示，在这种情况下，企业首先要从内部寻找增量，所以要练好内功。
弘阳地产作为千亿冲刺者之一，上半年以316亿元的销售金额跻身房企50强。弘阳年初既定的750亿元销售目标，增长15%，还是比较谨慎的。上市之初，曾焕沙的“2020亿战略”就再也没有提起过。
房地产促销和“小步快跑”业务
直到今年5月，弘阳地产累计销售额从去年同期恢复，实现了回归正常。然后6月和7月，弘阳地产累计销售额分别增长4.36%和19.08%，其中6月销售额突破100亿，7月销售额接近93亿。可以看出，疫情过后，弘阳地产在销售方面下足了功夫。
最新销售数据显示，前7个月，弘阳地产累计合同销售额408.04亿元，完成全年目标的54.4%。累计销售面积284.5万平方米，同比增长10.24%。均价14300元/平方米，去年同期12900元/平方米，同比上涨11.16%。
在回答红阳销售均价上涨的原因时，袁春提到，一方面，上半年公司新一线和二线的销售份额占比较大，占86%。另一方面，公司改善型产品占比逐渐上升，退货率为91%。所以在疫情影响下，平均售价依然保持上涨。
据沈广平透露，弘阳地产下半年可售价值878亿元，去化率不足50%，可以覆盖下半年剩余销售目标。所以对全年销售业绩的达成还是很有信心的。“在监管部门‘三条红线’的指引下，以快于行业平均增速的速度实现高质量增长。”
土地储备方面，弘阳地产上半年新增12宗地块，总产能301万平方米，拿地底价占比45%。截至6月底，弘阳地产总土地储备1837.4万平方米，较去年底增长8.5%，其中权益土地储备967.78万平方米。
袁春说，今年土壤储存的价值接近650亿元，足以支持两到三年的发展。
曾焕沙在董事长致辞中表示，弘阳在推进全国布局时，更加强调经济基本面。土地储备总量较年末增加8.5%，其中超过一半的新增项目位于江苏，超过70%的项目位于一二线城市，其中近一半是通过并购和购地方式获得。
此外，他还预测下半年仍将是所有企业的挑战，防疫工作将常态化。预计全年营业额同比略有下降，商业地产行业受影响较大。虽然商场已经复工，但是客流量和销售额并没有出现爆发性的回升，而是一个缓慢恢复的趋势，预计全年都会持续。
去年同期，弘阳地产在房地产方面的收入增速远低于商业和酒店业务，分别为0.2%和20.5%。今年的情况略有不同。回款销售基调下，弘阳实现房地产收入93.98亿元，占总收入的97.66%，同比增长153.8%。
但上半年弘阳地产商业运营及酒店收入2.25亿元，仅占总收入的2.34%，同比增长10.4%。投资性房地产公允价值收益仅为5730.2万元，同比下降79.86%。
弘阳地产一直强调地产和商业的“双轮驱动”战略。这次疫情给商业地产带来了不小的冲击。未来，公司还将面临商业地产扩张、平衡业务份额、增加收入和改善经营的问题。
在年中业绩会上，袁春依然强调商业项目开发并重，发挥地产与商业的协同效应，以地产为商业导流赋能，以商业为地产溢价。
据了解，今年上半年，弘阳地产已开业三家弘阳广场，分别位于南京、常州、烟台，并准备开业11家弘阳广场，包括烟台的安庆、合富衡阳、扬州、徐州、燕郊、济宁、福山、乐凯，常州的大成、凤凰东。
有投资者透露，鸿阳年初拿下的安庆项目，6月开盘，去化率接近90%，毛利率超过30%。商业部分的商场已经开工建设。
截至2020年6月30日，弘阳已竣工物业85.67万平方米，持有投资可出租面积73.45万平方米，在建物业1678.28万平方米。
“三条红线”还是机遇
弘阳地产中期业绩会依然逃不过媒体对近期“三条红线”和“345”政策的追问。财务总监沈广平认为这可能是一个机会，认为弘阳有一定的后发优势。这个规则对于过去有杠杆、高周转、发展快的企业影响更大。
中报显示，弘阳地产净负债率由2018年年中的80.8%降至2020年年中的68.7%，较去年底的70.4%下降1.7个百分点，减债取得一定成效。
此外，截至上半年，弘阳地产有息负债为321.3亿元，其中一年内到期的债务为118.4亿元，占有息负债总额的36.85%。现金及银行余额约为182.8亿元，现金与短债之比为1.54倍，高于上年同期的1.25倍。报表反映的偿债压力并不大。
从负债结构来看，今年上半年，弘阳地产的融资呈现出短期贷款占比下降的趋势，短期负债从去年底的42%下降到36.8%。此外，公开贷款融资占比从20%上升到28%，信托融资从16%下降到7%。
“如果扣除全额保证金全额质押贷款后的贷款总额为271.6亿元，实际上弘阳地产的短期贷款仅为68.7亿元，占比25.2%。”沈广平补充道。
他还介绍，未来弘阳地产一方面要加强资金周转，确保投资价值能够降低，使公司现金流在核心一二线城市高质量周转，投资继续聚焦核心一二线城市。
现金流方面，熟悉弘阳地产的业内人士向视点地产新媒体表示，期间弘阳地产的经营性现金流从权益角度看是正的。上半年净现金流流入134亿元，土地支出62.5亿元，约占支付的47%。
此外，在投资现金流方面，据上述人士透露，弘阳地产投资整体流入6.4亿元，主要与合资单位的现金流有关。股权融资现金流方面，贷款流入147亿元，贷款流出108亿元，融资现金流约25.8亿元。
“随着弘阳地产近年来规模的增长，其非合并联合项目的数量也在增加。这些项目主要是与主流房企合作，今年也开始产生现金流，实际上为公司股东投资回报做出了积极贡献。"
以下为弘阳地产集团2020年中期业绩发布会现场问答实录:
现场提问:受疫情影响，上半年部分标杆房企销售增速同比下滑，但弘阳地产销售业绩逆市增长。原因是什么？
袁春:一方面，这是深耕战略的体现。上半年新一线二线销售份额占86%，集中在高能中心城市，这是业绩增长最基本的保障。
二是战略升级，即改良型产品占比逐渐提高，售价有所提升。销售均价已增至14642元/平方米，同比上涨13.6%。除了前面提到的深耕都市圈，强化中心城区，还通过提升项目的产品力来提升溢价能力。
此外，弘阳的合同收款率也居高不下，收款率高达91%，收款质量和效率保持行业标杆。所以在疫情影响下，还是能保持同比增长的。
现场提问:弘阳升级了布局策略。有哪些关键的调整？做出调整的考虑是什么？
袁春:严格来说，不能说是调整，而是延续和优化。首先是延续。2017年，弘阳进行全国布局，三年后，已经初步完成全国布局，进入大部分都市圈。因此，调整战略深化都市圈，强化中心城市是现阶段的必然趋势。
首先，在江苏做的彻底也是一样的，因为江苏的市场成熟度很高，我们在江苏有近20年的发展经验。我们的目标是通过省内的联动效应，未来做到江苏省前5。从都市圈来说，弘阳已经布局了46个地级以上城市，进入了长三角、山东半岛、成渝、长江中游、中原、大湾区。下一步就是在这些都市圈不断培育，核心是强化中心城市，通常是省会、经济强市或都市圈的节点城市。因此，下一步将增加在都市圈中心城市的市场份额。
从投资策略来看，弘阳覆盖的重点城市有南京、杭州、重庆、武汉、苏州、无锡、宁波、青岛、长沙、南昌等。上半年我们在新一线二线城市的销售份额已经达到了86%，也是大都市圈的中心城市，贡献比较大。未来，我们将继续在这一战略的指导下进行投资布局。
现场提问:房地产行业从来都是规模驱动的。从去年开始，很多房企提出提质增效。弘阳地产的提质增效和其他房企有什么区别？
袁春:这是行业发展的趋势。首先，房地产行业已经到了充分竞争的时代，整个行业的毛利率处于普遍承压的状态。在这种情况下，企业首先要从内部寻找增量，所以必须练好内功。
弘阳地产提出提质增效，首先是两个中心，以运营和客户为中心。在业务维度中，有两个把手。一个是保证现金流安全，这是基础。第二个出发点是利润。我们应该保持利润的稳定增长，这样企业未来的发展才会有足够的血液。在客户维度上，做好产品和服务，严格控制每一个流程，锤炼细节，保证每一个项目都能如期交付，同时交付产品和服务。
在内部系统性方面，弘阳正在强化规模化运营体系，重点做好六大体系整合，即投融资和科研管理体系整合，确保投资质量；整合产品开发和建设标准，确保产品质量；整合供应链系统，保证供应链服务质量的整合；开发平台整合，保证项目平台的稳定运行；平台整合整个营销流程，保证销售质量和稳定的销售回款；服务标准体系的整合保证了服务质量的稳定性。
弘阳一直聚焦主航道，坚持做正确的事，进一步规范正确的事，从而更有效地实现提质增效。
现场提问:加速规模扩张是否会影响公司的流动性和债务结构？弘阳地产目前的债务安全和融资情况如何？
袁春:这个问题也是公司管理层过去一直在思考和非常关注的事情，因为2017年到2019年，公司的复合增长率是59%，在行业内是比较快的。一是坚持财务约束下的业务发展，希望实现规模、利润、杠杆的平衡，以高于行业平均水平的速度实现高质量增长。
得益于公司过去在江苏打下的坚实基础，有一定的弹性和空才能做出如此快速的发展。公司总资产首次突破1000亿，收入也大幅增长，所以规模增长的效果还是比较显著的。净负债率的表现仍在下降，显示出相对审慎的财务和杠杆管理水平。
债务结构优化，如果扣除存单质押的低风险融资，短期存贷比仅为25%，在行业内属于比较低的健康水平。公司还保持着相对充裕的现金，现金与短债之比为1.54倍。因此，过去公司非常重视现金储备充裕和短期偿债流动性的问题。
最后，弘阳的融资也扩大了。今年在香港发行了3亿美元和1.55亿美元的美元债券，获得投资者认可，超额认购。国内，积极与银行、金融机构合作。以上四点，都代表了公司在规模增长的同时，通过各种渠道和对经营指标的监控，实现均衡增长。
现场提问:上半年综合收款率和销售收款率分别是多少？近日，金融监管层面出台了房企三条红线的标准。对行业有什么影响？弘阳如何规避风险？下半年的销售目标会受到影响吗？有什么措施保证下半年销售目标的完成？
沈广平:上半年销售收款率91%，综合收款率在80%左右。过去公司一直坚持优质销售，现金支付，在各个地区都得到了很好的执行。
关于这三条红线和“345”的政策导向，我们觉得这可能是弘阳的一个机会，因为这三条红线，资产负债率，净负债率，双扣后的短期现金负债覆盖率，在这几点上，弘阳在发展过程中还是非常注重这些指标的控制，所以净负债率只有68%，短期现金负债率1.54倍，还是有一定的后发优势的。
未来一方面要加强资金周转，保证投资的价值能够消除。在核心的一二线城市，公司现金流可以高质量的周转。这种风险控制是可以平衡的，公司抗风险能力比较强。二是投资维度，聚焦核心一二线城市。
公司下半年销售值878亿元，不到50%的转化率可以覆盖下半年剩余的销售目标。我们对全年销售业绩的达成还是很有信心的，会在监管部门“三条红线”的指引下，把弘阳的规模增长、利润、杠杆平衡做得更好，实现高于行业平均增速的高质量增长。
